原標題：港股IPO | 估值超1800億的萬達商管遞表 五年後再回港交所

財聯社（上海，編輯 周新暘）訊，10月21日晚間，珠海萬達商業管理公司在港交所提交招股書申請。中信證券、摩根大通及瑞信爲其主承銷。此前公司內部人士估計，上市流程順利的話，萬達商管正式完成上市估計要到年底或者明年初。

2021年8月13日，知名私募股權基金太盟投資集團（PAG）向萬達商管投資19億美元，前一個月萬達商管還獲得中信證券投資6.49億元。

數據顯示，大連萬達商業、珠海萬贏、銀川萬達分別持有萬達商管69.99%、8.83%、0.01%股權。而大連萬達商業持有珠海萬贏、銀川萬達100%股權，大連萬達商業合計持有公司78.83%股權。此外，其他投資者合計持有21.17%股權。

萬達商管總股本72.47億股，如果按今年7月公司一筆股權轉讓時的價格24.84元/股計算，公司估值超過1800億元。

截至2021年6月30日，萬達商管共管理380個萬達廣場，在管建築面積達5420萬平方米。 根據弗若斯特沙利文的數據，截至2020年12月31日，按在管建築面積計算，公司排在全球排名第一，且在管建築面積超過中國排名第二至第十名之和。

2021年上半年，萬達商管收入106.36億元，核心溢利20.65億元。2020年全年分別爲171.96億元和11.76億元。

萬達商管與獨立第三方在管商業廣場的合同期限一般爲20年。行業中的獨立第三方商業廣場的平均合同期間一般爲三至十五年，長合約期項目有助於帶來穩定的收益增長。

值得一提的是，數據顯示，截至2018年、2019年及2020年12月31日以及2021年6月30日的平均出租率 （不包括停車位）分別達到99.4%、99.3%、97.8%及97.7%。

但萬達商管依然有運營出現虧損的商場。於2018年、2019年及2020年以及截至2021年6月30日止六個月，運營商業物業管理項目中有21家、53家、65家及20家錄得虧損，合計虧損額分別爲人民幣8700萬元、2.33億元、3.93億元及6690萬元。

其中，不可忽略的是COVID-19疫情爆發，已經並可能繼續對公司業務運營及財務表現造成重大不利影響。 招股書稱，中國爆發COVID-19疫情嚴重限制了受災地區的經濟活動水平，並對萬達商管的業務及運營造成了重大幹擾。

商業管理提供什麼服務？

在零售商業物業開業前，其向業主提供的商業運營服務主要包括市場研究、市場定位及設計諮詢服務、招商籌備服務及開業籌備服務。開業後，向業主或商戶提供的商業運營服務包括運營管理服務，例如營銷及推廣服務、租戶指導服務及消費者會員服務；

零售商業物業管理服務，例如安保服務、清潔及綠化服務、維修及保養服務及零售商業物業內的租賃運營服務。

除標準的商業運營服務外，商業運營服務提供商可於大型商業廣場提供各種增值服務，拓寬其收入來源。 此類服務通常包括爲商戶提供的營銷服務、線下廣告位管理、停車位管理，包括收費充電樁以滿足新能源汽車的充電服務需求、公共區域管理包括設立移動KTV歌房、盲盒售貨機、品牌快閃店以及舉辦展覽與活動。

另外還包括雲商服務，即商業運營服務提供商向商戶提供基於SaaS的定製服務（如運營管理、會員管理及市場營銷推廣）並進行日常運營管理。

在萬達商管未來發展策略中，除了繼續與萬達集團合作，整合存量市場。還強調了繼續加強與獨立第三方業主合作，特別是地方政府所屬企業、金融機構等獨立第三方業主。

招股書稱，他們已鎖定超130個可提升密度或待進駐的行政區劃，按優先等級制定了城市進駐戰略地圖，以進一步抓住增量市場的機遇。

折騰的上市之旅

萬達商管的前身是萬達商業，首次在港上市是在2014年12月23日，併成爲當年港交所最大規模IPO。但因股價較爲低迷、內地和香港市場的估值落差等原因，2016年3月，萬達商業公告稱要進行私有化退市，同年9月正式從港交所退市。

對於萬達商業退市，萬達集團董事長王健林當時曾表示，最核心原因是萬達商業估值太低，對不起股東和投資人。

但在A股排隊6年未有進展後，王健林放棄了A股上市，在今年3月撤回了A股上市申請並計劃赴港上市。當時A股招股意向書顯示，公司擬至多發行3億A股，募資總額不超過120億元。

早在2015年9月，萬達商業就向中國證監會遞交了招股書。當時萬達商業擬上市的資產以商場（包含商場管理運營）、酒店（包含酒店管理運營）和文旅項目三類爲主，房地產屬性濃厚。此後受到房地產調控政策的影響，萬達商業開始調整業務，轉型輕資產。在經過調整之後，萬達商業上市主體從三變一，變爲以萬達廣場爲主的商業部分，而且連公司名字也進行了改變。2019年底，萬達商業集團完成了房地產業務剝離，成爲純粹的商業管理運營企業。