近期，管理層頻頻發聲“維穩”房地產市場。

10月21日，國新辦舉行的三季度銀行業保險業數據信息暨監管重點工作發佈會上，銀保監會統計信息與風險監測部負責人劉忠瑞在強調“房住不炒”定位、明確“三穩”目標的前提下，對銀保監會主要工作進行了五方面的闡述，重點包括積極落實房貸集中度政策、保障剛需羣體信貸需求、配合各地做好房地產調控、嚴管房貸領域的違法違規行爲、加大對租賃住房的金融支持。

在保障剛需信貸方面，銀保監會強調，在貸款首付比例和利率方面對首套房購房者予以支持。目前，銀行個人住房貸款中有90%以上都是首套房貸款。

房貸利率年內首降

今年以來，由於樓市調控政策頻出，地產行業降溫明顯，房企融資壓力倍增。中國銀行保險監督管理委員會首席檢查官王朝弟披露，截至9月末房地產貸款增速已降至8.6%，比全部貸款增速低近3個百分點。

隨着融資受限及“償債潮”的到來，今年已有多家房企陷入債務危機，其中不乏新力、花樣年、當代置業等上市公司，昔日“百強”房企協信遠創更是走上了破產重整的道路，債務違約的陰霾迅速籠罩整個行業。

在此背景下，管理層的多次表態又給地產行業吹來了“暖風”。

10月15日，央行第三季度金融統計數據新聞發佈會上，鄒瀾司長認爲部分金融機構誤解銀行不得新發放開發貸款，未來將保持房地產信貸平穩有序投放；10月20日金融街論壇，劉鶴表示“房地產合理的資金需求正在得到滿足，房地產市場健康發展的整體態勢不會改變。”同日，中國人民銀行副行長潘功勝指出，在金融管理部門的預期引導下，對於房地產市場，“金融機構和金融市場風險偏好過度收縮的行爲逐步得以矯正”，融資行爲和金融市場價格正逐步恢復正常……

“暖風”頻吹，10月份，房貸利率也迎來年內首次下調。

貝殼研究院數據顯示，10月份多達20城房貸利率出現下調，其中14城首套利率下降，14城二套房貸利率下降，其中有9城首套、二套房貸利率均下調。整體來看，全國90城首套及二套房貸利率分別爲5.73%、5.99%，均較上月下調1個基點。“這是年內首次環比下調，也代表着信貸環境有所改善。”貝殼研究院高級分析師潘浩表示。

下調城市除了廣州、深圳外，多爲三四線城市。其中，洛陽、湖州、廣州、中山、襄陽、達州、無錫、泰安等城市於10月首套房貸利率下調幅度均超過10個基點。值得一提的是，洛陽首套房貸利率較上月下調25個基點，爲所有城市中下調幅度最大。

“維穩”並非“解綁”

銀保監會的再次發聲，也給政府近期的“維穩”動作新添一筆，不少業內人士認爲或將是地產行業“回暖”的信號。

潘浩告訴《國際金融報》記者，“結合昨日劉鶴、潘功勝的表態，可以看出房地產積極信號正在釋放，房企和購房者貸款及融資難度將降低，合理的資金需求將得以改善。”其指出，8月房地產收緊調控政策數量達到高峯後，隨着市場回落房企在去槓桿和銷售降速的雙重壓力下面臨較大風險，近期的系列信號有助於房企經營迴歸平穩，並通過穩健經營逐步消除部分房企的高負債風險。

不過，釋放積極信號，並非意味着“解綁”地產行業。

同策研究院研究總監宋紅衛表示，“當前政策風向有利於房地產市場的穩定，並不能解讀爲調控的鬆動，只是解決房地產平穩發展中遇到的問題。”其認爲，利率問題不是問題的核心，最關鍵的是信貸額度問題，當沒有額度的時候，利率再低都是空談。

宋紅衛告訴記者，由於涉房貸款額度管控，造成房企重要的資金通道即銷售回款也陷入困境，並且供應鏈上也開始擠兌開發商，造成項目停工，部分房企想“以價換量”，但是一紙“限跌令”把這條路也堵上了，在一定程度上講，房地產行業已陷入困境。如果不調整信貸政策會有更多的房企出現資金鍊問題，任由事態擴大有可能會導致行業危機。

此外，宋紅衛也提出瞭解決構想，“未來只有調整按揭貸款的額度，促進房企銷售順利回款，纔是盤活當前房企困境的唯一出路。”因此可以根據實際城市住房需求，尤其是保障城鎮化過程中合理的剛需購房者，不能因爲額度緊張就停止剛需貸款。

事實上，目前已有部分地區在逐步放開銀行貸款額度。

10月21日市場有消息傳出，“青島建行、工行貸款額度將全面放開，其他行也在陸續跟進恢復正常放款；且部分銀行表示，目前的額度比之前要寬鬆一些。”此外，也有中介稱，排隊等款的時間有所縮短。

“房貸最艱難的時期或將過去。”中指研究院青島分院研究主管郭曉鋒評論道，目前青島商業銀行房貸方面出現變化，房貸放款速度也開始提升，合理住房個貸需求將得以滿足，信貸審批時間縮短，房企的現金流壓力也將得到一定程度的緩解。

住房金融高級分析師陳斌也對記者表示，近期政府的一系列表態和舉措，歸根到底主要還是爲了“維穩”，一方面不會延續讓房地產成爲刺激經濟發展的主要動力，但同時還要維持房地產行業的穩定發展。對於房貸利率的下降，其認爲也是因勢利導，此前百餘次的調控過於嚴厲，現在適度的放緩，將有助於實現房地產業“軟着陸”。

（國際金融報）