來源：國際金融報

被曝理財逾期兌付的中國奧園終於披露了兌付方案。

12月2日，奧園在其官網上發佈了《致投資人的一封信》，坦言公司擔保的部分投資產品出現逾期兌付。有媒體報道，逾期理財產品總額約達60億元，涉及全部投資人約1500人，員工及親戚669人。

奧園在信中回應，截至目前，公司相關的基金和定融產品總額約60億元，第三方公司管理的定融產品約24億元，合計約84億元。

對於如此大額的逾期兌付危機，奧園稱已初步制訂了現金分期和實物資產兌付方案。

其在信中表示，除合同約定本息堅決足額兌付，追加總貨值不低於90億元的優質物業資產用於實物兌付外，對於延期兌付的本金，公司將按照年化6%利率支付逾期利息。

此外，爲保障和加快兌付進度，奧園還擬將部分銷售價格好、流速快的優質項目的銷售回款歸屬於集團歸集權益部分的30%或項目處置後淨現金流的30%，歸集到投資產品還款監管專戶，專項用於本息兌付。

“現金+實物”兌付

針對部分理財產品逾期，奧園對內公佈了“現金+實物”兩種兌付方案細則，可二選一也可組合兌付。

其中，兌付方案一爲現金分期兌付。具體來看，單個投資者累計投資本金餘額200萬元（含）以內的，投資產品到期後分6個月兌付，每月兌付比例分別爲20%、15%、5%、5%、25%、30%。對於超過200萬的，其中200萬（含）以內如前述按到期後分6個月兌付；超出200萬的部分在到期後先按6個季度兌付60%，每個季度兌付比例5%、5%、10%、10%、15%、15%，此後連續三個月按15%、15%、10%的比例兌付剩餘40%。

奧園承諾，截至2024年5月尚未完成全額兌付的本金，也將在2024年5月全部兌付完畢。首次延期的本金兌付將在投資產品到期日支付，後續每月或每季度的兌付，均在兌付月或每季度末月的25日集中兌付。

利息支付方面，方案指出，投資產品在合同約定期限內的利息按合同約定計息支付；延期兌付的本金則將按照年化6%利率支付延期利息。

相較於現金兌付，實物兌付方案則簡單得多。兌付資產爲集團旗下項目公司不低於90億總貨值的物業，包括住宅、公寓、寫字樓、商鋪及車位，採用“先簽先得”原則。奧園表示，到期的投資產品、以及雖未到期但要求提前以實物兌付的投資產品均可參與，兌付金額不足以支付實物資產價格需另行補足，超過實物資產價格的部分則按方案一的現金分期兌付方案進行兌付。

此外，奧園還提出，可與投資者簽訂遠期回購協議，約定在投資者簽訂協議2年後按原價回購，物業已辦理網籤或已轉售的除外。

另一方面，奧園仍在積極推動票據展期事宜。11月2日晚間，奧園披露公告稱，奧園供應鏈一期資產支持票據、奧盈供應鏈一期資產支持證券延遲贖回日期的決議案分別於2021年11月23日、29日召開的有關持有人會議上獲通過，涉及到期總額分別爲5.23億元及1.5億元。

同時，奧園也對媒體報道的境內附屬公司於11月12日到期的7800萬元信託貸款予以澄清，稱已於11月10日與貸款人商討並達成了展期意見。

市值蒸發近200億港元

此番債務壓頂，與奧園評級被多次下調，導致融資渠道受阻、短期流動資金承壓不無關係。

10月15日，標普將奧園評級由B+下調至B，隨後又於11月16日下調至CCC。與此同時，惠譽也先後於11月3日、19日、24日三次下調公司評級，從BB下調至B+、B-直至CCC-。穆迪亦兩次下調其評級，分別於11月5日和22日將其從B1下調至B2、Caa2。

評級下調使得房企境外融資市場大門幾乎關閉。不僅如此，甚至有債權人因其評級下調而要求奧園提前償還本金總額約6.51億美元的融資。

境外發債難，境內融資也不輕鬆。對於長期“高融資、高負債、高槓杆”發展的房企來說，“三道紅線”成了融資路上的“攔路虎”。

踩中一條紅線的奧園被要求負債年增速不得超過10%。今年上半年，奧園新增借款378億元，償還借款409億元，融資活動所得現金淨額-122億元。

受行業下行影響，融資遇阻的奧園通過項目去化“回血”也不理想。

根據CREIS中指數據，奧園11月份實現銷售額71.5億元，較去年同期的152.5億元幾乎“腰斬”；整體來看，前11個月的合同銷售額累計約1157.8億元，其中權益銷售金額812.4億元。按今年1500億元的年度銷售目標來看，奧園1-11月完成率僅爲77.2%，而公佈銷售目標的32家房企目標完成率均值爲83%。

資金流動性緊張，無疑加劇了奧園高企的償債壓力。截至今年6月末，奧園總資產3162億元，總負債2629億元，其中約517億元債務都將於一年內到期，在手現金606.45億元。

爲快速回籠資金，奧園今年11月份以來頻頻出售旗下資產。

11月4日，奧園宣佈出售奧園健康55%股權，以換取約10億元資金；十天後，奧園再次將香港燕貽大廈部分物業折價掛出，預估虧損1.77億港元，售價僅9億港元，相當於打了8.4折，彼時其稱交易代價將用於償還貸款融資及一般營運資金。

近日，又有市場消息傳出，奧園境外物業都有可能被處置。日前曝出奧園擬出售的香港葵涌一棟活化工廈已處在商談階段，暫時還未發佈具體信息……

截至12月3日收盤，中國奧園股價下跌11.88%，報收1.78港元，市值已跌破50億港元。相較於半年前8.3港元的股價跌去約八成，總市值蒸發約196億港元。

見習記者：何豔豔

編輯：左宇

責任編輯：畢丹丹