來源:國際金融報

被曝理財逾期兌付的中國奧園終於披露了兌付方案。

12月2日,奧園在其官網上發佈了《致投資人的一封信》,坦言公司擔保的部分投資產品出現逾期兌付。有媒體報道,逾期理財產品總額約達60億元,涉及全部投資人約1500人,員工及親戚669人。

奧園在信中迴應,截至目前,公司相關的基金和定融產品總額約60億元,第三方公司管理的定融產品約24億元,合計約84億元。

對於如此大額的逾期兌付危機,奧園稱已初步制訂了現金分期和實物資產兌付方案。

其在信中表示,除合同約定本息堅決足額兌付,追加總貨值不低於90億元的優質物業資產用於實物兌付外,對於延期兌付的本金,公司將按照年化6%利率支付逾期利息。

此外,爲保障和加快兌付進度,奧園還擬將部分銷售價格好、流速快的優質項目的銷售回款歸屬於集團歸集權益部分的30%或項目處置後淨現金流的30%,歸集到投資產品還款監管專戶,專項用於本息兌付。

“現金+實物”兌付

針對部分理財產品逾期,奧園對內公佈了“現金+實物”兩種兌付方案細則,可二選一也可組合兌付。

其中,兌付方案一爲現金分期兌付。具體來看,單個投資者累計投資本金餘額200萬元(含)以內的,投資產品到期後分6個月兌付,每月兌付比例分別爲20%、15%、5%、5%、25%、30%。對於超過200萬的,其中200萬(含)以內如前述按到期後分6個月兌付;超出200萬的部分在到期後先按6個季度兌付60%,每個季度兌付比例5%、5%、10%、10%、15%、15%,此後連續三個月按15%、15%、10%的比例兌付剩餘40%。

奧園承諾,截至2024年5月尚未完成全額兌付的本金,也將在2024年5月全部兌付完畢。首次延期的本金兌付將在投資產品到期日支付,後續每月或每季度的兌付,均在兌付月或每季度末月的25日集中兌付。

利息支付方面,方案指出,投資產品在合同約定期限內的利息按合同約定計息支付;延期兌付的本金則將按照年化6%利率支付延期利息。

相較於現金兌付,實物兌付方案則簡單得多。兌付資產爲集團旗下項目公司不低於90億總貨值的物業,包括住宅、公寓、寫字樓、商鋪及車位,採用“先簽先得”原則。奧園表示,到期的投資產品、以及雖未到期但要求提前以實物兌付的投資產品均可參與,兌付金額不足以支付實物資產價格需另行補足,超過實物資產價格的部分則按方案一的現金分期兌付方案進行兌付。

此外,奧園還提出,可與投資者簽訂遠期回購協議,約定在投資者簽訂協議2年後按原價回購,物業已辦理網籤或已轉售的除外。

另一方面,奧園仍在積極推動票據展期事宜。11月2日晚間,奧園披露公告稱,奧園供應鏈一期資產支持票據、奧盈供應鏈一期資產支持證券延遲贖回日期的決議案分別於2021年11月23日、29日召開的有關持有人會議上獲通過,涉及到期總額分別爲5.23億元及1.5億元。

同時,奧園也對媒體報道的境內附屬公司於11月12日到期的7800萬元信託貸款予以澄清,稱已於11月10日與貸款人商討並達成了展期意見。

市值蒸發近200億港元

此番債務壓頂,與奧園評級被多次下調,導致融資渠道受阻、短期流動資金承壓不無關係。

10月15日,標普將奧園評級由B+下調至B,隨後又於11月16日下調至CCC。與此同時,惠譽也先後於11月3日、19日、24日三次下調公司評級,從BB下調至B+、B-直至CCC-。穆迪亦兩次下調其評級,分別於11月5日和22日將其從B1下調至B2、Caa2。

評級下調使得房企境外融資市場大門幾乎關閉。不僅如此,甚至有債權人因其評級下調而要求奧園提前償還本金總額約6.51億美元的融資。

境外發債難,境內融資也不輕鬆。對於長期“高融資、高負債、高槓杆”發展的房企來說,“三道紅線”成了融資路上的“攔路虎”。

踩中一條紅線的奧園被要求負債年增速不得超過10%。今年上半年,奧園新增借款378億元,償還借款409億元,融資活動所得現金淨額-122億元。

受行業下行影響,融資遇阻的奧園通過項目去化“回血”也不理想。

根據CREIS中指數據,奧園11月份實現銷售額71.5億元,較去年同期的152.5億元幾乎“腰斬”;整體來看,前11個月的合同銷售額累計約1157.8億元,其中權益銷售金額812.4億元。按今年1500億元的年度銷售目標來看,奧園1-11月完成率僅爲77.2%,而公佈銷售目標的32家房企目標完成率均值爲83%。

資金流動性緊張,無疑加劇了奧園高企的償債壓力。截至今年6月末,奧園總資產3162億元,總負債2629億元,其中約517億元債務都將於一年內到期,在手現金606.45億元。

爲快速回籠資金,奧園今年11月份以來頻頻出售旗下資產。

11月4日,奧園宣佈出售奧園健康55%股權,以換取約10億元資金;十天後,奧園再次將香港燕貽大廈部分物業折價掛出,預估虧損1.77億港元,售價僅9億港元,相當於打了8.4折,彼時其稱交易代價將用於償還貸款融資及一般營運資金。

近日,又有市場消息傳出,奧園境外物業都有可能被處置。日前曝出奧園擬出售的香港葵涌一棟活化工廈已處在商談階段,暫時還未發佈具體信息……

截至12月3日收盤,中國奧園股價下跌11.88%,報收1.78港元,市值已跌破50億港元。相較於半年前8.3港元的股價跌去約八成,總市值蒸發約196億港元。

見習記者:何豔豔

編輯:左宇

責任編輯:畢丹丹

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