原標題：中指研究院黃瑜：房地產稅具備一定的開徵條件

新房市場由於受各種調控管制，包括限籤、限價等因素影響，反映出的新房價格在一定程度被扭曲，部分城市存在嚴重的一二手倒掛現象。各種限制後反映出來的價格和當下的市場並不能完全匹配，短期行政手段是當前階段的特點，但未來需要逐步建立房地產長效機制。在這樣的背景下探討房地產稅試點，一方面是推進稅制改革，同時也是觀察房地產稅在房地產市場調節中發揮的作用。

我更多地從房地產稅本身，以及我們通過研究其對市場的影響提出一些觀點。

通過梳理中指數據庫中跟房地產稅關聯的政策，我們發現，1986年開始提房產稅，過去幾個五年規劃綱要裏都有一條有關房地產稅改革的提法。整體劃分了幾個階段，從最早房地產稅體系的初步建立到試點的探索（2011年重慶、上海進行房產稅試點），逐步到2014年後推行立法進入準備階段，至這次提出房地產稅試點之前更多地是立法先行、充分授權、分步推進，這次是先試點，再逐步進行相應的推廣和立法。

我們也看到不同國家對房地產稅的功能定位存在差異，在不同的時期所發揮的功能作用也不一樣，英國、美國、德國、日本起初有滿足戰爭財力的需要，但之後更多的是滿足地方財政收入需要。日本、韓國、澳大利亞在一定時期希望在房價過快上漲過程中可以調控房地產市場。我國開徵房地產稅，第一希望可以促進房地產市場平穩健康發展，第二希望通過房地產稅加強對高收入的規範和調節，一定程度促進共同富裕，第三希望改善和完善稅制，增加地方財政的來源。

開徵房地產稅需要相關的前置條件，其中比較關鍵的有不動產聯網登記、全國估價標準統一、稅收徵管體制改革、免徵標準界定以及更爲重要的前提——立法。其中大部分已經基本完成，從某種程度上來說房地產稅也具備一定的開徵條件。

值得注意的是，當前確實還存在需要在法律方面清除的相應障礙，包括土地產權的問題，《物權法》《民法典》已經對其進行了明確，到期土地使用權可以自動續期。對於土地出讓金和房地產稅銜接的問題，今年6月，財政部等四部委下發關於土地出讓金劃轉稅務部門徵收的通知，也理順了相關關係。房地產關聯稅比較多，取得環節有耕地佔用稅、契稅，保有環節有城鎮土地使用稅、房產稅，轉讓環節稅比較重，包括印花稅、企業所得稅、個人所得稅、土地增值稅等。如果算總賬，和房地產相關聯的稅的比重已經不低，如果要徵收房地產稅，怎麼調節好各個稅收的關係也是一個問題。

房地產稅立法障礙的問題，主要有幾方面要考慮：一是在徵管的風險上，缺乏對個人和家庭徵房地產稅相關經驗和基礎，儘管過去對重慶和上海已經做了一些工作，但是還不足以應對我國目前複雜的情況。也需要一些配套制度條件的完善，包括登記信息、評估等。現行房地產稅徵管法也需要修改。二是公共風險方面，需要注意房地產稅是財產稅和直接稅，社會公衆對直接稅比較敏感，這裏面不可避免會有抗稅的情緒。三是從配套稅的改革看，全國房地產稅作爲增稅措施也需要相應的減稅政策進行配套，兩相協調，才能實現稅負基本穩定。

另外，制度設計上還有很多難點，包括徵收範圍，不同的產權怎麼徵，比如商品房、保障房、小產權房等；不同功能定位的徵收範圍怎麼界定，比如收入功能、調節功能。免徵範圍是按套數、按住房面積，還是按評估值的一定比例進行減免，是單城市還是多城市免徵也需要考慮，等等。在做一系列設計的時候，可能需要考慮的問題，包括制度設計上的難點還是比較多。

從目前試點情況來看，上海、重慶房產稅已經試點十年，過程中也有相應的微調，但這兩個城市的試點受窄稅基、低稅率、強優惠等的影響，財政稅收比較少，發揮的調控作用也比較弱，分配調節比較難，所以效果並沒有達到之前希望達到的預期。

此外，上海、重慶房產稅試點對房價影響有限。過去十年，上海的新房價格翻倍上漲，重慶也漲了70%。

從全球層面看，每個國家或地區也有特色，英美更多是保有環節房地產稅，特點是簡稅制、寬稅基、低稅率、弱優惠，英美房地產稅佔基層政府收入的比重較大，日韓等國家爲完善房地產市場調控新增保有環節房地產稅，整體稅制相對複雜，但稅基整體偏低疊加稅收減免優惠較高。中國香港、新加坡和德國等個人擁有住房比重偏低，以年租金作爲稅基，新加坡對非自住和空置房提升稅率，德國對二套房額外徵稅，引導市場資源合理配置。這些國家和地區計稅非常明確，稅率總體還算比較合理，基本非常強調地方稅。

美國實行對土地、房屋統一徵收財產稅爲主體的房地產稅收制度，各地稅基不同，不同州總體區間是房地產評估價值的20%-100%不等。各地稅率不同，遵循“以支定收”原則，由年度財政支出預算和稅基浮動確定，2018年各州稅率水平在0.30%-2.21%之間。房地產稅屬於地方稅種，也是美國基層地方政府財政收入的主要來源。

韓國採取二元稅制，實行超額累進稅率，對總價較高的土地和住宅額外徵稅，高稅基和多房產者納稅額高，稅率對稅基按價值有分檔，按套數也有分檔。

新加坡更多是以年租金爲計稅依據，一定程度上遏制了投機和炒房需求，同時鼓勵自住需求。

那麼，房地產稅對房地產市場的各環節會有什麼影響？從土地市場、銷售市場、租賃市場來看，銷售市場方面，保有環節開徵對市場交易量價肯定會有影響，上海和重慶房產稅稅賦不重，但是開徵對量價也產生了階段性影響。如果把交易環節的稅減弱，就可以把流動性調動起來。如果交易稅和持有稅聯動，短期看，徵收房地產稅對量價有影響，中長期影響中性，交易環節稅降下來，適當收持有環節稅，有利於市場平穩。

土地市場方面，理論上希望徵收房地產稅可以對土地出讓金髮揮一定替代作用，但是從價值總量來看代替作用非常弱。中長期來看，有利於降低地方政府財政依賴，推動地方政府土地規模逐步趨於合理。

租賃市場，一部分徵稅肯定會轉嫁到租金，這樣也會推動租金上升；另外，業主爲了降低持有成本，也會減少空置。

我們最近做了相關調研，有幾個擔憂：從供給端來說，當前願意買地的開發商少，第三批集中供地中，企業端資金壓力仍沒有緩解，即使有錢也要把安全邊界放得更長，所以企業買地動力不大。另外，由於個別開發商出現問題，原本合作拿地的項目存在停滯的可能，因此，短期新房市場供應可能存在不足。

需求端，房地產稅對需求端有影響，購房者買房時會想到之後的持有成本，在做相關決策時會更加謹慎。最近市場不好，很多項目都在打折促銷，一方面房地產稅開徵，大家有降價預期；另一方面現在打折促銷，市場認爲會繼續降價，市場追高不追低，降價預期會進一步加強。

房地產稅試點，我們建議要選擇市場韌性比較強、住房供需矛盾比較突出、房價比較高且上漲比較快的地方。現階段建議只針對城市內部房產進行徵收，如果跨城聯網，難度比較大。開始試點的時候要讓細則可行，在容易見效的地方進行試點會更好。大城市房價較高，人口流入比較多，需求比較充足，供需矛盾較突出，對想投機的購房者進行適度抑制，讓真正需要房子的人置業，房地產稅的徵收將起到一定作用。另外，一二線城市已經進入存量市場，這部分城市進行房地產稅試點對於推進房地產改革、立法也可以發揮作用。

稅制設置上，要因城施策，城市要結合自身情況制定稅率、減免優惠，讓試點真正能爲立法積累比較好的經驗，發揮試點的作用。

選擇時點方面，要綜合考慮當下的市場情況，考慮供給端、需求端的變化，看供求關係的變化。同時也要考慮目前政府關聯的影響因素，包括跟經濟相關的因素，經濟增長還是需要房地產發揮重要託底作用，如何積極穩妥推進試點，需要適度考量關聯的影響。最後，希望房地產稅的徵收可以發揮穩定房地產市場、防範市場風險的作用，特別地，希望徵收房地產稅可以對我國高質量發展發揮積極作用。

（作者：中指研究院常務副院長 黃瑜 本文是在由中國發展研究基金會主辦的博智宏觀論壇月度研判會上的主旨演講）

責任編輯：梁斌 SF055