來源：每日經濟新聞

樓市下行期，在補貼這件事上，不僅購房者有，開發商也有。

12月20日，黑龍江省住建廳召開全省房地產業經濟運行調度會議，研究部署年底前房地產業增長工作，不僅多措並舉推行促銷和優惠政策外，還提出要積極引導市場預期。但這一信息21日已從官微被撤下，樓市利好現“一日遊”。

而就在幾天前，廣西桂林印發關於《桂林市加大重點行業扶持力度衝刺四季度經濟工作若干獎勵措施的通知》（下稱《通知》），提出給予房地產開發企業經營貢獻獎勵，對在2021年12月1日至12月31日，五城區單個樓盤銷售面積3000平方米以上的進行排序，排第1位的，發放30萬元消費券；排第2位的，發放20萬元消費券；排第3位的，發放10萬元消費券。（全額抵扣券，可於領券之日起至2022年3月31日前，在本地商貿企業購買百貨、家電、車輛等）。

事實上，自今年7月桂林房價開始出現環比下跌後，一直保持回落態勢，11月桂林新建商品住宅銷售價格環比下降0.5%，同比下降0.2%。

持續的價格戰

作爲旅遊城市的桂林，工業產業方面相對薄弱，樓市底色缺乏較爲穩定的支撐點；加上疫情和國家嚴控樓市等原因，近年來房地產市場整體持續低迷。

一份來自克爾瑞的研究報告顯示，近年來桂林樓市房價呈現先揚後抑走勢，2015年市場正式進入上升通道，至2017年中到達階段高點，當年7月末新房房價同比增速達到9.6%；2018年全國樓市普遍遇冷，桂林同步增速放緩，下半年樓市熱度再起，直至2019年達到歷史高點，同比增速突破10%。

但當年9月，位於臨桂新區的碧桂園劍橋郡精裝改毛坯，率先降價至3900元/平方米，或成爲桂林房價下跌、市場下行的開端。

“受一段時間以來房企價格戰影響，桂林目前新房市場價格下調空間已經很小了，主城區一‘地王項目’現在優惠下來價格是每平方米8000多元，臨桂區均價每平方米5000多元，個別樓盤甚至打出了3字頭的新低價。”

桂林某中介遠辰店經紀人張竹（化名）向《每日經濟新聞》記者舉例道，萬達春江悅特價房最低不到4800元/平方米；大中華養生谷特價房最低4800元/平方米左右；奧林匹克花園4483元/平方米起現房；翡翠潮庭最低6400元/平方米……

“有的項目價格優惠後已是歷史最低價，一些項目還推出了‘送車位、送裝修、送家電、送物業費’‘特價房’‘抄底價’‘低首付’等活動。”

作爲品牌房企扎堆的區域，臨桂新區已聚集了包括碧桂園、恒大、金科、萬達等逾20家品牌房企，在售項目超60個，市場競爭極爲激烈。

“桂林樓市十分依賴外地投資客，而近兩年隨着北方投資客退潮，本就以純外地投資客羣支撐市場的臨桂新區更是‘難上加難’，渠道分銷成爲‘救市’的重要角色。”克爾瑞廣西分析指出，臨桂新區在售項目大多被渠道“綁架”，渠道帶客成交佔比通常在70%-90%，相比市區內30%的渠道分銷佔比高出近2倍。個別改善型項目更是依賴渠道，房企爲回籠資金拉高提點變相降價。

桂林臨桂區老城區俯瞰城市風景，圖片來源：攝圖網501257221

價跌量漲

需要注意的是，桂林樓市苦渠道費久矣。

公開資料顯示，早在2017年，桂林房協與臨桂房協聯合發佈《桂林市房地產開發企業關於規範房地產銷售行爲的自律公約》，當時建議房企將普通商品住宅的渠道費率控制在總房價的2.5%。

但4年過去了，渠道費率非但沒有控制住，反倒越來越高，個別樓盤甚至突破了10%。

到了今年9月，桂林市房協聯合當地骨幹房企，再次發佈了《桂林市骨幹房地產開發企業自律公約》，其中最引人注目的是對渠道佣金比例進行了明確：

骨幹房企五城區範圍內本項目本地客戶中介佣金不高於房屋總價的2%，外地客戶中介佣金不高房屋總價的3%；臨桂區、靈川縣範圍內本項目本地客戶中介佣金不高於房屋總價的3%，外地客戶中介佣金不高於房屋總價的5%。

從公佈的名單來看，有16家房企參與發起此次自律公約，包括融創、富力、花樣年、綠城、新城等在當地佈局的全國性企業，市場份額佔到整個桂林樓市的6成以上。

但另一方面，今年以來桂林樓市價跌量漲已成爲事實。桂林市統計局數據顯示，今年1-10月，桂林市商品房銷售面積同比增長4.3%，但銷售金額同比下跌6.7%。而今年上半年，全市商品房銷售面積305.39萬平方米，同比增長5.1%；銷售額爲158.69億元，同比下降6.5%。

《通知》顯示，除開發商外，桂林對購買五城區新建商品房的購房者也將按成交合同額的1%發放消費券補貼（全額抵扣券，可於領券之日起至2022年3月31日前，在本地商貿企業購買百貨、家電、車輛等）。

“桂林對房企進行貢獻獎勵，有助於鼓勵房企經營，帶動提振第四季度經營業績。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認爲，在補貼給房企消費券的同時，也有助於帶動其他領域的消費活躍。

記者|陳利 編輯|陳夢妤 何小桃 杜恆峯 王嘉琦

校對|段煉