原標題：深圳樓市熱度降低，新盤也不好賣了

記者|張子怡

作爲全國樓市風向標，深圳新房市場2022年開局並不順利，去化愈發困難。

作爲深圳新房銷售的熱門片區——光明新區曾在2020年誕生不少大熱“網紅盤”，後續出讓地塊也引起不少開發商參與競拍。

但今年位於光明新區的安聯尚璟府項目的銷售情況，早已不復當初的熱度。安聯尚景府於今年1月2日開始推售，是今年深圳市場的首個新房項目，備案價爲5.19萬元/平方米，套均總價447萬-594萬元。

開盤十多天以來，該項目銷售情況慘淡。據深圳房地產信息平臺顯示，截至1月14日，安聯尚景府僅有一套房源售出，其他352套房源爲期房待售狀態。

曾經一房難求的深圳市場，出現這樣的情況極爲少見，除了項目本身在區位交通、基礎配套等方面存在薄弱點外，最主要還是深圳市場對新房價格的趨勢有轉變，目前購房者觀望情緒明顯更濃。

相比光明新區的新盤，深圳市場一直以來的高熱度樓盤華潤城潤璽如今也有了賣不完的煩惱，開始轉向全民營銷。

1月13日，關於“華潤城潤璽二期啓動全民營銷”的圖片在市場上流傳。該項目啓動全民營銷後，全民經紀人推薦新客戶成功認購、簽約併網籤備案的，享有5000元/套稅前獎勵。

華潤城潤璽二期於去年12月入市，推售1024套住宅，銷售900餘套。此次全民營銷活動推售的是剩餘200多套房。

潤璽一期在2021年開售時，曾引起萬人參與搖號。華潤城系列是深圳著名“網紅項目”，地處大沖，地理位置優越，加上一二手房價格嚴重倒掛，從2014年開盤以來，每次入市都是當日售罄。

曾經的“網紅盤”都遭遇銷售難題，可見深圳目前的新房市場確實迎來了轉折點，這個市場不再是什麼房子都不愁賣了，後續何時恢復熱度，也還難以判斷。

深圳中原研究中心數據顯示，過去兩週（2021年12月7日-2022年1月9日），深圳共有5個項目入市，分別是位於南山的玖裕茗院、位於龍華的萬福花園、位於光明的安聯尚璟府和位於龍華的御景華府和卓越柏奕府。以上項目當週開盤去化率整體不足一成。

深圳房地產信息網披露的商品房成交數據也顯示，今年第一週深圳商品房和二手房成交量分別爲683套和300套，均出現不同程度的下滑。

在深圳二手房成交量低迷2021年，新房市場也出現“高開低走”的趨勢，去化逐漸艱難，成交量雖創新高，但房價出現下跌。

樂有家研究中心顯示，深圳2021年在供應增加的帶動下，一手住宅成交量爲5.24萬套，同比增長15%，是近五年以來最高水平。同時一手住宅成交均價爲6.4萬元/平方米，同比增長16%，這主要2021年改善型項目和豪宅項目的入市帶動了價格上漲。

如果只看普通住宅，一手價格是下跌的。

具體而言，深圳在2021年4月後新房市場開始降溫，5月成交量全年最低，僅有2677套，8月在高端項目入市帶動下，成交量短暫上漲至5885套，此後又進入冷靜期，經歷幾個月的調整後，深圳市場率先回暖。10-11月成交量逐漸上漲，保持在4000-5000套的水平，但12月市場再次出現下調。

深圳二手房市場成交量更爲慘淡，2021全年成交量遭遇腰斬，創下了近15年以來的最低水平，個別片區二手房價最高下跌幅度達到16.7%。

樂有家研究中心顯示，深圳2021年二手房全年成交量達4.07萬套，同比下降57%。

分月度來看，深圳二手房成交量受指導價政策和信貸政策影響十分明顯。在出指導價政策前，深圳1月成交量達7008套，政策配套出臺後，成交量下滑，全年成交量最少的月份在10月，僅有1605套。直到11月開始，低迷的二手樓市出現一絲轉機。

樂有家營銷總裁賀玲認爲，從成交量來看，越是市場不好的時候，越能看出一個片區的“抗擊打”能力。2020年排第4的前海如今跌至第17名，寶安中心、民治排名也出現下滑；而橫崗則由第11名上升至7名，東門、翠竹、蓮塘等片區的排名則出現上升。究其原因，除片區自身規劃配套的變化以外，本就低價的區域受參考價新政影響較小，故更受歡迎。

受指導價因素影響，深圳二手房實際成交價格一直未公佈，但房價下跌出現明顯趨勢。過往房價上漲快速、投資屬性重的區域房價格外不抗跌，下跌明顯；而以剛需、自住爲主、房價往年漲幅緩慢的區域，在2021年房價堅挺，“東熱西冷”趨勢依舊。

樂有家研究中心顯示，深圳二手房20大熱門片區成交價格變化中，以四季度爲節點對比價格的變化，其中同比呈現下跌的片區有13個，超過半數，南山南頭爲最大跌幅片區，高達16.7%，而同比上漲的片區裏，南山蛇口漲幅最高爲4.66%。

值得注意的是，從深圳房價過往數年漲價趨勢來看，4.66%的漲幅屬於微漲。2020年深圳樓市火熱的時候，深圳各片區成交價格同比漲幅最高的達到60%以上。

二手指導價發佈後，深圳已經有越來越多的房源成交接近指導價。

樂有家研究中心測算發現，在2021年7月以前，成交價與參考價偏差值在10%以內的成交單佔比不到2成，20%以上的成交單佔到6成以上，說明當時成交價遠遠高於參考價。

但8月開始，偏差值10%以內的房源佔比顯著提升，10月對比9月更是直接提升了14個百分點，可見越來越多的成交房源價格接近參考價。12月成交價與參考價偏差值10%以內的佔比有所回落，也直接體現了市場的回暖，部分業主反價，價格差距再度拉大。

2021年的深圳樓市，註定是被銘記的一年。二手房指導價政策與信貸政策深刻改變了深圳樓市的走向，上漲不止的深圳房價被剎車，房價去除泡沫化。

供不應求的新房市場局面同樣被改變，在高供應量的加持下，購房客比以往多了更多選擇。對於開發商而言，深圳市場也不再是安全島，投資拿地也要比以往更爲慎重。