原標題：去年全國商品房銷售超18萬億，四季度現“翹尾”行情

分析人士稱，2021年出現了近三年來首次新建商品住宅銷售面積大於住宅新開工面積的現象，開發投資仍在築底過程中。

2021年全國商品房銷售超18萬億元，投資逼近14.8萬億元，呈高位持穩、先升後降態勢。

17日，國家統計局發佈2021年1-12月份全國房地產開發投資和銷售情況統計數據。數據顯示，2021年全國商品房銷售額181930億元，增長4.8%。2021年全年商品房銷售面積179433萬平方米，比上年增長1.9%，兩年平均增長2.3%。其中，住宅銷售面積增長1.1%，銷售額增長5.3%。

在投資方面，2021年全國房地產開發投資147602億元，比上年增長4.4%，兩年平均增長5.7%。其中，住宅投資111173億元，比上年增長6.4%。

與上一年度相比，2021年全國商品房銷售面積、銷售額和開發投資的同比增速都有所下降。2020年全國商品房銷售面積、銷售額和開發投資的同比增速分別爲2.6%、8.7%、7.0%。

貝殼研究院高級分析師潘浩認爲，2021年受金融端、供給端以及需求端政策引導，全年房地產市場分化明顯、表現爲前高後低趨勢。

“從2020、2021兩年平均數據看，前期透支需求的影響正在出清，市場預期走向平穩。近三年首次出現新建商品住宅銷售面積大於住宅新開工面積，開發投資仍在築底過程中。”潘浩稱。

在需求方面，2021年全國房地產銷售微增，但同比增速下行。“在銷售端，2021年商品房銷售均價爲10139元/平方米，同比增長2.8%，增速爲近五年最低水平，這與今年金融端、供給端以及需求端政策趨嚴導致的低預期有關，但長期來看量價增速均處於穩定增長區間。”潘浩稱。

分季度來看，一二季度，熱點城市樓市熱度高漲；進入三季度後，伴隨二手房指導價等調控政策逐漸顯效、信貸政策收緊、房企債務風險加大等因素疊加影響，全國房地產銷售數據出現下行；四季度各月在穩定預期激勵下，月度環比保持增長。

第一財經梳理發現，2021年12月份，全國商品房銷售面積爲21303萬平方米，環比上月（15090萬平方米）增長超四成，連續兩月保持增勢。2021年四季度商品房銷售面積爲49101萬平方米，高於上季度的41697萬平方米，但連續兩季度低於去年同期。

分區域來看，東部、中部地區爲拉動整體銷售上行的主力軍。其中，2021年中部地區商品房銷售面積增速逆轉了上一年的下降趨勢，環比在增速達到5.4%，超過了東部地區。但東部地區的銷售規模仍繼續領跑，全年銷售面積爲73248萬平方米，比上年增長2.7%；銷售額103317億元，增長8.0%。

西部和東北地區銷售持續低迷。其中，與2020年相比，去年西部地區房地產銷售增速由正轉負，商品房銷售面積環比下降1.7%，銷售額下降2.8%；東北地區銷售規模則延續上一年下降趨勢，且降速增加，2021年該地區全年商品房銷售面積環比上一年下降6.4%；銷售額下降10.3%。

價格方面也顯示了相同趨勢。國家統計局最新發布的70城房價數據顯示，12月份，全國房價環比漲幅總體延續下降趨勢，但跌幅收窄。其中，一線城市二手房價格止跌轉漲，杭州等長三角熱門地區房價出現翹尾，而哈爾濱、天津、瀋陽、大連等北方城市房價繼續下行。

從全年來看，受上一年高基數、下半年房企融資環境收緊的影響，2021年全年房地產開發投資增速爲4.4%，低於上一年的7.0%，並逐月由熱轉冷。其中，1-8月份，投資增速爲兩位數增速；9-11月份，增速介於5%-10%的區間；12月份降至5%以下。

“總體上看，當前房地產開發投資數據略低迷，這也使得2022年激活開發投資熱情、鼓勵企業投資拿地等會成爲主流政策。”易居研究院智庫中心總監嚴躍進稱。

伴隨融資環境持續收緊和下半年銷售回款壓力增加，年內房企到位資金增速持續下滑。2021年全年，全國房地產開發企業到位資金同比增速爲4.2%。

潘浩認爲，2022年年初，隨着政策調整的逐漸顯效和信貸環境改善的進一步傳導，房企到位資金增速或將止跌趨穩。

從宏觀經濟“穩增長”的角度來看，摩根大通中國首席經濟學家、大中華區經濟研究主任朱海斌此前接受第一財經採訪時表示，短期內，房地產市場的下行趨勢是2022年經濟“穩字當頭”的壓力源之一。當前，房地產投資處於緊平衡，其下行趨勢預計會在今年二季度見底，再由底部企穩。

“在此過程中，應關注房地產業的風險點或將從2021年下半年以來的開發商債務違約風險，轉移至地方政府債務危機等次生性的風險上。” 朱海斌稱。