原標題：樓市投機者的“禁地”：神祕的胡煥庸線 | 樓市地理

作者：孫夢凡   

　　難以被打破的胡煥庸線，會在房地產市場出現例外嗎？

一條無形的線，劃分出兩個截然不同的世界。一側是廣袤平原、高樓林立，一側是大漠孤煙、雪山高原，這便是著名的“胡煥庸線”。

從黑龍江黑河出發到雲南騰衝，這條大致傾斜45度的直線，不僅是我國人口密度、地貌區域的分割線，也將房地產劃分成冰與火的兩極。

過去一年，樓市經歷了由熱到冷的大逆轉。但是，從絕對數值看，胡煥庸線東南部25個主要省份和直轄市，前11月房地產開發投資達132188億元，在全國佔比96.3%；該線西北六省房地產開發投資僅5126億元，佔比3.7%。

房地產開發投資數據，不僅能反映資本流向，也是樓市發展的晴雨表。上述數據的巨大分野，便是胡煥庸線兩側樓市的明顯映照。業內俗稱的“投資不過胡煥庸線”，也因此而來，即該線西側城市的房地產，不具備顯著的投資價值。

值得注意的是，近年來，隨着一些新興行業在西部崛起，胡煥庸線以西地區的人口有上升趨勢；與之對照，線以東的東北三省人口負增長愈發明顯。難以被打破的胡煥庸線，會在房地產市場出現例外嗎？

房地產也有條“胡煥庸線”

在地理學界，“胡煥庸線”並不是一個陌生名詞。

早在1935年，我國著名的地理學家胡煥庸便提出這一發現。當時，爲描述中國人口密度在不同地區的分佈，胡煥庸通過多種途徑獲得了全國各區縣人口數據，並在此基礎上手繪出中國第一張人口密度圖、一條人口分界線。

按他當時的分析，此線以東，全國36%的土地，養活全國96%的人口；此線以西，全國64%的土地，只有全國4%的人口。這條45度直線，劃出兩個截然不同的世界，一邊以農耕爲基礎，人口密度高，一邊則是地廣人稀的遊牧之地。

神奇的是，隨着時間推移與社會發展，業內逐漸發現，胡煥庸線不僅是人口密度的分割線、氣候地貌的分割線，還與房地產市場有深度關聯。

近年來，許多學者將房地產研究與該線結合起來，用以衡量我國東南和西北兩地樓市的差異與不平衡。爲避免統計學偏差，業內多用從黑河到騰衝的省界線作爲依據，該線東南部包括25個主要省份和直轄市，西北部則有六個。

從絕對面積上看，胡煥庸線東南部地理面積共計429.62萬平方公里，西北六省地理面積共計531.41萬平方公里。但從房地產投資數據上看，西北六省廣袤的土地，遠未撐起與其面積成正比的投資體量。

據國家統計局數據顯示，2021年1~11月份，全國房地產開發投資137314億元，同比增長6.0%。其中，東部地區房地產開發投資72483億元，中部地區投資28674億元，西部地區投資30959億元，東北地區投資5199億元。

胡煥庸線以西的內蒙古、西藏、甘肅、青海、寧夏、新疆六個完整地理省份，被包括在統計局口徑的“西部地區”中，期內房地產開發投資分別爲1193億元、137億元、1446億元、438億元、441億元、1471億元，共計5126億元。

胡煥庸線以東的黑龍江、吉林、遼寧、北京、天津、河北、山西、上海、江蘇、浙江、福建、安徽、江西、山東、河南、湖北、湖南、廣東、廣西、海南、重慶、四川、雲南、貴州、陝西共25個省份和直轄市，房地產開發投資共132188億元。

也就是說，胡煥庸線東側的主要省份，佔全國房地產開發投資總量的96.3%，西北六省僅佔比3.7%，而後者土地面積佔比超五成。

從胡煥庸提出至今，這條線的整體趨勢一直未被打破，它所代表的客觀規律，已成爲研究我國國情的重要基礎。房地產市場與之共生的分界線，也使業界產生了“投資不過胡煥庸線”這一認知，大量投資資金扎堆去往東南。

樓市炒作資金的“禁地”

放眼西北土地，如果細數不歡迎炒房者的城市，玉門算一個。

玉門別名油城，是甘肅省酒泉市管轄的一個縣級市。早在上個世紀，石油工業曾是玉門的支柱，但隨着九十年代石油資源逐漸枯竭，玉門人口開始分流到新區或者酒泉，老城區的房價，也因人口的大量流失而快速跌落。

最誇張的2003年，玉門老城區房價曾低至每套僅數千元。近兩年，玉門房價略微回升，不過也頻頻因“兩萬就能買套房”等話題衝上熱搜。在各類房產信息網上，玉門老城房源被展示得極少，即便在酒泉市，大量房源也僅售二十萬元。

拋開這類典型的資源枯竭型城市不談，即便是西北主要的省會城市，樓市也已處在降溫通道。以蘭州、西寧、銀川、烏魯木齊、呼和浩特爲例，這些城市曾因處於房價“窪地”，經歷過一波上漲，但受限於人口、產業承載量，房價已紛紛降溫。

據國家統計局最新數據，去年12月，上述城市房價環比紛紛下跌。其中，呼和浩特二手房價環比跌0.1，新房持平；蘭州二手房價環比跌0.2，新房環比跌0.4；西寧二手房價環比跌0.5，新房環比跌0.1；銀川二手房環比跌0.2，新房環比跌0.4。

其中最“出挑”的城市，莫過於銀川。銀川受到業內廣泛關注，是從2020年開始的。當年，房企在銀川積極拿地，尤以中海最爲猛烈，頻頻出手刷新樓面單價地王。與此同時，銀川曾連續多月房價漲幅高居全國第一，從而引發住建部約談。

在業內人士看來，銀川之所以樓市升溫，主要在於其起點低、基數小，導致房價上漲之後，漲幅看着明顯，房企的拿地動作，也對市場形成一定刺激。

進入2021年，銀川房價在前七月依然在上漲，8月23日，當地政府發佈《關於促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》，對“銀八條”調控進行升級，提出穩房價、降增速、穩地價、降成本等八方面舉措，限購條件也更嚴格。

經歷這波嚴控後，銀川的樓市行情明顯降溫。這種冷靜與理性情緒，在房企身上最先發生，2022年1月12日，銀川首場土拍遇冷，三宗熱門地全部流拍。有房企人士稱，行業整體低迷，公司在拿地時要把錢花在刀刃上，收縮三四線城市投資。

不僅是銀川，胡煥庸線以西的其他省份，也曾因處於房價“窪地”，經歷過短暫的價格上漲。以至於有觀點稱，樓市的火要燒過胡煥庸線了嗎？不過，實踐證明，這種點狀的升溫，最終還是在調控下明顯回落，沒有觸動樓市東西分野的大格局。

人口流動下的區域博弈

胡煥庸線的神奇之處，除了應用範圍的廣適性，更在於其長久的穩定性。

自新中國成立以來，每輪人口普查數據公佈後，都有學者對“胡煥庸線”兩側人口規模再作測算。多年來，雖然數據有微幅調整，但人口分佈的大格局從未被觸動。

值得注意的是，近年來，隨着西部經濟逐漸發展，胡煥庸線以西的人口數量有上升趨勢。第七次人口普查數據顯示，2020年內蒙古人口數2405萬人、西藏365萬人、甘肅2502萬人、青海592萬人、寧夏720萬人、新疆2585萬人。

從2010年到2020年十年間，西藏、青海、寧夏、新疆等地人口均處於上升趨勢。其中，新疆人口增長了404萬人，寧夏增長了90萬人，西藏增長了65萬人，青海增長了29萬人，內蒙古和甘肅則有微幅下調。

作爲我國西北內陸的自治區，寧夏近年來人口穩步增長，目前常住人口爲720.27萬人。新疆的人口數量與城鎮化率也在持續提高，2020年新疆居住在城鎮的人口占56.53%。

“銀川、拉薩等中西部省會表現也比較突出，人口集中度增幅均超過4個百分點，主要在於這些地區均是典型的單中心省份，省內其他城市經濟實力與省會城市相差甚遠，因此省會城市人口虹吸效應更強，集中度顯著提升。”克而瑞認爲。

反觀胡煥庸線以東的東北地區，人口增長變緩甚至負增長較爲明顯，黑、吉、遼三省“七普”人口占全國的比重，較“六普”降幅均在0.25個百分點以上。黑龍江省10年間人口減量646萬人至3185萬人，佔全國的比重由2.86%降至2.26%。

業內專家認爲，31個地區人口變動與經濟發展呈正相關，經濟發達的長三角、珠三角地區人口大都呈現增加趨勢，佔全國總人口的比重增加比較突出；而經濟發展動能欠佳的東北以及西部部分省份，佔全國總人口的比重呈下降趨勢。

對西部地區來說，西部大開發戰略實施20年來，這片土地取得了許多非凡成效，一些新興行業越過胡煥庸線，在廣闊的西北生根發芽。加之東北人口外流、產業有待振興，使得學界有觀點認爲，胡煥庸線或許有順時針微調的趨勢。

一位業內分析師認爲，新的變化確實在出現，比如胡煥庸線東邊，內部分化較爲明顯，都市圈和沿海項目快速發展，東北區域則相對較弱；胡煥庸線西邊，雖受制於自然氣候及區位因素變化略小，但隨着交通逐步改善、省會城市崛起、文化旅遊需求激活，區域經濟也迎來新的發展機遇。