1月26日，華潤和招商銀行簽署《併購融資戰略合作協議》，招商銀行將分別授予華潤置地200億元、華潤萬象生活30億元用於併購業務。2022年開年，金融機構對地產行業的收併購支持逐漸落地……

地產救市，從併購開始。

2022年開年，重點地產公司項目收併購浪潮襲來，在國、央企地產公司承當“接盤俠”之時，另一股力量也相繼進場。

近日，多個金融機構接連入局房企併購項目。

其中，繼浦發銀行發行房地產併購專項債券後，招商銀行在1月25日分別與華潤置地及所屬華潤萬象生活簽署協議，將分別授予華潤置地200億元、華潤萬象生活30億元用於併購業務。

機構“救市”醞釀已久，消息面上，去年12月份，央行和銀保監會曾發佈《關於做好重點房地產企業風險處置項目併購金融服務的通知》，鼓勵銀行業金融機構開展房地產項目併購貸款業務。

新一輪房企償債高峯期即將來臨，多個金融機構選擇“拉房企一把”。農曆虎年春節前夕，“銀行”終於加入併購大軍！

銀行殺入房企併購潮

1月26日，根據華潤置地公衆號消息，華潤置地及所屬萬象生活分別與招商銀行在深圳簽署了《併購融資戰略合作協議》。

根據協議內容，招商銀行將分別授予華潤置地200億元、華潤萬象生活30億元併購融資額度，專用於華潤置地和華潤萬象生活併購業務，業務品種包括但不限於併購貸款、併購基金、資產證券化、以及基於併購相關業務需求創新的各類融資產品。

無獨有偶，就在1月21日，浦發銀行完成第一期金融債券簿記定價，該期債券發行規模爲300億元，期限爲3年，定價爲2.69%。該期債券按照募集資金用途分爲兩個品種，品種一爲普通金融債券，規模爲250億元；品種二爲房地產項目併購主題債券，規模爲50億元，這也是金融機構發行的首單房地產項目併購主題債券。

浦發銀行表示，將穩妥有序推進募集資金投放，對50億元併購主題債券募集資金進行專項管理，確保資金專款專用、規範管理，進一步發揮金融債券對推動經濟結構調整的積極作用。

此外，中國銀行福建省分行協助建發房地產集團有限公司發行2022年度第一期中期票據（併購），募集資金10億元，其中，4.6億元用於併購2個標的項目公司股權，4.6億元用於項目建設。

銀行接連殺入地產行業背後，在過去一年間，地產行業迎來寒冬時刻。

相關數據顯示：截止今年10月份，全國累計申請破產房企達到了310家，與此同時頭部的一些企業出現了經營危機，比如恒大目前依舊未擺脫經營危局。

房企暴雷，機構顫抖。回顧2021年暴雷房企的暴雷史，幾乎都以資本市場債券暴跌爲始，又以留下鉅額債務爲終。

有房企人員對外表示，地產公司接連暴雷，實際上更大的影響在於次生災害——融資口對房地產避之不及，從而引發更多企業的債務危機。

進入2021年第四季度，房企的償債高峯期來臨。鉅額債務壓頂，多個房企選擇出售旗下資產或者地產項目來回籠資金。其中，有Top5房企更是將多個優質資產擺上貨架。

一場併購潮已經來襲，主角從以往的地產公司，變成以銀行爲主的金融機構。

銀行“救市”

併購潮或源自政策春風。

央行和銀保監會曾在2021年12月聯合出臺《關於做好重點房地產企業風險處置項目併購金融服務的通知》。

該通知鼓勵銀行業金融機構按照依法合規、風險可控、商業可持續的原則，穩妥有序開展房地產項目併購貸款業務，支持優質的房地產企業兼併收購重點房地產企業的項目。

這爲後續銀行和央企合作接盤風險企業優質項目埋下伏筆。

與此同時，金融監管部門也召集大型銀行及股份制銀行就房地產併購貸款問題召開專題會議，希望銀行能夠穩妥有序推進房地產併購貸款業務。同時對於出現困難的大型房地產企業，不要盲目抽貸斷貸。

提及監管鼓勵的金融機構地產項目併購貸款，光大證券分析師表示：金融機構首單房地產項目併購債的發行，將爲房企併購營造良好的融資環境，考慮到國內中小房地產企業數量較多，行業分化嚴重，預計未來房企併購案例會明顯增多，將吸引更多金融機構加入發行隊伍。

就在上述政策發佈後，還有媒體報道央行和國資委曾召集了一批大型優質民營及國企、央企房地產公司座談，鼓勵他們去併購出現風險和存在困難的大型房地產企業的優質項目。

該消息後續被多家地產公司否認，但從二級市場表現來看，該消息還是給風聲鶴唳的地產市場注入了一劑強心劑。

銀行加入地產併購背後

房地產行業野蠻生長的幾年間，站在其身後的銀行業早已與之深度綁定。從銀行業當前的狀態來看，多個銀行已經成爲了“房貸大戶”。

根據各大行2021年中報來看，包括招商銀行在內的多個銀行的房地產貸款佔比、個人住房貸款佔比均超過監管要求。

在中資大型銀行中，建設銀行、郵儲銀行的個人住房貸款分別爲33.8%和33%。

而中資中型銀行中，招商銀行、興業銀行、北京銀行的房地產貸款佔比、個人住房貸款佔比均超過監管。

資料顯示，上述三家銀行的房地產貸款佔比分別爲32.2%、34.6%、29.8%；個人住房貸款佔比分別爲24.7%、25.9%、20.7%。此外，中信銀行的房貸款佔比也達到了20.3%。

銀行與地產行業的綁定之深，並不僅僅體現在幾大行中。實際上，房地產行業的相關貸款早已滲透到銀行體系的各個角落，並佔據了較大比重。

資料顯示，中資小型銀行和非縣域農商機構中，成都銀行、青島銀行、齊魯銀行廈門銀行的房地產貸款佔比、個人住房貸款佔比均超過監管要求。截至2021年中報，幾家銀行的房地產貸款佔比29.8%、28.3%、23.4%、24.9%。

個人住房貸款方面，上述幾家銀行該業務佔比分別22.2%、18.7%、18.8%、18.7%。此外，鄭州銀行和青農商行的房地產貸款佔比分別爲27.5%、27.8%。

在有地產行業牽動的融資網絡下，風險早就在醞釀。如此龐大的關聯業務量意味着：如果地產行業風險得不到有效的解決，引發信貸違約，作爲“房貸大戶”的銀行或首當其衝。

2020年以來，“房住不炒”的核心議題不斷深化，實際上監管部門已經有所行動。

2021年年初，中國人民銀行、中國銀行保險監督管理委員會下發《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，限制銀行業的房貸佔比。

《通知》要求中資中型銀行房地產貸款佔比上限調整爲27.5%，個人住房貸款佔比上限20%。中資小型銀行和非縣域農合機構房地產貸款佔比上限調整爲22.5%，個人住房貸款佔比上限17.5%。此外，縣域農合機構分別爲17.5%，12.5%；村鎮銀行分別爲12.5%，7.5%。

監管還爲各級銀行設下兩道紅線，要求各銀行要在2-4年內完成超標貸款的壓降。

計劃趕不上變化。自2021年年中，地產行業下行速度加快，高槓杆換取規模的風險開始釋放。在這樣的大背景下，銀行方面也需要尋找一個靈活的方法，完成降貸過度。通過殺入併購潮來“扶地產一把”，或許就是方法之一。

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