每经记者 王佳飞 每经编辑 陈梦妤

贝壳正在朝着多个业务方向驶去。

继2021年高调宣布进入家装领域后，贝壳又在最近进入了长租公寓领域，这家一直表示奉行“长期主义”的公司正在处处出击，寻求“最后一个铜板”。

对于新业务，贝壳需要回应太多疑问。

贝壳进退

2月10日，贝壳宣布其投资共建的首个青年公寓项目在上海徐汇区落地，公寓占地近4万平方米，由老旧厂房改造而来，项目总体量达2978套。

代表贝壳出席签约仪式的是副总裁宋春晖，他表示：“贝壳租房将携手更多合作伙伴，探索更多合作模式，助力解决日益突出的大城市新市民、青年人租住难题。”

据了解，贝壳2021年底成立了贝壳惠居事业群，推出“贝壳租房”。

我国的租赁市场很大，根据《2021中国城市租住生活蓝皮书》推算，到2030年，我国住房租赁人口约2.6亿，住房租赁市场整体规模将近10万亿元。

贝壳在长租行业野心勃勃，该公司相关负责人告诉《每日经济新闻》记者：“未来，贝壳租房的具体规划包括三方面。第一，通过模式创新和合作共建，打造多元化租住供给侧解决方案；第二，面向租赁用户持续创造增量价值，让租住成为一种生活方式，是我们的另一项重要使命；第三，贝壳租房还将致力于行业效率提升，包括提高租赁经纪人的稳定性以及产业链其他伙伴的整体效率。”

但这涉及到了一个问题，贝壳的兄弟公司自如，便一直从事长租公寓，此举是否会引起内部竞争？

对此贝壳相关负责人回复：“自如将继续是贝壳租房的重要合作伙伴，贝壳租房将和自如开展更多合作，比如在面向租房业主时共同提供多元化服务模式，以及在集中式公寓的建设和运营、生活服务等领域的合作。”

贝壳相关负责人告诉记者，贝壳租房和自如采取的模式是不同的：“目前，自如的主要服务模式是增益租，即业主选择自如以低成本价装修住宅，双方根据市场行情确定出租价格；贝壳租房主要采用的服务模式是轻托管（省心租），双方存在模式差异。在面临房屋出租的不同需求时，房东可以自行选择增益租、轻托管或其他居间租赁模式。”

“我们是微利行业”

但真正能够在租赁行业赚到钱的企业可以说是寥寥无几，有从业者对《每日经济新闻》记者表示：“我们的行业性质决定了我们就是微利的。”

曾经疯狂扩张的蛋壳公寓因为租金贷高、杠杆叠加突如其来的疫情而消失在一夜之间，曾经的“长租公寓第一股”青客公寓也在巨亏之后走上了破产清算程序，此前纷纷进入长租公寓领域的房地产企业也逐渐失去了声量。

从现状看，这是个微利的行业。

有长租公寓从业者曾告诉记者：“长租公寓账面盈利要靠公司自持物业的资产增值，否则如果是物业改造再出租，或是当二房东，仅仅只是能打平。”

从某种意义上看，保障性租赁住房也是需要国家政策来“强推”的。

北京在2021年第二批次集中供地中，便推出了配建保障性租赁住房的地块，到了第三批次推出的12宗地块中，门头沟永定镇、房山拱辰街道、朝阳东坝等4宗地块均配建有保障性租赁住房。

2022年1月30日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》，表示“银行业金融机构向持有保障性租赁住房项目认定书的保障性租赁住房项目发放的有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理”，“银行业金融机构要加大对保障性租赁住房的支持力度，按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，提供金融产品和金融服务”。

贝壳表示此举是“为积极响应国家租购并举战略方针，践行企业社会责任”。

“在家装产业开拓新局面”

除长租公寓之外，贝壳也在大举进入家装领域。

2021年7月6日，贝壳宣布将收购圣都家装100%股权，总对价不超过人民币80亿元，预计2022年上半年全部交割完成。

董事长兼CEO彭永东的计划应该不小，他曾在内部公开信中说，此举是要“在家装产业开拓新局面。”

在贝壳看来，家装市场与曾被数字化改造的存量房交易市场较为相似，空间巨大、高度分散，长期以来尽管保持着相对高速的增长态势，但用户体验还存在较大提升空间，亟待用产业互联网的“重”度思维“重”做一次。

彭永东说：“链家和贝壳20年的实践之路，让我们对于产业的迭代深有感触，先竖着做，再横着做，竖着做是为了构建一套标准，横着做是为了更深层地推动产业的进步，先竖再横未必是产业互联网的唯一路径，却是我们已经实践过并相信的路径。”

贝壳一直有意愿做家装，但过程也一波三折。

2015年，链家和万科成立“万链家装”，成立仅一年后，万链便拿下了北京区域家装市场第一。但双方的蜜月期没能维持多久，万链在经历了最初业务暴涨之后，便逐渐淡出了人们的视野；2020年6月，北京万科撤出万链，贝壳承接其股权，其当时表示：“已与万科达成股权转让协议，万链未来将并入贝壳旗下装修业务。”

2020年4月，贝壳宣布推出家居服务平台“被窝家装”，其自我介绍是“集合”众多优质家装设计师，提供标准化产品，个性化产品等多种产品服务选择。

如今点击万链官网，会自动跳转到被窝家装，万链也变成了被窝旗下“直营标准化家装品牌”。

对比2021年收购的圣都家装以及贝壳自建的被窝家装，二者关系很像链家之于贝壳。

公开资料显示，我国目前家居家装市场体量已经超过4万亿元。不过目前，家装行业数字化率仍旧是偏低的。2020年8月的阿里家装战略峰会上，阿里巴巴副总裁、天猫家装事业部总经理吹雪表示，未来三年内要让家装的数字化率“由10%提升至20%”，这恐怕也是贝壳进入家装领域的另一个原因。

值得注意的是，贝壳对于圣都家装的收购金额“人民币80亿元”引发了一些关注，此前做空机构浑水在针对贝壳的报告中就认为该数字有些过高，当时可比较的国内大型家居装修服务提供商东易日盛市值是25亿元人民币。

贝壳虽然表示会“针对报告内容逐一拆解回复”，但随后屡次的回复中并没有涉及圣都家装的收购价格，《每日经济新闻》记者就该问题询问了贝壳相关负责人，但也未得到回复。

“最后一个铜板”

根据国家统计局数据，2021年我国商品房销售额181930亿元，增长4.8%；比2019年增长13.9%，两年平均增长6.7%。而贝壳这家曾经超越国内所有房地产公司的经纪公司，如今的增长却在放缓。

2021年第三季度，贝壳营业收入181亿元人民币，同比下降11.9%，经调整后净亏损8.88亿元；总交易额（GTV）8307亿元人民币（1289亿美元），同比下降20.9%。其中，二手房交易总价值为人民币3782亿元（587亿美元），同比下降34.3%；新房交易总价值为人民币4101亿元（637亿美元），同比下降2.5%。

三季报中，彭永东在二手房、新房业务之外，特意提到了家装业务：“我们拟收购的圣都在华东市场保持快速增长，其未来与公司的潜在整合将进一步增强我们在翻新业务中的竞争力。”

2022年1月，行业整体市场下行趋势依旧。根据中指院统计，当月TOP100房企销售额均值为61.8亿元，同比下降23.1%；其中销售额超百亿房企15家，较去年同期减少14家；超50亿房企22家，较去年同期减少31家。

作为经纪机构的贝壳如此努力开拓新业务，正是为了现有范围内“最后一个铜板”的最大价值。