每經特約評論員 尹中立

在今年全國兩會的政府工作報告裏，有關房地產政策的表述與去年底召開的中央經濟工作會議基本一致：要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強預期引導，探索新的發展模式，堅持租購併舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。

對比過去幾年的兩會政府工作報告，“促進房地產業良性循環”是一個新的提法，這是根據房地產市場出現的新情況提出的有針對性的政策要求。

2021年下半年以來，房地產市場出現了一定程度的調整，在房價出現下跌趨勢之後，市場出現觀望情緒，尤其在個別龍頭房地產開發企業出現財務違約之後，房地產市場出現了一定程度的信用收縮現象：金融機構對房地產開發企業的信貸融資風險控制要求大幅度提高，地方政府對按揭貸款的資金監管明顯趨嚴，直接表現爲房地產融資增速的快速放緩，於是，房地產市場銷售出現下滑，房價也出現不同程度的下跌，房地產市場出現資金與價格之間的典型“負反饋”，通俗地說就是市場出現了惡性循環。促進房地產業良性循環就是要阻止這個惡性循環。

在3月2日召開的國務院新聞發佈會上，銀保監會主席郭樹清就房地產金融政策發表了有針對性的看法，他表示，房地產需求方面結構產生一些變化，對金融業來說是一個好事，但是不希望調整得太劇烈，對經濟影響得太大，還是要平穩地轉換。去年房價下降，房地產的泡沫化、貨幣化的問題發生了根本性的扭轉。

郭樹清在過去幾年曾多次提到房地產金融的風險，擔憂房地產行業佔用了過多的金融資源，擔憂房地產價格泡沫破滅對金融運行的衝擊和影響。把他的講話進行前後對比可以清晰地感受到他對房地產市場的看法已經出現了較大的變化，如果說之前的講話是對房地產金融提出嚴厲警告的話，那麼，現在的講話釋放了相當程度的暖意。

出現變化的還有各個城市的房地產調控政策。從去年第四季度開始，各城市根據所在地的房地產市場運行狀況採取了一系列措施化解房地產企業的債務風險。例如，針對上海某房地產開發企業到期債務出現逾期的情況，由上海市發改委等政府部門牽頭與金融機構進行協調。河北省政府助力華夏幸福於2021年12月份通過債務重組計劃。

爲了穩定市場預期，各地還採取了各種措施穩定房地產預期。多地出臺購房支持政策，包括購房契稅補貼、消費券補貼、新居民“購房券”、住房公積金貸款優惠等支持合理需求；最近有些城市將按揭貸款的首付比降到20%；廣州市等協調主要商業銀行同時降低按揭貸款的利率。

在政策暖風的吹拂下，房地產市場的交易量已經開始觸底反彈。從二手房的交易數據看今年2月份的日均交易量已經比1月份增加了30%左右，扭轉了之前持續下滑態勢。二手房價格同樣出現了止跌回升，一線城市中北京、上海、廣州二手價格小幅上漲，深圳二手房價格也出現環比小幅上漲，結束去年8月以來連續6個月的環比下跌，這是重要的市場信號。

貝殼研究院數據顯示，2022年2月貝殼50城帶看客戶量環比增長約10%，新增掛牌房源量環比增長近六成。市場預期方面，2022年2月貝殼50城二手房景氣指數回升至21，市場預期保持修復。預計3月二手房市場整體成交量環比明顯增長，價格保持平穩。從以往的經驗看，二手房市場對政策的敏感性領先於新房市場，在二手房交易出現回升一個季度之後新房市場的交易將開始出現變化。

在市場總體出現積極變化的同時，我們也不能忽視潛在的風險。當前影響房地產市場良性循環的主要問題是個別大型房地產開發企業的債務風險還沒從根本上得到化解，行業平均負債水平依然過高，如何實現房地產行業財務去槓桿的“軟着陸”是今年房地產調控工作的重要難題。

（作者系中國社會科學院房地產金融研究中心主任）