2022年3月第一週，北京中鐵華僑城·和園項目實現新籤1.35億元的銷售戰績。然而，恰是這個不愁賣的雙央企項目，自2020年交房以來便不斷遭遇業主維權。

據此前媒體報道，業主詬病的槽點包括：施工質量瑕疵、涉嫌虛假宣傳、裝修以次充好，交付貨不對板等等。

據天眼查顯示，和園項目的開發商——北京中鐵華興房地產開發有限公司所涉法律糾紛共計14起，其中71.4%的案件身份爲被告，42.9%案由爲商品房預售合同糾紛。另據中國裁判文書網顯示，目前有4名購房人與中鐵華興和園項目發生了訴訟。

劉越恰是其中之一。

2018年，拿到北京的購房資格後，劉越和母親開啓了看房之旅。當年4月，經北京某中介推薦，她們走進了和園項目售樓處，並被“地上一層+地下一層”的複式戶型所打動。

和園項目由中鐵置業和華僑城兩家央企聯袂打造，選址位於北京南五環舊宮版塊，緊臨亞洲最大溼地公園——南海子公園 ，距離貫穿北京南北的地鐵8號線德茂站約500米，駕車約15分鐘即可抵達同仁醫院亦莊分院。

如此優越的區位和配套條件，再加上“雙央企”背書，劉越最終以1260萬元總價，認購了一套建築面積約285平米的複式戶型。

然而，到了2020年收房時，劉越等來的不是驚喜，而是驚嚇。她對時代週報記者表示，所購房屋“複式戶型”貨不對板，同時還出現了實際房屋面積縮水、36處需整改維修等問題。

在和開發商多次交涉失敗後，劉越開始了長達2年多的法律維權。

草簽與正式合同不一致

據劉越母親李阿姨稱，2018年4月看房時，銷售人員稱和園項目有複式房型，地上一層+地下一層，且均爲三室兩廳兩衛結構，上下面積一樣，功能分區完全一致，且均爲精裝修。同時，戶型圖上，銷售標註了“一層下躍”字樣。在詢問該房屋的產權時，銷售明確告訴李阿姨是70年產權，一個房本。

同年5月1日，母女倆又就戶型、房本和產權等細節問題向開發商進一步確認。銷售人員隨即出示了北京市建委官方網站上的公示信息，顯示房屋規劃用途爲“住宅、儲藏間”，戶型爲“複式房型”。

“雖然是複式房型，但規劃用途是住宅、儲藏間，這讓我們很不安。”劉越說。

但銷售人員解釋說，規劃用途雖然除住宅外多了儲藏間，但所購房屋肯定是地上、地下精裝修且都能用於居住的下躍複式房，70年產權。在該銷售以“雙央企開發，肯定有保障”等話術的勸說下，當天，劉越簽署了認購書，交付了10萬元認購金。

1個月後，劉越支付了504萬元首付款。時代週報記者看到，草簽合同上明確了該商品房的規劃性質爲“普通住宅”，並無儲藏間的字樣。

然而，在隨後簽署的正式合同中，房屋規劃性質變爲了“住宅、儲藏間”。

“出於對雙央企的信任，加上簽字的合同內容太多且複雜，在確認了產權是70年和銷售承諾房子是地上地下精裝修的複式房後，我們打消了顧慮。”劉越向時代週報記者表示。

然而，到了2018年12月份，銷售又要求劉越簽署一份承諾書，大致內容是，爲提高居住舒適度，業主主動要求開發商進行結構改造，將3平米外部設備空間納入室內廚房面積。

同時承諾書還約定，若改造通不過政府審批，開發商不擔責，業主亦不得要求賠償或退房；若改造被行政處罰，則損失應由業主擔責。

值得注意的是，根據樣板間宣傳圖片，這3平方米原本就屬於廚房。也就是說，如果劉越不簽署承諾書，那麼實際房屋面積和樣板間會有差別。

“實際廚房和樣板間不一致，買房時爲什麼不告訴我們？過了半年突然說要改造，還要讓業主來承擔改造的所有法律責任，這不是推卸責任嗎？”在劉越看來，該承諾書十分不合理，遂拒絕簽字。而銷售人員表示，不籤也沒關係，仍可按合同收房。

36處需整改

因發生承諾書事件，2020年9月份，劉越聘請了專業驗房師，根據驗房報告，新房需要整改維修共計36項，包括吊頂開裂、大理石破損等情況。

“第一次進入我買的房子，簡直大喫一驚，地下一層不但沒有精裝修，甚至都沒有功能分區和衛生間，從地上一層下來要通過兩道鐵門才能到地下一層。”劉越對時代週報記者說道：“這根本不是複式房型，地下一層就是地下室。”

劉越提供的照片顯示，廚房被一面帶窗的牆隔斷成了兩部分，如同承諾書顯示的那樣，約3平米的空間是外部設備平臺。同時，原本廚房的嵌入式冰箱放在了客廳正中央，嵌入式洗衣機則放在了地下一層。

對於廚房變樣的問題，開發商工作人員表示，因劉越沒簽承諾書，其他簽了承諾書的業主，都已按照樣板間交付。雙方就此產生分歧，劉越因而沒有收房。

2020年國慶節後，中鐵華興通知劉越，希望解決其第一次收房提出的疑問，但到了和園後，卻被告知房屋只能維修，而關於此前提出的種種疑問並沒有給出任何答覆。

隨後，劉越母女委託律師，針對開發商虛假宣傳、挪用監管資金、規劃通風井未建設等一系列問題提起了行政訴訟。在此過程中，劉越和律師又發現兩處較大疑點：一是該房屋在北京市住建委官網的公示戶型是複式房型，而在北京市房地產交易權屬管理系統備案戶型卻是三室兩廳。也就是說，一套房出現了兩套不同的信息。

其二，該房屋預售方案顯示和園地下倉儲部分爲1.95萬元/平方米。照此計算，劉越對地下空間多支付了2倍有餘的價格。

2021年5月21日，中鐵華興再次通知劉越“三日內收房並辦理收房手續，否則購房合同解除”。於是母女二人在律師的陪同下再次來到和園收房，覈驗完相關資料後，簽署了《精裝房房屋交接驗收單》。

同時，中鐵華興指派負責人，提出希望雙方能和解，並讓劉越提供書面訴求，以便上報領導。但在劉越律師提出辦理收房手續時，中鐵華興指派負責人又稱，財務人員下班了。隨後，劉越發送訴求，並在訴求中重申，自己隨時可以辦理收房手續。

然而，在沒有得到相關答覆和辦理收房手續通知的情況下，2021年6月15日，開發商突然以未按時收房爲由，向劉越發出《解除購房合同通知》。

7月，劉越就開發商解除通知確認無效提起訴訟；隨後，開發商又起訴判令解除購房合同，並要求劉越賠償開發商10%違約金；劉越提出反訴解除合同、賠償損失、支付違約金等。

時至今日，劉越與開發商的多個行政訴訟及民事訴訟仍在審理中，未有判決結果。

“首付款沒退回來，平均每個月月供4.4萬多，已經還了4年。”劉越向時代週報記者表示。

針對上述問題，2022年3月13日，時代週報記者聯繫了劉越提供的中鐵華興對接人，對方表示不負責、不知道，隨即兩次掛斷了電話。

時代週報記者又撥打了劉越提供的銷售電話，對方稱， 已於2021年7月份離職。

律師：警惕虛假宣傳、隨意贈送面積和捆綁銷售

劉越維權並不是個例。公開信息顯示，2020年7月-8月，和園項目就曾因裝修質量和貨不對板問題被媒體關注。據央廣網報道，購房人鄭明（化名）以超過800萬的總價購買的和園房子，出現多處精裝質量問題，同時，還出現宣傳物料中介紹的一梯一戶變成兩梯兩戶等問題。

另據中國裁判文書網顯示，中鐵華興與一位購房人的民事判決結果要求，開發商應支付未履行一梯一戶承諾導致的房屋貶值損失4萬元。

那麼，在購房時應該避免哪些陷阱？北京正公律師事務所律師王娜向時代週報記者表示，應警惕虛假宣傳、隨意贈送面積和捆綁銷售。

王娜認爲，虛假宣傳方面，買房如有宣傳學校配套等方面，應仔細合同中或宣傳材料中是否明確提及，如果沒有，可以向當地行政主管部門進行覈實；隨意贈送面積方面，一般涉及到公用公共面積的贈送，合同中都會有相關涉及；捆綁銷售方面，購房人可向主管部門進行舉報。

北京市京師律師事務所合夥人諶江濤律師提醒，購房人應重點關注合同條款，“購房人在購房時，應仔細閱讀合同條款。如發現合同存在的問題，要及時與開發商協商並對合同進行補充修訂，如實在無法進行協商，也應做好相應的證據保全工作。”

而關於如何維權，北京金訴律師事物所執行主任王佳紅表示，應將開發商所承諾的一切以文字的形式落實到合同中，若不能體現在合同中，那麼都不具有可信度；要仔細研讀合同條款，對合同條款要了解的清楚、明確。合同條款中還要寫明開發商違規行爲對應的懲罰措施，這樣的合同才能更好的保護購房人。

同時，對於開發商宣傳的內容，可以通過查看小區詳細規劃、總平面圖以及政府相關信息等進行覈對，這樣才能辨別開發商是否如實宣傳。如遇捆綁銷售、虛假宣傳、違規格式條款等情況，購房人也可向相關政府部門申請查處，要求政府主管部門對開發商的違規行爲進行調查覈實和處理。

此外，爲了防止開發商隨意挪用資金導致房屋爛尾，購房人一定要將購房款打到開發商在政府設定的資金監管帳戶中，這樣才能保證購房款專款專用。

（應受訪者要求，劉越、李阿姨均爲化名，文章中圖片均由受訪者提供）