轉自：每日經濟新聞

在地價觸頂即轉爲搖號的規則下，想要在北京拿到好地，開發商們除了實力，還需要一定運氣。

要提高這種實力之外的運氣成分，還有一種辦法就是增加“馬甲”，儲備搖中地塊的砝碼。但眼下一個不得不接受的殘酷事實是：北京的好地塊，是一種花錢也不一定能買到的存在。

3月底，北京土拍市場又出現了一張稍顯生疏的面孔——石家莊創世紀，其以觸頂價30.93億元搖號競得昌平區中關村生命科學園三期地塊，一時間“馬甲”傳聞再起。

一直以來，北京土地市場並沒有禁止外地企業參與，但去年6月起，出現在北京土拍現場的生面孔越來越多，個別熱門場次的競拍，單看報名企業，甚至無法判定是哪個城市的土拍，這種情況下就很難界定哪個參拍者是“馬甲”。因爲並不是每一張生面孔都叫“馬甲”，合理利用土拍規則也無可厚非。

然而，一次次“馬甲”傳聞坐實，就令企業開始質疑公平問題。於是，就是否考慮通過政策調整來遏制“馬甲”拿地現象等問題，《每日經濟新聞》記者兩次向北京市規劃和自然資源委員會發去採訪函，但截至發稿尚未得到回覆。

曾參與土拍的北京某開發商人士向每經記者坦言，“馬甲”這個操作，業內都是心知肚明的，它其實是違規的。我們對“馬甲”拿地的現象普遍存在憂慮，這種行爲影響了市場競爭秩序，減少了真正有實力的、想認真做產品的開發商獲取優質地塊的機會。

“外行和尚好唸經”？

值得一提的是，來北京參加土拍的不僅有“外來和尚”還有“外行和尚”，後者是指房地產之外的企業。其中最出名的一次便是“防水一哥”東方雨虹從華潤置地、中鐵建等8家房企“虎口奪食”。

2023年10月18日，東方雨虹以40.14億元拿下了豐臺南苑地塊，成交樓面價約4.89萬元/平方米，溢價率15%。一時間業內譁然。果然，一個月後，東方雨虹將項目公司95%股權轉讓給了蘇州竹輝。再之後，該地塊案名公佈，即如今的某頭部房企的“公元裏”項目。

而早在去年6月1日，大熱的順義新城19-69地塊競拍之前，包括中國金茂、龍湖集團、越秀地產、中海地產、建發房產等在內的45家房企報名，最終卻被成立還不到一年、股權關係十分乾淨的福建雄旺搖號競得。

據企查查，福建雄旺拿地後不到一週，北京兆祥房地產開發有限公司註冊成立，大股東爲廈門益悅置業有限公司。

後來，順義新城19-69地塊的項目案名公佈，正是廈門頭部房企的“觀雲”。

去年6月14日，石家莊創世紀首次出現在北京土拍市場，與華潤置地、龍湖集團、中海地產、保利發展、招商蛇口等21家房企競拍順義新城第2街區地塊，並最終以11.04億元競得該地塊。

這宗地塊後來的項目案名是御湖境二期。

去年8月3日，一家名爲湖州中石的公司從綠城中國、中海地產、天恆集團等開發商中殺出重圍，搖號競得北京市大興區三合莊一宗住宅地塊，成交金額38.18億元+現房銷售面積25000平方米。該公司成立於2001年6月，是一家以房地產爲主業的企業，註冊資本26288萬元，爲宇誠集團旗下子公司。

三合莊後來的項目案名竟是另一家頭部房企的“曉月和風”，首開銷售193套，成交金額12.6億元。

去年9月27日，朝陽區十八里店朝陽港一期土地一級開發項目1303-678地塊迎來33個競買主體現場爭奪，最終被成通京置業（上海）有限公司（以下簡稱成通京置業）拿下。拿地之時，這家公司距離註冊成立只有40天。

不久，十八里店1303-678地塊項目公佈案名，即是某頭部房企操盤的“朝央和煦”。

據每經記者觀察，北京土拍市場一年多來頻頻出現的“外來和尚”多數有以下共性：企查查等平臺股權穿透後，可以發現與某家或多家知名開發商的股權關聯，甚至有異地合作前例；法定代表人或高管在（或曾經在）其他知名開發商任職，或者同爲對方的高管/股東；最難辨別的情況是，拿地前突然註冊成立，與大房企無直接關聯，但拿地一個月或數個月後，會退出或與其他知名開發商合作操盤，發佈項目案名，才水落石出。

這些生面孔，也一度令多家此後在資質、資金、操盤能力等方面更勝一籌的合作開發商被市場質疑有“馬甲”操作之嫌。

有業內人士在接受記者採訪時表示，開發商爲了能多拿幾塊地，聯合一些小公司來參與競拍，這樣一來，他們拿地的機會就大大增加了。這種做法聽起來挺聰明，但實際上對市場公平性是有影響的。

每經記者在採訪中瞭解到，一般情況下，“馬甲”拿地後與大開發商有兩種合作形式，一種是股權合作，比如你運氣好中了後，我入股80%，剩下20%是你的；另一種是我給你一大筆錢，相當於中介費，然後主要我來操盤。

不過從實際操作看，要從土拍規則上堵住“馬甲”參拍這一漏洞確實有一定難度。特別是在上下游供應商也參與土拍的背景之下，拿地之前很難辨別參拍企業到底是不是“馬甲”，或者是哪家房企的“馬甲”。

建議提高報名企業註冊資金和運營年限要求

事實上，北京土拍已禁“馬甲”多年，之前一直都是要求“同一企業及其控股的各個公司不得參加同一宗地的競買”。

到了去年4月，北京市規劃和自然資源委員會在豐臺區青塔地塊掛牌公告的補充公告提到，對競買人資格的要求，由“同一企業及其控股的各個公司不得參加同一宗地的競買”，調整爲“同一集團成員企業不得同時報名競買同一宗地；聯合競買的，同一集團成員企業僅可組成一個聯合體參與同一宗地競買。同一集團成員企業包括但不限於：與集團公司存在關聯關係的公司（含全資公司、控股公司）。”

相關負責人表示，此次競買人資格調整正是對市場主體提出的合理化建議做出的回應，調整後的競買人資格要求較之前更爲嚴格，更有利於促進市場公平競爭。

不難看出，其實北京市規劃和自然資源委員會做出這一補充公告調整的本意，就是爲了杜絕“馬甲”或同集團關聯公司的不公平競爭，保證土拍市場的公平性。不過，此後的市場變化出現了新情況。

就是否考慮過通過政策調整來遏制“馬甲”拿地現象，以及是否倒查有“馬甲”之嫌的拿地企業等問題，去年11月和今年3月27日，《每日經濟新聞》記者兩次向北京市規劃和自然資源委員會發去採訪函，但截至發稿尚未得到回覆。

事實上，同爲一線城市，上海在規範土拍市場方面要嚴厲得多，也被許多業內人士評價爲“其他城市抄作業的模版”。

3月28日，中指研究院分析師孟新增在接受每經記者採訪時表示，去年四季度多個城市相繼取消地價上限，今年以來部分城市也繼續放鬆土拍條件。如上海、深圳優化或取消“90/70”政策，杭州取消銷售限價，青島提出土地出讓金餘款分期繳納等，多方面提升企業拿地意願。

孟新增表示，爲促進房地產市場平穩健康發展，土拍政策仍有優化空間：一是隨着改善型需求逐漸成爲市場重要支撐，可加快優化郊區項目容積率1.0限制，匹配市場改善需求；二是限價優化，核心城市考慮進一步放開項目銷售價格限制，價格市場化，更有利於企業打造高品質住房；三是下調土地保證金比例、分期繳納出讓金等，也有利於在一定程度上緩解房企參拍資金壓力問題。另外，還可在計容規則、裝修標準、企業參拍門檻、土地供應結構及節奏等方面做出優化調整。

前述開發商人士向每經記者表示，建議有關部門能夠設置一定的准入門檻，提高註冊資本金要求，提高企業運營年限要求比如成立時間5年以上等，以緩解“馬甲”拿地帶來的市場混亂。

上述業內人士也認爲，“馬甲”過多，土地價格可能會被扭曲，不能真實反映供需關係，這對政府調控來說其實是個難題。建議有關部門出臺一些補充規則來限制這種行爲，保證市場的公平和透明。

“另一方面，開發商也得自覺，靠實力和創新來贏得市場。畢竟，長遠來看，一個健康有序的市場環境對大家都有好處。”

不過，前述開發商人士也提到，在北京這樣高度關注的城市，核心優質資產是所有有實力的開發商的嚮往。但“馬甲”問題比較敏感和複雜，我們也能理解有關部門在制定相關政策時仍面臨較大挑戰。

來源：每日經濟新聞 作者：陳夢妤