北京首個“競現房銷售”試點樓盤項目入市了。

日前，北京市住房和城鄉建設委員會（以下簡稱北京住建委）官網顯示，中鐵興創·逸境（諾德逸境小區）獲預售證，住宅擬售單價56161元/平方米起，均價在6萬元/平方米左右。

既然是現房銷售，爲何也能預售？事實上，根據去年競拍土地時的要求，中鐵興創·逸境項目有近一半的住宅面積需要現房銷售，而另外的部分仍是期房銷售。

“現房銷售對開發商的資金實力是很大的考驗。現在資金成本這麼高，誰都想趕快把房子賣出去，現房銷售不是誰都能玩的。”近日，《每日經濟新聞》記者實地探訪中鐵興創·逸境時，項目銷售人員如是說。

中鐵興創·逸境售樓處 圖片來源：每經記者 王佳飛 攝

給房企預留合理利潤空間

2021年8月30日，北京發佈第二批集中供地公告，首次在大興黃村海戶新村DX00-0208-6020、6026地塊引入了“競現房銷售”的試點，當競買報價達到土地合理上限價格後，就轉入“競現房銷售”面積，即到竣工備案後方可銷售的面積；當可出讓居住建築規模全部競報爲“現房銷售”，轉入競高品質建設方案。

同年10月，中鐵和興創聯合體以總價37.84億元拍下了大興區黃村鎮DX00-0102-0208-6026、6020地塊，也就是中鐵興創·逸境項目的建設用地。該地塊建設用地面積5.44萬平方米，建築控制規模12.32萬平方米。按競拍要求，其中5.4萬平方米的面積需要現房銷售，銷售指導價爲5.9萬元/平方米。也就是說，該項目有近一半的貨值需要待2024年建成現房後才能銷售。

“現房銷售對開發商的資金實力是很大的考驗。現在資金成本這麼高，誰都想趕快把房子賣出去，現房銷售不是誰都能玩的。”中鐵興創·逸境售樓處的銷售人員有些自誇地告訴《每日經濟新聞》記者。

從銷售人員的現場介紹看，中鐵興創逸境的戶型和周邊其他樓盤並沒有太大不同，戶型包括78平方米的兩居，以及95平方米、98平方米、115平方米的三居，134平方米的四居。同時，每個戶型也都有慣常的空調機位的“贈送面積”，但銷售人員很婉轉地說，“開發商並不保證（贈送面積），後期要不要擴大面積在您。”

記者查詢北京住建委官網發現，中鐵興創逸境目前尚無簽約房源。

來源：北京住建委官網

對於試點現房銷售的目的，北京市規劃和自然資源委員會曾表示，“相較期房預售而言，現房銷售優勢明顯，一方面未來購房人可切身考察項目情況，通過看得見、摸得着的真實房源提升購房人安全感，減少購房糾紛，維護住房消費者的合法權益；另一方面也在一定程度上減輕了購房者資金壓力，避免了因項目爛尾帶來的資金風險，維護社會穩定。”

同時，現房銷售對於市場也益處良多，“特別是針對於周邊區域近年來供地數量較多的區域，可有效避免同一區域內商品房項目集中扎堆入市。同時對於該類項目，已充分考慮房企開發成本，預留合理利潤空間，保證未來企業可打造一定品質的住宅。”

記者注意到，已於2月17日結束的北京2022年首批集中供地出讓中，有50%的項目設置了“競現房銷售面積”環節。

現房銷售也有“高低配”套路

不過，在的走訪中鐵興創·逸境項目過程中，記者也發現了現房銷售存在的一些“套路”。

曾經在2019-2020年北京市場佔據主流地位的限競房流行過“高低配”的設計，也即“高層住宅+別墅”配置。之所以這樣設計，是因爲“7090”的政策，也即建築面積90平方米以下住房面積所佔比重需達到70%以上。實際操作中，承載大多數購房者的高層住宅一般都被分配在項目的邊邊角角，而項目的核心區域則被利潤率更高但低矮的別墅所佔據。

中鐵興創·逸境的操作也是類似。

中鐵興創·逸境現場 圖片來源：每經記者 王佳飛 攝

從現場的規劃圖來看，項目北高南低，低層洋房和高層建築南北依次排列，由19棟5至18層的小高層和洋房組成。其中，項目北側的6棟高層爲現房銷售。

“我們採用的是北高南低的圍合式的佈局。”現場銷售人員介紹，“前期開售的都是低樓層，一梯兩戶的小洋房得房率挺高的，這可是是南五環邊上爲數不多的洋房項目。”

關於項目的現象部分，銷售人員告訴《每日經濟新聞》記者，“要現房銷售的是後邊的高層，得建好了才能出售。當然洋房和高層是一起建設一起交房的。高層是兩梯兩戶，主力戶型是95平米。因爲高於12層住宅必須有兩部電梯，得房率就要低一些。”

不過，銷售人同時表示，“現在我能告訴您的是，二期肯定比一期要貴，我估計到時候高層現房是6萬多，所以您要承擔現房和現在（洋房）的價差。並且要知道高層現房的品質肯定沒有期房的洋房好。我們需要用先期銷售的利潤去保證後期的現房順利建成，所以期房的品質肯定更好一些了。”

記者注意到，在距離中鐵興創·逸境項目約一公里的綠地海珀雲翡，目前的售價爲75000元/平方米。

按照銷售人員的說法，如果選擇購買中鐵興創·逸境的房子，要麼選擇期房洋房的“低價格高品質”，要麼選擇兩年後建好的現房高層的“高價格低品質”。顯然，這種營銷方式和限競房時代用別墅來平衡剛需房的套路如出一轍。

出了售樓處，記者來到中鐵興創·逸境的施工區域，不過工地大門口的安保人員表示，未經過登記人員不能入內，“這裏天天施工，挺緊張的。”

記者|王佳飛 編輯|魏文藝孫志成 杜波 王嘉琦

校對|王月龍