低價“內部房”：一場並不高明的騙局

據記者不完全統計，僅中原區、金水區兩地的涉騙房源就不少於47套，涉及購房款近2千萬元。

新京報記者吳小飛程亞龍實習生秦巍峯編輯甘浩校對吳興發

到2022年3月，距離報案一年多了，李敏被騙的450多萬元購房款仍沒討回來。

2019年1月至2020年9月，鄭州人李敏經人介紹，以每平方米3000元的價格連買了9套所謂“房管局內部房”，共花費450餘萬元。直到2020年11月，因爲不動產權證久拖辦不下來，李敏到房管局查驗，才發現這一切是一場騙局。

新京報記者調查發現，自2019年以來，杜某麗等人以明顯低於市場價的方式在鄭州多地售賣“房管局內部房源”，實際上這些房源爲杜某麗所租賃。爲了長期欺騙買方，營造規範購買流程和辦理過戶手續等假象，杜某麗等人還向購房者提供虛假的房地產買賣合同協議、涉稅收款收據、不動產登記證明等文件。

這個並不高明的騙局中，李敏並不是唯一的受害人。新京報記者瞭解到，受騙人員涉及的區域包括鄭州的金水區、中原區、二七區，據記者不完全統計，僅中原區、金水區兩地的涉騙房源就不少於47套，涉及購房款近2千萬元。受騙的買家多與李敏類似，不僅自己購買多套，還拖親帶友購買。

據瞭解，鄭州警方已經對杜某麗等人涉嫌詐騙案件進行立案偵查，杜某麗本人因處於哺乳期，目前取保候審。

3月29日，涉騙房源所在地，宏江瀚苑小區，李敏（化名）買的房子實際上是杜某麗租的，目前都已被房東收回。新京報記者程亞龍攝

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售價每平方米3000元的“內部房”

今年55歲的李敏介紹，2019年初，她從相識幾十年的老同學那聽說，有掛在房管局領導或領導親友名下的“內部房源”在出售，每平方米只要三千元，“俺同學自己就買了好幾套，要不然哪敢信有這麼便宜的房子。”

經同學引薦，2019年2月，李敏認識了內部房銷售人員劉真。劉真帶李敏去看了其中一處的房源——宏江瀚苑小區。該小區位於鄭州市中原區棉紡路與嵩山路交叉口西北角，距地鐵1號線的碧沙崗站800米，周邊還有配套的小學和初中。

宏江瀚苑附近的一家房產中介人員向新京報記者介紹，宏江瀚苑小區先後於2017年、2018年交房，因爲小區環境好、配套全，小區的房價一直比較堅挺，小戶型每平方米約1.6萬元，大戶型則在2.2萬元左右。

看完房子後，李敏就有些心動。李敏說，在早期溝通階段，劉真多次表明，她的姐夫與當地房管局的某領導是發小，雙方關係密切，能確保房源可靠。劉還向其承諾，交完錢之後，很快就能把不動產權證辦下來，如果辦不成，可以全額退款。

“如果俺說看房本，劉真就說房本都在房管局領導或者領導的親戚名下，亂查亂傳的容易被人發現，所以不讓查也不讓看，就說等辦完手續自動會過戶到俺名下。”李敏說。

聊天記錄顯示，在李敏多次問詢劉真意向房源情況時，劉常常以“正在房管局辦事”“正在與房管局領導喫飯”等回應。這給李敏一種“劉真正在爲了房子的事在努力”的感覺，種種信號，讓她放下了疑慮，決定“把握好時機”果斷出手。

李敏介紹，等到繳費的環節，除了購房款，購房者還要支付一筆“手續費”，這個手續費是劉真等賣房的人“上下打點關係的好處費”。具體費用標準是小戶型每套15萬元，大戶型每套20萬元。“她（劉真）都是亂要的，也沒有說一定哪樣的算大戶型。”

“她說自己也是從杜某麗那買的房，而且已經拿到房本（不動產權證）了，還說她姐夫在房管局有人，不會有問題，再加上我們認識很多年了，所以沒有懷疑。”王芳說。王芳與劉真曾經同在一家公司做醫療器械銷售業務，她是直接從劉真那買的“內部房”。

王芳介紹，2019年2月，她與弟弟每人給了劉真15萬元好處費，以每平方米3000元的價格在宏江瀚苑買了房。事發後，王芳瞭解到，劉真那套取得不動產權證的房源，是從正規中介渠道購買，並非所謂從杜某麗處購買的“內部房”。

證件信息顯示，杜某麗今年33歲，河南鄭州人，身材微胖。受訪的多名買家均表示，他們的購房款，最終都流向了杜某麗。

郭磊就是直接從杜某麗那買的房。杜與郭的聊天記錄顯示，兩人溝通過程中，杜某麗多次以房源緊俏、好戶型隔夜售空等話術暗示郭磊儘快付費，還以親屬生病爲由催促郭先付定金以及房款，並表示爲其安排車庫房和減免物業費等好處作爲回報。

新京報記者程亞龍攝

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“送上門”的鑰匙和產權證明

王芳說，交了“好處費”就算定了房子。

2019年6月，在劉真的引導下，王芳簽署了一個“公租房買賣合同補充協議”。協議約定，王芳以全款38.7萬元購買了宏江瀚苑的一處129平方米的住宅。

經新京報記者現場覈驗，王芳購買的宏江瀚苑小區屬於商品房。至於爲何以公租房形式簽署協議，“劉真當時解釋說，因爲是處置內部房，不能讓人發現價格太低，需要經公租房轉變爲經濟適用房以後再辦房本手續。”王芳說。

上述說法與現有的政策要求不符。房地產市場分析研究機構、上海中原地產的市場分析師盧文曦告訴新京報記者，按照相關規定，公租房只允許租賃不允許買賣，雖然理論上存在轉化爲經濟適用房來銷售的可能性，但我國的市場條件尚不成熟，截至目前，沒有任何城市將公租房轉化爲經濟適用房進行銷售。

協議簽署後，王芳等人不斷催促劉真、杜某麗等人儘快辦理過戶手續，但後者總是以各種理由推託。微信聊天記錄顯示，賣方拖延的理由有：正在想辦法催促各方走流程辦手續、房管局經辦人員調整導致溝通不暢、核心經辦人員車禍住院、銷售人員的親屬病危住院……

在此期間，買方還會收到一個標註爲【鄭州房產】的短信，主要內容爲：您所購買的內購房已在辦理中，請於XX日到XX地廳辦理房產手續……

“但到日子要去辦手續的時候，就會有人給你打電話，以各種理由辦不了，或者讓你另外預約時間。”李敏回憶，她後來跟劉真和杜某麗說，再不能辦手續就要求退錢，或是爲了安撫買家，在2019年底，劉真和杜某麗開始將部分房源的鑰匙交給買家。

與此同時，也會有標註爲【鄭州房產】的短信發送給買家：您所購買的內購房，已經完成備案審覈，每戶鑰匙已經發放，入戶信息將於下一個工作日發送至預留手機，每戶需要繳納房屋買賣手續費。

拿到鑰匙給很多買家喫了定心丸。多位購房者介紹，正是因爲拿到房源鑰匙住了進去，纔對杜、劉等人真正放心下來，他們還不惜以變賣現有房產、跟親友借款、向銀行貸款等方式，加大購房力度。

受訪的數名買家中，大多購房在10套左右，有的是自己個人囤積多套，有的是介紹身邊的親朋好友買房，其中李敏就買了9套房。

按照流程，網籤之後就是不動產權證的辦理。2020年9月前後，因杜某麗、劉真等人承諾的辦理不動產權證的日期屢次拖延，加上部分房源的分配出現問題，一些買家開始要求退款。在此背景下，劉、杜等人又開始採用新方式穩定買家。

2020年10月，部分買家開始收到一份紙質的“不動產登記證明證書”。該證書的證明權利或事項爲預告登記，證書的落款時間爲2020年10月23日，公章印跡爲鄭州市國土資源局不動產登記專用章。李敏說，杜某麗等人告訴她，拿着這個證明就能到房管局換房本。

而這份證書，實際漏洞百出。盧文曦介紹，不動產登記證明的預告登記，一般出現在購買期房或新房的過程中，目的在於明確產權，保障在產權證辦理過程中買賣雙方的權利。但在二手房的交易流程中，因爲是現房現款，不存在預告登記的流程。

此外，新京報記者發現，證書上印有的鄭州市國土資源局，加蓋時間爲2022年10月，而早在2019年1月，該機構職能就已併入鄭州市國家自然資源和規劃局，此後的對外印章，也同步變更後者名稱。

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租來的“內部房源”

不管是久拖不下的房本，還是漏洞百出的“不動產登記證明證書”，都沒讓購房者意識到不對勁，直到房源出了問題。

2020年9月前後，宏江瀚苑小區13號樓3單元23層的一戶業主突然找上門來討要房租。但在彼時，這套房源正被王芳的一位朋友居住，是王芳的友人從劉真那購買的“內部房”。

該套房源的租賃合同顯示，該房源的租賃期是2020年5月至2021年5月，是杜某麗從房東王先生處，以每月4000元的價格租賃。後因房租給付不及時，房東才上門收房。

該房源的租賃中介負責人告訴新京報記者，2019年到2020年的大半年時間裏，杜某麗先後經過該公司租了10套房子，大部分是在宏江翰苑，“當時我們也問她爲什麼要租這麼多房子，她說因爲城中村拆遷後回遷房未建成，幫村裏的親戚找地住。”據其瞭解，杜某麗還通過其他中介公司租了房子。

房東討債事發後，引發了部分買家對杜、劉等人的懷疑。彼時，雖有所謂的“不動產登記證明證書”，但實際的產權證遲遲沒有辦下來。2020年11月前後，李敏拿着杜某麗給的印有自己名字的“不動產登記證明證書”去房管局覈驗，“房管局的人一掃上面的二維碼，什麼都沒有，說這個證是假的。”

此外，微信聊天記錄還顯示，杜某麗還指導買房人郭磊在涉及不動產權登記、稅費繳納等文件材料上簽字，這些文件上印有“鄭州市房屋交易稅後不動產登記一窗受理——內部房業務專用章”等系列印章。

“這些印章不是我們單位出具的，我們也沒有見過這樣的章”。4月1日，鄭州市房地產鄭東新區交易中心（下稱東區房管局）的數名工作人員告訴新京報記者。

上述工作人員還以郭持有的“不動產登記受理憑證”爲例指出，規範的受理憑證會明確標識房屋所處的位置以及樓棟、單元號、門牌號等信息，而郭磊持有的僅標註小區位置的文件，不符合規範要求。

4月8日，鄭州市房管局政研處相關負責人回覆新京報記者稱，經該局交易中心工作人員確認，郭磊所持有的蓋有房管局業務部門公章的“不動產登記受理憑證”“增量房交易涉稅事項承諾書”，均系造假。除了文書的格式和內容，與房管局的正式文書有較大出入外，文書上蓋的公章，與房管局業務窗口使用的公章也不一致。

不動產登記證明系僞造的消息不脛而走，購房者們陸續驗證後，向警方報了案。據記者不完全統計，目前涉案的房源不少於47套，涉案金額近2千萬元。

3月31日，就前文所涉情況，杜某麗回應新京報記者稱，確實有內購房存在，只不過是這一批沒有辦下來，導致買家的投訴。“我只是幫買房人辦手續的，錢都交給了上線，現在也在催促上線還款”，至於上線有哪些人，杜某麗拒絕透露。

事後，他收到多套鑰匙，卻至今未被告知房屋具體位置。新京報記者程亞龍攝

鄭州多名房產交易從業人士認爲，即使是真有“內部房”，也不可能以不到五分之一的市場價格銷售，文中提到的“宏江瀚苑”，均價1.6萬元/平方米，而杜某麗卻以3000元/平方米的價格出讓，明顯不合常理。

相關從業人士提醒稱，買房首先要確認的是出讓方是否爲房屋的所有權人，出讓的房屋是否有抵押、查封等情況。在查清這些信息之後，纔是雙方議價，而且交易過程還需經第三方平臺，以免出現付款後不能過戶的情況。

4月2日，新京報記者就受訪者反映的案件情況向鄭州市公安局金水區、中原區兩名負責案件辦理的警員致電覈實。中原區警員告訴新京報記者，僅中原區的受害人就有二三十人，案件涉及二七區、金水區和中原區，情況複雜，涉案金額較大，具體數額正在審計當中。據警方介紹，目前杜某麗因爲處於哺乳期被取保候審，案件正在偵辦中。

（文中李敏、劉真、王芳、郭磊均爲化名）