單從毛利率這一盈利指標來看，2021年成爲房地產行業最煎熬的一年。在這一年，不僅多家房企的毛利率跌破20%，而且萬科、中海、碧桂園等龍頭房企的毛利率也出現大幅度的下滑。

據新京報記者統計，截至2022年4月12日，在銷售額排名前50的房企中，已有31家房企發佈去年財報，其中29家房企的毛利率出現下滑，佔比超九成。

值得關注的是，龍頭房企毛利率下滑是否仍然會持續？何時能夠築底回升？

龍頭房企毛利率普降

從業績指標來看，2021年和以往有漲有跌的情況不同，上市龍頭房企的毛利率普遍出現下滑。

據新京報記者統計，銷售額排名前50的房企中，已有31家房企發佈去年財報，其中29家企業的毛利率出現下滑，佔比超九成。

在已披露年報的TOP10房企中，中海地產、萬科的毛利率下降幅度均超過6個百分點，碧桂園、綠城毛利率跌破20%。以中海地產爲例，中海地產因盈利能力突出一直有“利潤王”之稱，但是，中海地產在2021年未能獨善其身，其毛利率從30%下降至23.5%。

同時，富力地產的毛利率已經跌至6.4%的個位數。對此，富力地產在財報中解釋，毛利率大降以及淨利虧損近90億元的原因，是降價銷售和計提減值。

曾經在土地市場表現較爲激進的房企，毛利率下滑也較爲明顯。比如，2021年，中國金茂、中梁控股、正榮地產、祥生控股的毛利率分別下降至18.6%、17%、14.6%和10.5%。

高價地項目進入結算期導致毛利率普降

對於毛利率普降的原因，萬科董事局主席鬱亮在業績會上檢討，一方面由於前期拿地的冒進；另外一方面由於管理離散度過大。鬱亮表示：“近幾年來，土地市場競爭激烈，對行業毛利率水平造成明顯影響，儘管公司在行業中較早意識到高速增長終將結束，但其並未能堅決擺脫高增長慣性。當追逐規模仍然流行、土地爭奪愈演愈烈的時候，部分城市的投資追高冒進，對市場判斷過於樂觀，一些項目的投資預期沒有實現，導致毛利率下滑。”

“房地產的毛利在過去幾年有一些下降，主要原因是2017年至2018年上半年土地市場比較熱，而如今這批項目現在陸續進入結算通道。”龍湖集團CEO陳序平如是說。

克而瑞地產研究院認爲，近兩年，不少房企在2017年、2018年獲取的高地價項目進入結算期，在市場整體下行、部分城市限價趨緊的背景下，這部分高地價項目的結算利潤率水平處在行業較低水平。

事實上，從2016年至2018年上半年這一週期是房企激進拿地的階段。多數房企在2016年和2017年資金相對充裕，對市場估計較爲樂觀，加上政策環境相對寬鬆，所以在全國範圍內出現了不少刷新紀錄的高價地。

自從2018年下半年開始，隨着政策的持續收緊，加上“穩地價、穩房價、穩預期”目標出臺，各地紛紛出現了新房的限價政策，這些高價地在限價政策下面臨盈利難甚至虧損的境地。

曾經拿高價地的融信中國，在2016年、2017年、2018年、2019年的土地成本分別爲每平方米12963元、4814元、5183元、6648元和11259元。尤其是2016年，融信中國拿地成本激增直接影響了此後的毛利率表現。融信中國的毛利率從2019年的24%一路降低至2020年的10%。

此外，從拿地佈局來看，2016年至2018年，不少房企選擇擴張到三四線城市，但是此後又適逢三四線城市市場的下行，也使得利潤空間收窄。

除了受到激進拿地、拿地佈局的影響外，受制於供給關係和市場環境的改變，房地產行業整體毛利率的下滑是不爭的事實。據國金證券的數據顯示，2018年至2020年，房地產企業的毛利率分別爲28.77%、26.96%、23.35%。

業內：行業毛利率水平在觸底後將略有回升

隨着房地產利好政策頻出，房企毛利率的普降還會繼續持續嗎？

克而瑞地產研究院認爲，雖然房地產行業很難再複製前期高增長階段的高額回報，但無需過於灰心，隨着高價地逐步去化完畢、土地市場價格預期趨穩，從長期來看，行業毛利率水平在觸底之後或將略有回升，穩定在20%-25%之間的水平。

對於龍湖的毛利率目標，陳序平表示：“2021年龍湖集團整體毛利率是25%，地產開發板塊爲23%，這在行業內比較靠前。未來一年至兩年內，2017年和2018年土地市場熱時所拿項目會陸續進入結算通道，預計房地產開發毛利率會維持20%水平，集團整體毛利率希望保持25%。”

萬科總裁祝九勝預計，未來兩年開發業務的毛利率可能維持在20%水平，反映企業毛利率已基本調整到位。

多數房企將毛利率築底回升的時間期待爲2023年。旭輝CFO楊欣表示：“在2022年、2023年，我們希望能夠有一個比較穩定的利潤表現，希望2023年開始恢復增長。”

爲了使得毛利率儘快得到修復，多數房企對拿地準則進行調整，比如更加註重投資回報率、與利潤率掛鉤等指標。比如，萬科對拿地進行集中管理，提高對投資項目盈利水平、操盤團隊能力、投後管理等方面的要求。

同時，隨着全國土地市場迴歸理性，拿地的利潤空間也逐步恢復。以中海地產爲例，去年全年，中海地產獲取的土地中有23宗地塊爲底價或低溢價獲取，佔全年成交地塊宗數40%；下半年成交地塊中有近50%是底價或低溢價成交。對此，中海地產行政總裁張智超在業績會上表示：“去年下半年不僅出現了機會，另外在回報率上也是這幾年比較出色的，對未來的利潤都形成了很好的支撐。”

新京報記者 徐倩