放鬆限購政策、降低貸款利率，財政補貼購房者……今年開春以來，房地產利好的陣陣春風，你感受到了嗎？

進入4月，珠三角、長三角多地陸續傳來樓市調控新政，各地紛紛釋放不同程度的利好，刺激當地房地產銷售市場。

東莞醞釀“半價買房”政策

“購買人按總價的50%出資購買50%產權，另50%產權由代持機構持有。”

“享有與普通商品住房同等的教育、醫療、戶政、養老、住房公積金等公共服務權益。”

“證滿5年且入戶3年，可按評估價8折一次性購買政府持有份額。持有莞香卡的可7折購買，持有玉蘭卡的可5折購買。”

4月14日下午，東莞市住建局發佈《東莞市三限房運營管理實施細則（徵求意見稿）》（下稱《意見稿》）。

所謂三限房，是指政府投資或提供政策優惠，按照有關標準籌集建設，限定套型面積，限制使用範圍和處分權利，實行政府與承購人按份共有產權，面向符合規定條件的該市無房家庭供應的保障性住房。

《意見稿》顯示，其適用範圍包括東莞市長安、虎門、塘廈、鳳崗、大朗等三限房試點項目，以及經東莞市政府批准按《東莞市三限房（共有產權住房）建設和分配試點方案》建設的其他三限房項目。

業內人士告訴記者，東莞此次參與試點的5個鎮，普通商品住房價格均高於該市平均水平，該政策的出臺能夠有效減輕承購人購房的資金壓力。

根據東莞市2021年8月7日發佈的《東莞市 三限房（共有產權住房）建設和分配試點方案》（下稱《方案》），根據特定保障對象羣體的需求和實用經濟原則，三限房建築面積限定在 70~80 平方米，戶型爲兩房兩廳一衛或三房兩廳一衛，實施基本裝修交付。

《方案》顯示，三限房由政府指定的代持機構（東莞實業投資控股集團有限公司或其下屬全資公司作爲代持機構）與承購人按份共有。承購人按總價的50%出資購買50%產權，另50%產權由代持機構持有。購買三限房享有與普通商品住房同等的教育、醫療、戶政、養老、住房公積金等公共服務權益。代持機構負責三限房項目的運營管理，履行政府委託職責，具體管理細則由市住房城鄉建設局另行制定。

《方案》對三限房價格也有明確限制：“東莞市住房城鄉建設局根據所屬區域（園區、鎮街）2020 年以來一手商品住房成交均價以及商住用地拍賣成交價，預測三限房銷售期間所屬區域（園區、鎮街）的房價水平，合理確定三限房最高銷售均價，具體限價在土地出讓前測算確定。單套住房銷售單價以銷售均價爲基礎，結合房屋樓層、朝向等因素確定，上下浮動比例不超過10%。”

“半價買房”需要什麼資格？

《意見稿》顯示，申請購買三限房的承購人，應同時符合以下基本條件：

（一）有配偶或共同生活子女，承購人及其配偶、共同生活子女在東莞市無自有產權住房，且申購前3年內在東莞市沒有住房轉移登記記錄（農民安居房未辦理產權登記但已錄入市農房臺賬的，或經批准正在實施建設的，應統計爲自有產權住房；已佔用宅基地但無地上房屋或原有房屋已拆除、滅失且沒有批准建設的，不計入自有產權住房）；

（二）具有東莞戶籍且在莞累計繳納養老保險滿3年，或不具有東莞戶籍但在莞累計繳納養老保險滿5年；

（三）與三限房銷售區域用人單位簽訂勞動合同並逐月繳納養老保險滿1年（勞動合同簽訂單位與養老保險繳納單位須一致）；

（四）具備以下條件之一：大專或以上學歷；中級工或以上職業技能；助理級或以上職稱。

《意見稿》規定，一個家庭只能購買一套三限房。承購人可以按照有關貸款規定申請住房公積金、商業銀行等購房貸款。除承購人購買三限房申請按揭需辦理抵押登記外，在承購人取得完全產權前，承購人不得以任何形式對三限房設立抵押權（含抵押權預告）及居住權。

部分人可定向分配

東莞的三限房分配按照兩個階段進行，第一階段定向分配，第二階段公開抽籤分配。

根據《意見稿》，定向分配對象需爲所屬鎮街（園區）就業創業人員，並同時符合以下條件：

（1）符合銷售對象基本條件；

（2）具備以下條件之一：本科或以上學歷，高級工或以上職業技能，助理級或以上職稱；

（3）符合以下兩項條件之一：一是當前工作單位（銷售對象需與用人單位簽訂勞動合同並逐月繳納養老保險滿1年）爲國家級高新技術企業（由市科學技術局認定），國家級專精特新“小巨人”企業、省市級專精特新中小企業、市級倍增企業（由市工業和信息局認定）、市級百強創新企業、市級瞪羚企業（由市科學技術局認定），或市委、市政府有關文件明確的其他重點扶持或獎勵的經濟貢獻突出企業。二是獲得以下榮譽之一：獲得發明專利或實用新型專利（由市市場監督管理局認定），東莞市技術能手（由市人力資源和社會保障局認定），東莞市職工技術標兵（由市總工會認定），東莞市級或以上黨委政府頒發的獎項，廣東省級或以上職能部門頒發的獎項。

《意見稿》明確，三限房交付一定年限後，經市政府同意，可獲得完全產權，承購人與代持機構按相關規定承擔各自應承擔的稅費。

承購人取得不動產權證書滿5年（以不動產權證書登記日期爲準）且入戶東莞滿3年的，承購人可按屆時市場評估價8折一次性購買政府持有份額。申領並持有莞香卡的可按屆時市場評估價7折購買，持有玉蘭卡的可按屆時市場評估價5折購買。

東莞密集出臺樓市新政

記者梳理發現，這並不是東莞市第一次出臺樓市鬆綁政策。

4月2日，東莞發佈《關於明確疫情防控期間購房資格認定問題的通知》明確，2021年12月以來，因受疫情防控影響而無法按時繳納社會養老保險費的非本市戶籍居民家庭和新入戶該市戶籍居民家庭，在覈定購房資格時，對其在疫情防控期間未繳社保視爲“連續繳納”。

3月24日，東莞發佈《關於調整商品房預售轉現售合同文本有關事宜的通知》稱，4月1日起，該市取得預售許可證的新盤項目，在完成不動產首次登記（確權）且房產交易平臺可獲取不動產實測權籍數據後，需使用“現售”合同成交。分析人士表示，該政策可在一定程度上緩解開發商資金流動性困境。

今年3月，東莞還對今年首批集中供地取消了新房限價。該批8宗涉宅地塊的出讓門檻均有明顯下調。以“回籠地”2022WR003長安地塊爲例，該地塊去年設定了41998元/平方米的毛坯銷售限價，本次則取消了這一規定。其競買保證金也從去年的22億元下調至10.1億元。此外，該地塊還取消了無償配建安居房的要求。

此外，今年2月，由東莞市住建局開發的購房意向登記系統“莞e認購”小程序，屏蔽“認購登記人數”，也被外界解讀爲爲冷盤護航，避免影響購房者信心。

近年來東莞樓市成交量價走勢 來源：中原地產研究院

中原地產研究院監測數據顯示，今年3月，東莞住宅成交約14.5萬㎡，創2008年以來同期新低，環比增長80%，同比下降48%；一季度認購量環比下降69%，同比下降61%。

此前杭州推最低半價“賒賬”購房

除東莞推行“半價購房”外，杭州多個轄區也迎來了共有產權住房項目。

4月6日，杭州發佈《杭州2022年度國有建設用地供應計劃》顯示，2022年杭州的共有產權房全部上線。

作爲中央政府確定的三大保障性住房（公共租賃房、保障性租賃住房和共有產權住房）類別之一，早在2021年7月21日，杭州就發佈了《杭州市共有產權保障住房管理辦法（徵求意見稿）》。

同年12月，《杭州市共有產權保障住房管理辦法》（以下簡稱《管理辦法》）正式出臺，規範了共有產權保障住房的定義、申請條件、價格和權屬，明確了建設、供應、使用、退出及監督管理等要求，還明確購買共有產權保障住房享有與購買商品住房同等的公共服務權益。

《管理辦法》規定，杭州市共有產權保障住房的保障對象包括符合條件的市區戶籍和穩定就業的非市區戶籍家庭，保障範圍覆蓋面廣。主申請人滿足一定準入條件即可。

《管理辦法》明確，購房家庭可根據支付能力在50%-80%範圍內選擇產權份額比例，按照單套銷售價格對應的不同比例支付購房款。這意味着，購房者相當於最低5折“賒賬”購買杭州商品住房。

此外，杭州版的共有產權保障住房購房家庭取得不動產證滿5年的，可向代持機構提出一次性增購政府份額的申請，增購後住房性質轉爲商品住房；取得原不動產證滿10年後，可上市交易。

中原地產研究院統計數據顯示，截至4月14日，本月已有包括衢州、秦皇島、蘭州、大連、蘇州、南京、上海、天津、淮北等在內超過10個城市發佈了不同力度的房地產寬鬆政策。

“熱點城市的政策開始糾偏，一方面是應對疫情、經濟下行的衝擊，另一方面是促進消費釋放、促進房地產行業循環，助力實體經濟穩增長。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，必須將“房住不炒”和促銷費、促穩定結合起來，政策調整要精準研判，穩妥起見，防止市場出現大起大落。

“房地產市場仍處於深度調整階段，購房者置業信心尚未明顯修復。降低購房門檻和購房成本的政策仍需繼續發力，多地形成羣體效應，以提高購房者的購房意願和能力。”中指研究院分析認爲，隨着更多城市優化調控政策，市場預期或將逐漸改善，部分熱點一二線城市市場有望率先恢復，但市場的恢復節奏仍有賴於疫情防控的效果。

多地房地產利好政策

不斷加碼

今年以來，全國部分城市出臺樓市利好政策。

3月10日，河南鄭州、黑龍江哈爾濱、福建福州、山東青島取消限購政策，3月下旬，廣西北海、南寧購房首付降至220%，四川綿陽決定給予多孩家庭購房補貼最高2萬元。

4月份，長三角地區多地也加入“鬆綁”行列。

4月2日，浙江衢州鬆綁限購政策：取消戶籍購房和企業購房的限制，以及住房網籤後5年內不得轉讓的規定。

隨後，杭州下調購房貸款利率。據業內人士介紹，從去年10月底至今，杭州房貸利率下調3次，從首套6.3%、二套6.4%降到首套5.9%、二套6.0%，隨後降低到首套5.65%、二套5.85%，再到目前首套利率最低5.1%、二套5.2%。

緊接着，4月11日，蘇州住房限購政策由自購房之日起前3年須連續繳納社保或納稅滿24個月，調整爲累計繳納滿24個月即可；住房限售方面，二手房限售由5年縮短至3年，新房限售仍維持3年不變。

南京溧水和六合隨後也先後調整限購和落戶政策。在溧水，外地人憑身份證就可以直接開具首套房購房證明，無需社保或個稅證明；非本地戶籍在溧水務工人員，包括大專及以上學歷（含非全日制）、與溧水當地企業簽訂一年期以上勞動合同及繳納過社保或個稅，可以在當地購買二套及以上住房；人才客戶在溧水購房，不佔用在南京主城區域的購房資格。在六合，外地戶籍購房者可在六合區限購一套房，在江蘇省任意地市繳納城鎮職工社保累計六個月且在六合區內有自有產權房屋，即可落戶。

雖然六合、溧水屬於南京的兩個遠郊區，但兩區樓市政策的鬆動，讓不少新南京人開始考慮遠郊的改善性住房，並激發起周邊相鄰外省人的購房需求。

就在人們津津樂道南京樓市利好政策時，4月12日，安徽淮北市更是推出購房優惠“組合拳”——地方財政最高補貼6萬元一套房，首付比例最低降至20%，還可享受最低5.1%的首套房貸款利率，地產商減免總房款3%-5%的購房優惠。淮北此舉也被網友稱爲“史上最有誠意”的購房優惠政策，“真金白銀”的補貼和房款減免，確實非常誘人。淮北市政府也表示，希望彙集多方利好，鼎力支持當地春季房產交易會。

長三角部分地區購房新政一覽（截至2022年4月14日）

南京試點房企監管新政

除了出臺一些列對消費者利好的購房政策，江蘇南京還針對房企發佈了金融利好政策，試點房企監管新政，放寬商品房預售資金監管機制，提高房企預售金使用效率。

4月11日，南京市住房保障和房產局與中國人民銀行南京分行營業管理部於4月11日聯合發佈了《關於商品房預售資金監管試點使用銀行保函的通知》（以下簡稱《通知》），房地產開發企業可憑銀行出具的保函，等額替換新建商品房預售資金監管賬戶中的監管資金。替換後，監管預售資金餘額須滿足項目後續1年內建設資金需求，且保函替換資金額度不超過項目資金監管額度的60%。《通知》自印發之日起試行一年。

具體操作上，《通知》規定，開發企業在申請使用保函前2年內，在南京無違規使用預售監管資金而收到行政處罰的情況，擬申請的商品房項目也無違規資金劃扣、拖欠工程款、拖欠工資等情況。在申請保函時，須由出具保函的銀行會同資金監管的銀行，對項目進行預審，預審意見應包括項目預售資金情況，保函申請額度、時限，工程建設資金保障、還款計劃等方面內容。如出現索賠情形時，由保函出具銀行將索賠資金存入監管賬戶。

業內人士表示，過去房地產預售資金監管方面管控比較嚴，試點新政後，房企有了提取預售金的通道。一些實力雄厚、專注房地產業的企業，可以通過銀行出具保函，把一部分監管資金提出來，加快資金週轉，在拿地和投資新項目上緩解資金壓力，加快房地產項目運行。

從“小打小鬧”的政策鬆綁，到“真金白銀”的財政補貼，從內地三四線城市擴散至一二線城市、長三角部分城市，再到金融政策的疊加，房地產市場再次引發關注。

不少上市房地產公司近日股票不斷飄紅，其中多隻地產股出現較單日漲停。A股方面，中華企業、棲霞建設、京能置業、中交地產、新華聯、南山控股、華夏幸福等均出現2連板，港股方面，中國海外、旭輝控股、華潤置地、碧桂園都有不小漲幅。其中，港股房企金輝控股4月以來累計漲幅5.91%，期間最高觸達每股4.9港元，是港股少有的股價仍高於發行價的房地產股。 

部分城市樓市調整幅度大

各方對樓市話題的討論也在持續增加。人們討論的焦點，集中在政策鬆綁與樓市回暖的關係上。本輪政策的春風是否能喚醒樓市的春天，目前還沒法下結論。

一季度長三角樓市總體情況仍處調整期。全國多地房地產交易數據顯示，今年一季度新房、二手房交易量仍然處於低位。3月16日，國家統計局公佈了今年1至2月份全國房地產開發投資情況，數據顯示，今年1至2月份，全國新建商品住宅銷售價格平均值是10141元/平方米，與去年同期相比，下降9.68%，創近年來最大降幅。

蘇州房地產市場方面，據克而瑞蘇州房產測評統計，在全口徑金額排行榜中，蘇州市區範圍內有11家房企今年一季度銷售業績突破15億元，而去年同期銷售業績突破15億元房企數量達到了19家。

南京市房地產網上交易數據顯示，南京今年3月新房成交量爲5666套，同比去年3月（成交約15089套）下降約63%。業內人士這樣形容，曾有“金三月”之稱的南京樓市，正陷入調整。加上本輪疫情的影響，樓市也不得不繼續放緩節奏。南京目前在售的樓盤，不少也深陷“搶客內卷”。某樓盤銷售經理在朋友圈發文激勵自己和同事：“非常時期，我們更需要帶給客戶信心。請相信，南京依然是‘五好’城市，市場好、利潤確定性強、團隊強、回款好、商品房存銷比低。”