原创 韬略哥
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5月10日，随着苏州土拍落锤，全国22个重点城市首轮集中供地暂时告一段落了。
对于市场信心来说，土地交易是最重要的温度计。
因为房地产市场主要分为三级，一级市场是土地交易，二级市场是新房交易，三级市场是二手房交易，存在层层传导效应。
我们来看看2022年重点城市首轮土拍的具体情况。
总的来看，22城中共有18个城市，完成首轮集中供地。
剩下4城，上海因疫情原因土拍延期，长春、沈阳和郑州尚未发布集中供地公告，短期将缺席土拍。
截至目前，重点城市2022年首批次土地集中供地，18城共计成交涉宅用地337宗，总成交规划建筑面积3221.1万平米，土地出让金总计4231.3亿元。
土拍成交额排名靠前城市，分别是杭州、北京、成都、广州、宁波、苏州，深圳、南京、合肥。
今年首轮集中土拍“大战”中，杭州无疑是最大的赢家，傲视群雄，走出独立行情，两个指标表现领先：
一是总成交金额最高，达到826.76亿元，1.7倍于吸金第二名的北京，3.5倍于表现可圈可点的苏州。
二是当地民营房企参与度最高，拿地金额前十名的房企中，民营房企达到6家，杭州本土民企就高达5家。
这个土拍结果，和杭州城市基本面以及房地产市场活跃分不开。
杭州是浙江省经济实力最强的城市，去年实现GDP1.8万亿元，第三产业占比接近7成，反映了互联网经济的活力。
而且杭州已是常住人口千万级别的特大城市，并连续数年，每年的常住人口增量超过20万人。
去年杭州常住人口突破1200万，对比七普数据，常住人口增量达26.8万人。
从房地产市场看，杭州近两月月均成交超4500套，说明杭州楼市坚挺，市场信心较为充足。
杭州核心地段地块存较大一二手房倒挂红利，对市场吸引力强，去化较好。
目前，杭州十城区新房在售库存仅200万方，去化周期3.3个月（按近半年成交量计算）。
因此，杭州土拍吸引了70余家开发商参拍，热度很高。
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事实上，房地产市场表现相对较好的城市，土拍的成交额和溢价率更高，而流拍率则更低。
溢价率排名靠前的6个城市，分别是深圳、合肥、杭州、厦门、宁波、重庆。
“零流拍”的6个城市，分别是深圳、长沙、重庆、宁波、无锡、苏州。
一线城市中，深圳8宗地块全部触顶最高限价，代表一线城市有局部回暖现象。
二线城市中，合肥土拍火爆，15宗地价格“触顶”，且本土企业投资积极性复苏，相较于青岛、厦门、福州等城市，合肥今年首轮土拍热度升温显著。
合肥的土地流拍率为25%，处于中等水平，反映了城市不同板块之间冷热分化明显，也就是较偏地块难卖，拉高了流拍率。
而长沙、重庆、宁波、无锡和苏州等二线城市，也做到了全部地块无一流拍，市场表现要好于其他城市。
首轮土拍表现不太好的城市，体现为流拍率高，同时溢价低。
天津已经谈得很多了，这次重点说下济南。
作为山东的省会，济南有930万的人口基数打底，加上年流入人口超过十万，总体看购房需求是不断增加的。
但此次济南土拍成交平均溢价率不足1%，土地流拍现象也较为严重，首轮流拍率高达47%，房企拿地意愿明显不足。
遇冷原因，一方面是疫情影响，楼市成交萎靡不振，房企回款不及时，自然不敢冒进拿地，另一方面，济南此次集中供应的地块质量不佳，加剧了土地市场倒春寒。
目前，长沙、南京和苏州等地楼市松绑大潮已至，相信济南的大招也在路上。毕竟开发商信心不足，会加重潜在购房者的观望情绪，形成恶性循环。
对济南而言，打开外来人口的购房限制，最大程度满足市民刚性和改善性住房需求，既符合国家稳楼市的政策主基调，又能提振市场。
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总的来看，土拍热度“两极分化”，仍是目前的市场关键词。
这种分化，已经从不同城市之间，具象到一些城市内部区域之间。
从房企表现看，国企央企、城投公司是本轮集中土拍的成交主力军，未来，土地市场有望形成“国企央企+稳健型品牌民企+地方平台”三足鼎立格局。
当然，能够被摆上明面进行对比的城市，已经算是赢家了。
那些缺席土拍的城市，才更让人担忧。
上海因为疫情属于特殊情况，而沈阳、长春和郑州是什么情况呢？
国家规定，住宅消化周期在36个月以上的，应停止供地。
从图上看，长春的去化周期超过40个月，同为东北城市的沈阳，情况估计也不乐观。
2022年2月末商品住宅库存量去化周期TOP20城市情况（单位：月）数据来源：CRIC
此外，沈阳、长春和郑州三座城市，楼市库存量很大。在2022年2月末商品住宅库存量TOP20城市中，三城均榜上有名。
数据来源：CRIC
数据显示，截至3月底，郑州八区商品住宅剩余库存1188万方。也就是说，郑州救市19条颁布以来，市场仍在底部去库存阶段。
目前市场想要回归正常，至少要将库存降至700万方。要实现这个目标，一是不再供地，二是需要时间。
按照目前郑州主城商品住宅每月去化约50万方计算，消化近500万方，还需要10个月。
4月郑州土地市场几近断供，主城土地无新增供应，市区和环郑区域共卖出8万方的土地，同比去年暴跌了94%。
自然资源和规划局提出郑州试行土地预申请制度，科学合理安排供地规模。
以郑州为例，北方城市土地市场的低温态势，还将持续一段时间，缺席了首轮土拍的城市，在库存降下来之前，还将继续控制供应。
而回暖的少部分城市，如果民营房企开始大胆进场，说明市场拐点真正出现。
