“杭三條”降低了杭州樓市的限購門檻，並針對多孩家庭放鬆限購。這成爲近期樓市政策鬆綁的新方向。

據機構不完全統計，今年以來，已有20餘城優化住房限購政策，部分城市或區域全面取消限購；部分城市降低限購門檻，最明顯的是降低社保年限要求；另有部分城市針對人才、老年人、多孩家庭等人羣優化限購政策。

不過，針對需求端的限購鬆動對樓市的影響有限，政策尚未完全發酵，市場修復之路仍顯曲折。在業內人士看來，未來，核心一、二線城市限購政策較難全面退出，弱二線及三、四線城市或將全面取消限購。偏向鼓勵新市民、多孩家庭及各類人才購房消費。

今年以來，已有20餘城優化住房限購政策。

多孩家庭可多購一套房，一舉兩得

“支持各地從當地實際出發完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求。”4月29日，中央政治局會議強調上述觀點後，各地“因城施策”的樓市政策井噴。

5月17日，杭州推出“杭三條”，包括符合條件的三孩家庭，限購的住房套數增加1套，參加公開搖號購房時，參照“無房家庭”優先搖號；對落戶本市未滿5年的戶籍家庭取消繳納社保滿2年的規定；對非本市戶籍家庭的購房資格，將連續社保時間由4年降爲1年。

“雖然杭州的政策力度並不大，但是杭州作爲當下樓市熱點的代表，出臺穩定樓市的政策，代表了本輪救市政策將全面升級，可謂市場一個轉折點。”中原地產首席分析師張大偉表示，在今年前4個月全國土地出讓收入排名中，杭州以827億元位居榜首，但是，杭州新房和二手房價格倒掛，新房需要搖號，二手房市場掛牌井噴，出現了大幅調整的苗頭，此時出臺寬鬆政策非常及時。

張大偉認爲，“杭三條”政策也值得其他城市借鑑，既然杭州這樣的熱點城市已出臺樓市政策救市了，其他城市有救市舉動也在意料之中了。

值得關注的是，“杭三條”對於多孩家庭放開限購，在當前樓市中具有一定的代表性。無獨有偶，5月14日，東莞也明確，對於生育二孩或三孩的居民家庭，允許新購一套房，其中非本市戶籍居民家庭需提供3年內累計2年以上社保。

此外，5月13日，南京對於戶籍居民家庭也提出，生育二孩及以上家庭可新增購買1套商品住房，並享受最優惠貸款利率等支持。5月9日，揚州針對生育二孩及以上家庭在市區購房者，也不再實行限購政策。

事實上，早在4月，無錫就提出多孩家庭可在限購區新購一套住房，此外，父母投靠也可多買一套；四川達州出臺的政策也顯示，二孩、三孩家庭購買第二套新建商品房的視爲首套房，同時貸款額度可提高10萬元；瀋陽也明確對生育二孩、三孩未滿18週歲的居民家庭，可在限購區域內再購買1套房。

對於多個城市出臺針對二孩、三孩家庭的購房政策，諸葛找房數據研究中心高級分析師陳霄認爲，這是近期以來鬆綁政策的一個新方向，達到了一箭雙鵰的效果，將樓市政策與國家生育水平結合起來，既促進了合理購房需求的釋放，也在一定程度上達到了鼓勵生育、促進人口增長的目的。

限購放鬆，前提條件各有千秋

如果說“杭三條”是降低限購的門檻，以及針對特定人羣放鬆限購，那麼近期其他城市的限購政策鬆綁的措施愈加豐富多樣。

5月16日，成都推出的新限購樓市新政中，對於擬在中心城區購房的人，近郊住房不再納入家庭住房總套數計算。此外，無住房且2年內無住房轉讓記錄視爲無房居民家庭。

在中指研究院四川公司研究總監蘇宇看來，今年一季度，成都商品住宅成交量同比下降20%，企業推盤意願不足，但客戶需求仍支撐成都市場成交總量在全國處於第一梯隊。面對外部環境變數大，經濟下行，消費者購房意願減弱，換房需求延遲釋放明顯，以及剛需客羣觀望情緒加重等情況，目前成都產業人口快速湧入，因此對於保障新增人口合理住房需求的優化政策出臺，具有迫切性。

5月15日，海口針對落戶海南省的引進人才購房，提到自落戶之日享受本地居民同等待遇；而未落戶在海南省無自有住房的，在海南省累計繳納12個月社保，可購買1套住房。

值得關注的是，長沙近年來的限購政策一直很平靜，調控鬆動現象幾乎沒有，今年長沙也加入政策鬆綁大營。但是長沙新政的高妙之處在於，將租賃市場和買賣市場聯動起來，5月11日，長沙提出存量房盤活用作租賃住房後，不納入家庭住房套數計算。

據中指研究院不完全統計，今年以來，已有20餘城出臺優化住房限購政策，無論是什麼樣的條件，基本是圍繞着部分城市或區域全面取消限購，部分城市降低社保年限要求，另有部分城市針對人才、老年人、多孩家庭、外地人等羣體優化限購政策。

比如，大連高新區、南京六合區等放鬆限購政策，允許外地戶籍購買住房；蘇州降低非戶籍家庭購房社保年限要求，由三年內連續2年社保改爲累計2年社保；瀋陽放寬非本地戶籍家庭購房門檻，取消相關社保證明。

另外，還有福州放寬普通住宅的限購要求，秦皇島調整二手房購房資格覈驗要求。鄭州、蘭州、九江等城市允許父母等親屬投靠新購一套房等。

哪些城市限購有望全面寬鬆？

當下，房地產仍是中國經濟的穩定器、壓艙石，房地產市場的穩定異常關鍵。事實上，2022年以來全國已有超百城優化房地產政策。大多從限購、限貸、限售和購房補貼等方面促進合理購房需求釋放，尤其是優化住房限購政策成爲重要手段。

不過，這一波政策優化對於市場的作用不及預期。尤其是4月份，在全國多城疫情管控趨嚴的背景下，市場回溫態勢受阻。

“從政策端來看，中央到地方頻頻表態房地產，釋放了積極的政策信號，但是從實際來看，政策尚未完全發酵，市場修復之路仍顯曲折。”陳霄這樣表示。

據5月18日國家統計局發佈的數據顯示，4月，70個大中城市中，商品住宅銷售價格下降城市個數增加，一、二、三線城市商品住宅銷售價格環比總體呈降勢、同比繼續走低。

“根據簡單算術平均計算發現，自2015年12月份以來，首次出現房價同比下跌態勢，這意味着4月份房價出現拐點。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進這樣稱。

陳霄也表示，4月份房價指數表現出房價首次出現拐點，雖然一大波政策出臺，但是政策也要有發酵的過程，此時需要警惕。

對於後續市場的走勢，陳霄認爲，仍需要實質性寬鬆政策的加持，預估鬆綁調控的城市將會繼續擴圍，並且政策舉措不再侷限於需求端，供給端和需求端雙管齊下是大勢所趨，市場修復進程是緩慢和曲折的。

嚴躍進也認爲，在房地產市場面臨下行壓力的情況下，各類穩房價、穩預期的工作需要加快推進，否則對於後續市場的穩定會有衝擊。

具體來看，易居企業集團CEO丁祖昱表示，在“一城一策”框架下，目前核心一、二線城市限購政策較難全面退出，政策層面集中在人才落戶、降低非戶籍家庭社保年限要求，刺激剛需的購房需求釋放。相比之下，弱二線及三、四線城市或將全面取消限購。此外，更多疲軟城市將通過財稅刺激託市，下調房地產交易稅費，並實行購房補貼，鼓勵新市民、多孩家庭及各類人才購房消費。

“疫情對於房地產市場的影響不小。雖然救市政策井噴，但有力度的政策不多，一線城市沒有相關舉動，目前市場信心依然不足。”張大偉表示，當下，全國樓市須重磅救市政策，在穩定疫情的前提下，限購應該全面寬鬆。

新京報記者 袁秀麗