21世紀經濟報道記者方海平、吳霜 上海報道 此前數月，多地已經陸續發佈相關新政，以不同方式、不同程度調整房地產政策。5月15日，市場再度迎來一條適用於全國範圍的調整政策，首套房貸利率下限調整爲不低於相應期限貸款市場報價利率減20個基點。

調整前，首套房貸利率下限爲相應期限貸款市場報價利率LPR。4月20日發佈的5年期以上LPR爲4.6%，也就是說，首套房貸利率下限從4.6%降到4.4%。

目前，記者瞭解到天津、青島、濟南、洛陽等地部分銀行首套房貸利率最低均降至4.4%。截至發稿之時，記者從深圳地區的市場相關人士處獲悉，新政出臺後，深圳地區部分銀行開會研究決定房貸利率保持不變，LPR基礎上+30bp，即4.9%。與此同時，也有銀行表示，由於央行將下限下調20bp，銀行執行的首套房貸利率同步下調爲4.4%+30bp，即4.7%。

強二線城市率先反應

至今，央行該則新政發佈僅3個工作日，據21世紀經濟報道記者瞭解，已經有不少城市開始實際執行新的利率。根據此前媒體報道，鄭州、天津、濟南、溫州等地已有部分銀行首套房貸利率最低降至4.4%。

除此之外，5月18日，21世紀經濟報道記者還採訪瞭解到，青島、洛陽等地也已經開始按照最低標準即4.4%執行首套房利率。光大銀行青島某支行對記者表示，購買具有準入資格的開發商的一手房最低利率大概率都是4.4%，二套房是5.2%。未來需要關注20號的LPR有無變化。

洛陽地區的首套房利率則從此前的6.37%降至4.4%，由於降幅過大，引發了諸多購房者的爭議。

此外，記者還了解了合肥、蘇州、杭州、寧波等強二線城市目前的房貸利率執行情況，他們雖然沒有直接降到最低標準，但是對新政也迅速做出了反應，杭州地區部分銀行的首套房利率下調了10-20bp。

蘇州地區一家大行人士則向記者確認，已經確定下調爲4.4%，“符合條件的現在申請可以按照4.4%，只是還沒發文，預計一週之內。”

合肥地區也在最近兩天迅速做出了反應。據記者瞭解，招商、平安、光大、中信等5月17日已經將首套房利率下調到了5.18%，5月16日之前主流銀行的首套房利率在5.4%-5.58%。

值得注意的是，這些城市對房貸利率調整動作反應十分積極，動作迅速。16日，農行合肥地區房貸業務人士表示，最新利率待上級行統一調整。18日，該行即宣佈，從19日起，除合肥外，安徽其他城市首套房利率爲4.9%，二套房利率爲5.59%。據記者瞭解，在此之前，這些地區的首套房利率爲5.1%。

一線反應略緩

記者同樣調查瞭解了北京、上海等一線城市的房貸利率變動情況。北京目前的首套和二套房貸利率分別爲5.15%和5.65%。農業銀行北京一支行的房貸經理表示，“雖然15日央行發文說可以將首套房貸利率下調20個BP，但目前北京銀保監還未有相關通知，所以目前還是保持不變的”。

上海地區一家銀行房貸經理向記者表示，目前上海房貸仍是首套4.95%、二套5.65%，暫時沒有變化，未來也許會有調整。

農業銀行廣州一家支行的客戶經理表示，廣州最新的房貸利率爲首套5.2%、二套5.4%，“與年初的首套5.9%相比，目前的利率已經下降了很多，疫情之後就在不斷下調”。

截至發稿之時，21世紀經濟報道記者從深圳地區的市場相關人士處獲悉，新政出臺後，深圳地區部分銀行開會研究決定房貸利率保持不變，LPR基礎上+30bp，即4.9%。與此同時，也有銀行表示，由於央行將下限下調20bp，銀行執行的首套房貸利率同步下調爲4.4%+30bp，即4.7%。

對於不同城市在新政面前表現出的不同反應，業內人士對記者分析稱，正常情況下，市場壓力大的城市，調整動力較強，對政策的響應自然更加快速積極。

房貸利率是購房的諸多因素之一，但對於房貸利率調整能起多大效果，多位業內人士並不樂觀。合肥一位房地產界人士對記者表示，房貸利率調整之後市場變化一般不太明顯。

據貝殼研究院統計，今年以來超過70個城市樓市調控政策放寬，包括公積金貸款支持，如降低首付比、提高公積金貸款上限、延長貸款年限、父母公積金可用於子女購房等，限制性政策包括限購、限貸、限售等政策均有不同程度的放寬。政策放鬆的城市由三線城市傳導到二線省會城市，如南京、蘇州、蕪湖等長三角區域強二三線城市，以及天津、蘭州、煙臺、銀川等北方城市。

存量房貸利率能否調整

由於此次房貸下限下調主要是針對新增購房者，存量購房者往往會產生“落差”。尤其是對於下調幅度較大的城市，會引起較大的爭議。那麼對於此前已經辦理購房貸款、或者在貸款流程當中的購房者而言，在這種利率大面積下調的情況下，是否也有下調空間呢？記者對此也進行了調查瞭解。

對於貸款辦理流程中的情況，由於房貸辦理會持續一段時間，期間涉及審批、簽約、放款等多個時間節點，房貸利率調整的情況亦可能發生在這個過程當中。因此，一般情況下，銀行會與購房者約定一個時間點標準，即在該時間點之後發生的不影響該筆房貸約定的利率。對於這個時間點，每家銀行的約定都不一樣，有的銀行按照徵信查詢時間，有的銀行按照合同簽訂時間等。

對於已經辦理完結的房貸，則要區分具體合同的約定。中國銀行天津某支行客戶經理表示，對於該行客戶而言，近期辦理放貸都是按照最新利率即首套4.4%執行，對於之前已經辦理的貸款則採取一年一浮動的方式。比如，若是去年5月份辦理的放貸，那今年5月份正好滿一年，可以按照最新的利率，也就是4.4%進行調整。

中國銀行鄭州地區同樣如此，貸款也是一年一浮動，不過有兩種方式，一是選擇固定在每年1月1日按照最新利率調整，二是辦理貸款12個月後按照最新利率進行調整。

上述農行廣州一家支行的客戶經理表示，這取決於簽訂合同時採取了固定利率還是浮動利率：如果是固定利率就沒法變動，如果是浮動利率則需要與當時辦理的銀行進行協商，看能否調整。

（作者：方海平，吳霜 編輯：林虹）