2022年房企拿地的熱情仍然處於冰點。

時已入夏，各地集中供地正如火如荼進行，但融融暖意未蔓延到土拍市場，2022年房企拿地的熱情仍然處於冰點。

在最近結束的北京二輪供地中，多宗熱門地塊意外遇冷；廈門二輪土拍降溫同樣明顯，9宗成交地塊中，僅觸頂成交1宗，平均溢價率僅1.4%；廣州、蘇州、無錫等地此前舉行的首輪供地，同樣未現暖意，其中蘇州15宗地塊僅4宗溢價成交。

從南到北的土拍數據，透露出一個事實：當下房企距離脫離資金緊張的局面，還有很遠的路要走，尤其是民營房企，幾乎在土地市場“隱身”。“土拍和我們沒什麼關係，這不是當下首要考慮的事情。”華北某出現債務風險的房企人士稱。

來自克而瑞的數據顯示，在過去的5月，民企拿地投資佔比僅剩1成，曾經在土拍市場大肆掃貨的民營房企，如今都不見了蹤影，只有少數區域深耕的房企如濱江、大家等，仍在投資。

“當前市場銷售端成色欠佳，加之部分房企仍面臨着償債壓力大的困擾，市場環境變化、資金承壓，土拍中民營房企的身影仍偏少。”有研究機構認爲。

六成百強房企投資停滯

5月份以來，各地紓困樓市的政策不斷出臺，一些城市甚至趕在土拍前，緊急出臺放鬆政策，以提振房企拿地的信心。不過，從實際情況看，房企的投資熱情仍然低迷。

克而瑞數據顯示，5月份，全國300城經營性土地成交量持續低位，總成交建築面積僅6606萬平方米，環比下降15.6%，同比降幅再度擴大至6成以上。與此同時，本月土拍溢價率回落、流拍率上漲，土地市場呈現“量價齊跌”的走勢。

從各地實際成交看，5月6個城市完成集中土拍，但整體熱度都不及4月，蘇州首輪集中成交平均溢價僅3%，廣州溢價率僅1.2%，濟南和無錫的溢價率也僅1%左右，廈門和福州的二輪土拍明顯遇冷，和此前深圳、杭州的土拍高熱表現截然不同。

諸葛找房方面表示，5月土地市場成交規模下滑，一方面，與供應規模持續縮減有關；另一方面，短期內市場信心尚未完全恢復，房企資金面仍然承壓，在土地投資方面較爲謹慎；疫情等對土地交易活動也有一定干擾，土地市場成交活力有所減弱。

如果將時間拉長，今年前5月，僅有不到4成的百強房企有土地入賬，大約6成百強房企投資停滯。截至5月末，新增貨值百強房企門檻達到31.5億元，環比上漲18%，但同比大降60%，投資金額、建面百強門檻則分別下降53%、48%。

在過去的2021年，“宇宙房企”碧桂園高居前五月房企拿地榜首，期內新增土地貨值高達2289.9億元，其後的萬科地產、保利發展新增貨值也超2000億元，融創中國新增貨值1746.9億元，行業第十名越秀新增貨值也達到959.2億元。

但到了2022年，前五月新增貨值榜首的萬科地產，期內新增土地貨值僅865.4億元；前十榜單中，沒有了融創中國的身影，碧桂園新增貨值也僅127.8億元，位於行業第24位。

相反，在趁機抄底土地市場的房企中，出現了許多新面孔。比如位於新增貨值第11~20位間的中建東孚、城建發展、天健集團、興創投資、武漢城建、偉星房產等；曾積極拿地、位於去年榜單前列的新城控股、融信集團、中梁控股、金科集團等，則淡出了土拍市場。

此外，在新增貨值百強榜中，還有許多國資房企或地產城投公司，比如漳州城投、寧波城投等。“國企、央企是今年土地市場的頂樑柱，僅有一些區域深耕的民營房企表現較爲突出。”克而瑞表示。

銷售不暢房企拿地“有心無力”

對許多消失在土拍中的房企來說，拿地並不是當前的首要大事。維持好現金流、應對債務壓力，纔是“活下去”的重中之重。

克而瑞資管數據顯示，房企5月發債規模515億元，環比下降 15%；其中境內發債466億元，環比下降7%；境外發債48.8億元，環比下降 54%。期內，房企發債主體數量持續下滑，降至年內新低的28家，其中僅有5家爲民營房企。

在這5家民企中，中梁控股與投資人達成交換要約、發行美元債，此外便是碧桂園、龍湖、美的置業、新城等4家民營房企發行債券，而普通民營房企的債券融資窗口基本關閉。

“除受到重點扶持的優質民企仍可在國內發債外，普通民企境內發債較爲艱難，海外發債多爲與投資人達成展期協議，高息置換到期債券，當前房企境內外融資情況未有明顯改善。”上述機構表示。

在融資緊張的情況下，房企拿地可謂“有心無力”，即便是一些資金較爲穩健的民企，在拿地時也傾向於與其他企業合作，降低資金壓力、分散投資風險。在北京二輪供地中，房企聯合拿地的比例高達七成，國央企背景出身的房企仍佔主要席位。

廈門、福州的土拍也是類似情況。其中，廈門二輪土拍平均溢價率僅爲1.4%；福州土拍中，整體溢價率降至2%，達到集中供地以來溢價率最低水平；且兩地罕有參與拿地的民營房企現身。

業內觀點認爲，自4月份以來，政策暖風頻吹以來，持續傳達對恢復房地產行業穩定發展的支持態度。但對大部分房企而言，銷售尚未全面回溫、現金流壓力仍存，政策利好帶來的刺激效果並不明顯，未來投資依舊會以是謹慎爲主。

據克而瑞資管統計，2022年6~7月，200家核心房企境內外債券合計到期規模約1755億元，其中民企約有1178億元債券到期，佔比67%，年內債券到期規模超百億的房企共12 家，除保利、鐵建、萬科、金地較爲穩定外，其他8 家均面臨不同程度的還債困境。