不計入限購、選房區域不限鄭州“房票”安置吸引力幾何？

6月20日，鄭州針對棚戶區改造的“房票”安置政策的“靴子”終於落地。

8%資金獎勵、全市選房、不計入限購、減免稅收……鄭州“房票”安置政策以種種優惠舉措吸引着被徵收人，在傳統安置房、貨幣化安置和房票安置三軌並行的情況下，“房票”的接受度會高嗎？是否將成爲鄭州樓市去庫存的良藥？

“房票”安置頗具亮點

根據《鄭州市大棚戶區改造項目房票安置實施辦法（暫行）》（下稱《辦法》），“房票”安置是指徵收人比照貨幣安置、產權調換的政策，將計劃安置的房屋轉化爲貨幣，以房票形式出具給被徵收人，由被徵收人自行向參與房票安置工作的房地產開發企業購買商品房（含住宅與非住宅）的一種房屋安置方式；被徵收人選擇房票安置的，視同放棄房屋產權調換。

值得注意的是，選擇“房票”安置的有效期最長爲1年，逾期未使用的，視同自行放棄房票安置，重新按照貨幣補償方式進行安置，不再享受房票安置相應的政策性獎勵。

那麼，“房票”安置具有哪些吸引力呢？從《辦法》來看，其有六大“好處”：獎勵金，即安置補償權益金額8%；三個月的過渡費；不限區域和項目，即可以在參與的開發商所開發的項目中自行選擇；不計入限購套數；減免稅收；子女上學享受和商品房業主同等待遇。

比如，按照原來的拆遷合同，假設其家庭約有100平方米的安置房，以安置房6000元/平方米的價值計算，約有60萬元的安置補償權益金額，加上獎勵金額比例8%即4.8萬元，合計“房票”現金價值爲64.8萬元。

“房票的優惠力度不小。”58安居客房產研究院分院院長張波認爲：“一方面可以有安置補償權益金額8%的獎勵，同時還有現金方式獎勵被徵收人3個月的過渡費。另一方面購房者比較關注的學區問題也得到了明確說明，交房前在原被徵收拆遷住宅片區，交房後可在新購房屋所在學區辦理子女入學手續。這本身對於放棄二手市場、選擇新房市場的被拆遷人就有較大的吸引力，也解決了諸如過渡期可能更長、學區或會受到影響等相關問題。”

“持有房票去購房，不會侷限於動拆遷區域，可以在鄭州全市選擇符合條件的開發商項目進行認購，客觀上使得房票的認購範圍增大，即性價比較高。此外，房票認購的選擇面也較廣，除了住宅以外，也包括商鋪、儲藏室和車庫等，這也使得房票的使用優勢較大。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進點評稱。

新政或有助於樓市去庫存

多名業內人士向記者表示，鄭州出臺“房票”安置政策的背後目的是爲了去庫存。其中有兩點值得關注，一是實施“房票”安置後，新徵收項目原則上不再新建安置房；二是“房票”購買範圍爲“指定範圍內的存量房源”。

每年不再新建安置房，對鄭州來說意味着什麼？從2021年數據來看，鄭州全市在去年建成安置房56591套、回遷安置羣衆13.5萬人。假設鄭州每年不新建安置房，市場就將會少去這部分存量住房，而這13.5萬回遷安置羣衆將會採用房票或者貨幣補償的方式購買已有存量住房。

減少新建和消化存量疊加的效應無疑將助力鄭州樓市的去化。據貝殼研究院數據顯示，截至2021年末，鄭州的商品住宅去庫存週期爲17.6個月，而近郊商品房庫存去化週期爲27.5個月，面臨較大的去庫存壓力。

此外，相比於貨幣化安置，張波指出了“房票”的另一個定向去庫存功能：“從鄭州房票政策和以往貨幣化安置的最大差別之一，就是限定了房票本身的使用範圍，即需要從參與房企中的商品房進行選擇，而非拿錢之後任意選擇新房、二手房；同時也並非所有房企都適用，只涵蓋被納入到房票可參與的名單中的房企，所以總體來看，政策對於商品房的銷售有一定促進作用。目前，鄭州的新房市場在‘鄭十九條’刺激下，並沒有產生預期的效果，市場的銷售也沒有明顯提升，這也是房票政策出臺的重要原因所在。”

除了助力新房市場去庫存外，《辦法》對二手房市場也將起到激活的作用。河南融業律師事務所王海濤律師指出：“就該房票而言，實質上是對安置協議內容的補充或者變通；原安置協議，只能選擇產權調換或者貨幣化；房票的出現，拓寬了‘產權調換’的範圍，也就是不固化在安置房之上；一定程度上增加了‘安置房’的流動性。”

據記者瞭解，在拿到產權證之前，鄭州安置房是不能像商品房一樣流通交易的，但是，如果持有房票的被徵收人選擇購買商品房，那麼，其所購買的商品房在解除限售條件後即可上市交易，具有和商品房一樣的流通性。

“房票”接受度有多高？

“房票”雖然目前來看有種種優惠，但是，具體是否能夠順利推行還取決於被徵收人和開發商的接受程度。

家住鄭州中原區的李先生告訴記者：“我們家等拆遷安置房前前後後等了十年之久，當時孩子急着結婚，婚房也沒下來，如果可以選‘房票’的話，就可以立馬選房，這是件好事。”

而家裏不止有一套住房的某村村民張先生說：“我們家有3套安置房，已經獲賠了兩套房，現在有地方住，還有一套房之前在蓋，雖然目前停工了，但也是實際可以見到的。如果是房票的話，那還不好說一下子能接受，還是會考慮房票、安置房哪個更划算。”

律師王海濤指出：“需要說明的是，鄭州的房票安置是建立在被徵收人自願選擇的基礎之上，不具有強制性；被徵收人在選擇房票安置以及使用房票的過程中，只能選擇參與房票安置的房地產開發企業和相應的房源，對此，也是被徵收人應當考慮的因素。”

另外一個考量因素是鄭州新盤市場還有不少爛尾樓盤，這也加大了市民購買新房的顧慮。據克而瑞統計，截至2021年底，鄭州存在交付問題的套數達25249套，佔2021年總成交套數（89103套）的28%。

從“房票”對於樓市的影響來看，張波表示，目前鄭州市場依然處於底部等回升階段，購買力還未在市場上釋放出來，鄭州這一政策依然還是在需求側發力，通過拉動需求量提升來推進市場熱度回升，預計“房票”政策對於需求側的拉動力還是較爲明顯的，在疊加優惠下，購房者入市的節奏會有所加快。但值得關注的是，當前還要關注樓盤的安全交付問題，過往出現的房企“爆雷”，導致部分項目延期或爛尾明顯影響了購房者的信心。後期隨着房企融資面的逐步好轉，購房資金監管靈活性和安全性不斷提升，這一政策釋放出的效力將更爲明顯。

根據國家統計局6月最新數據，5月鄭州新建商品房價格仍在下跌，環比價格下跌0.1個百分點，降幅有收窄趨勢；同比價格下跌2.5個百分點，較4月降幅仍有擴大。