2021年誕生的首批REITs產品，迎來首個解禁潮，解禁市值超百億元。

6月21日，華安、博時、東吳、富國、浙商證券、中金、平安等旗下首批上市的9只公募REITs迎來限售份額解禁。對於這批公募REITs而言，解禁後流通份額將增加一倍。

面對解禁，今日REITs表現相對平穩。業內人士表示，如果短期價格下跌可能帶來一定配置機會。對於投資者而言，應更多關注各REITs經營情況，並利用IRR等指標來分析投資性價比。

首批公募REITs迎來解禁潮

隨着解禁潮的到來，華安基金、東吳基金、中航基金等9家基金公司先後發佈公募REITs基金份額解除限售的提示公告。

據華泰證券統計，9只公募REITs此次解禁份額佔總份額的平均比例爲33.9%，超過目前流通份額佔總份額的平均比例32.4%。解禁將使這9只公募REITs的可流通份額增加超過一倍。

具體來看，中航首鋼綠能REIT、浙商滬杭甬REIT、東吳蘇園產業REIT、華安張江光大REIT的解禁份額小於目前流通份額，佔比（解禁份額/流通份額，下同）40%-80%；富國首創水REIT、博時蛇口產園REIT、紅土鹽田港REIT的解禁份額接近或持平目前流通份額，佔比90%-110%；平安廣州廣河REIT、中金普洛斯 REIT的解禁份額超過目前流通份額，佔比130%-190%。

二級市場價格承壓

公募REITs首個解禁潮對市場流動性有多大影響？

鑑於首批解禁前，市場公募REITs份額供給少，保險、理財等資金無法實現足額配置，在供需失衡的情況下，流通的公募REITs存在超額溢價情況，部分REITs的漲幅較大。

近期REITs價格出現一定回撤，但平均溢價仍超過20%。如果市場流通盤再增加一倍的供應量，部分溢價過高、估值偏離度較大的REITs可能存在價格回撤的壓力，從而帶動整個REITs二級市場承壓。

私募排排網財富管理合夥人榮浩的觀點較爲謹慎。他表示，解禁後的溢價率會有一個迴歸到合理估值的過程。但是各戰略投資人的減倉計劃可能有差別，如果形成共振則會造成短期拋壓；看重長期收益的機構短期內建倉的概率不大，要等估值溢價回覆到合理水平。目前平均溢價率在20%，前期市場已經釋放了一些估值風險，部分還是偏高。“對於收益權類的REITs長期屬性更偏債，適合追求確定性收益的資金。解禁後，待估值進入合理區間，相信險資等會適時介入。”

限售解禁帶來的變化，是REITs產品被減持進而影響二級市場價格。中金公司認爲，部分戰配限售投資者可能在解禁後出於止盈、淨值管理等目的選擇減持，前期盈利更高的項目被減持的可能性更大，投資者應注意解禁後因流通份額增加導致的價格下跌的風險。

上市一週年穩健運行

目前看來，已上市基礎資產資質卓越，上市一年來運營穩健，信息披露持續規範，首批9只REITs均完成2021年度分紅，二級市場回報良好。同時，REITs規則體系和制度建設逐步完善，配套細則基本覆蓋業務全流程，擴募規則已正式落地，REITs市場有望加速擴容。

博時招商蛇口產業園REIT基金經理胡海濱稱，目前發行的REITs在發行認購階段都出現了超額認購的情況，說明投資者較爲認可REITs的投資價值，市場處於供不應求的情況。

東吳基金REITs總部副總經理李軍認爲，REITs的市場表現獲得了越來越多投資人的認可，投資主體以機構投資者爲主，主體類型愈發豐富。以保險爲代表的長線資金加速進入，已成爲投資市場的主力軍；券商、資管公司、銀行及其理財子公司、公募基金及其子公司、私募基金、信託公司等各類金融機構均進入該市場，除自營資金外，有條件的金融機構在合規的前提下專門爲投資REITs定製產品；專業機構投資者也愈發踊躍，投資比例也在迅速提升。