隨着寬鬆性政策不斷出臺，樓市迎來低位修復。下半年，樓市能否回暖備受關注。而作爲樓市晴雨表的二手房，市場預期已從底部回升。

貝殼研究院在一份全國二手房報告中（下稱貝殼報告）指出，今年上半年全國二手房市場低位修復，市場量價及預期均有改善。強二線城市復甦效果明顯強於其他城市。預計下半年市場呈現逐月修復態勢，同比降幅不斷收窄。

貝殼報告中的數據顯示，從成交量來看，5、6月貝殼50城二手房成交量連續環比增長，環比增幅分別爲14%、25%。二季度成交量比一季度增長約15%。

“市場復甦動能分化的根本是城市基本面的差異。在本輪調控放鬆中，除了廣州限購政策微調外，其他一線城市均未鬆動，但這些城市市場已經開始恢復。”貝殼報告稱。

來自北京中原數據顯示，受疫情因素影響，5月北京二手住宅成交大幅回落，累計簽約8600套/82萬平方米，環比下降40%，同比下降54%，成交規模大幅回落至近一年低位；二手房參考價格爲6.3萬元/平方米，環比基本持平。

但截至26日，6月北京二手住宅累計簽約8058套/76.88萬平方米，簽約套數環比上月同期上漲11%。麥田房產預計北京全月二手房成交量在1萬套左右。

同受疫情影響的上海，隨着6月全面復工復產，二手房交易也快速步入正軌。

上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾分析表示，今年3月以來，受到疫情影響，上海各項經濟活動進入停擺狀態，4-5月樓市成交也全部暫停。出現少量成交均爲前期已進入交易最終環節的住宅所產生的網籤數據，其中，4月份成交145套、5月份成交279套。

但6月第一週（6月1日-5日）的情況樂觀，單週帶看量恢復至封控前35%的水平，單週成交量恢復至封控前30%的水平，單週新增掛牌量已經恢復至此前的六至七成左右，說明二手房市場的活躍度正在有序恢復。

深圳也在底部醞釀復甦的動力，環比增長勢頭比較明顯。據樂有家研究中心監測，5月深圳全市二手住宅過戶量爲2318套，環比漲幅25%，連續兩個月上漲。

對於二線城市，貝殼報告表示，杭州、成都、南京、蘇州等強二線城市調控放鬆後，二手房成交明顯增長，政策效果持續性較強。

鄭州、蘭州、哈爾濱等弱二線城市調控政策出臺後，短期成交量增長但後期政策效果弱化，持續性較弱。如3月1日鄭州出臺扶持政策，3月二手房成交環比增長超過100%，但後期效果乏力，4、5月成交量持續下降，6月“房票”新政出臺帶動新一輪住房需求釋放，“房票”新政的效果仍有待觀察。

從更受市場關注的價格方面來看，貝殼報告認爲，二手房價格接近到底。

6月以來貝殼50城周度二手房價格指數環比下跌0.3%，比5月份跌幅收窄。6月北京房價保持平穩，上海儘管交易量低，但房價保持小幅上漲。紹興、南京、南通、蘇州等14城市環比上漲，廣州、珠海與上月持平。

上半年北京、上海、泉州房價指數同比上漲，部分城市房價同比跌幅開始收窄，表明房價正在接近底部。

從市場預期來看，貝殼報告預計已從底部回升。去年年底以來，貝殼50城二手房景氣指數觸底反彈，目前已處於榮枯線附近。上海處於景氣擴張區間，表明短期房價將出現修復上漲。杭州、廈門、成都、合肥、大連、佛山、南昌、福州、東莞、廣州等城市預期處於平穩區間。

二手房成交量價及預期的改善，或許是樓市回暖的信號。

貝殼在報告中指出，根據歷史政策傳導規律，市場復甦分爲領頭復甦、帶動復甦和整體復甦三個階段。

第一階段領頭復甦，即少數領頭城市市場信心率先修復，成交量修復增長、價格止跌企穩；第二階段更多的城市跟進，出現量增價漲。第三階段修復傳導至其他基本面較弱的城市。

當前市場走到了復甦的第一階段向第二階段過渡時期，即強二線和一線城市領頭修復，普通二線及以下城市預期仍在低位。

從2014-2015年市場復甦時間節奏看，第二階段復甦在第一階段約3個月之後，第三階段在第二階段約4個月之後。考慮到本輪下行出現房企流動性風險和疫情擾動風險，本輪市場第二、第三階段修復所需時間可能更長，並且第三階段修復只包括部分城市。據此推演，今年8月普通二線城市房價企穩，年底部分低能級城市房價企穩。

假設下半年外部經濟形勢沒有突發事件，根據不同城市需求基本面和政策支持力度綜合判斷，預計今年6-12月一線城市與去年同期銷售額基本持平，二線和三線及以下城市同比略有下降，帶動2022年全年一線、二線、三線及以下城市銷售額同比降幅約9%、19%、14%，全國商品住宅累計銷售額13.8萬億元，較2021年降幅15%。

考慮到二手房市場主要集中在一二線城市，二手房銷售額同比降幅可能更大，比2021年下降20%。

從絕對量上看，全年新房有望實現13.8萬億元的銷售額，與2019年13.9萬億元的銷售規模基本持平，略低於2018-2020年三年平均14萬億元的規模，新房市場基本回到合理中樞水平。二手房市場5.6萬億元的銷售額，與過去5年最低的2017年6萬億元的成交規模仍有一定差距。

貝殼在報告中表示，總體看，房企流動性風險疊加疫情衝擊對房地產市場造成的缺口，在今年年內無法完全回補，但逐月修復的態勢已確立。