21世紀經濟報道記者孔海麗 北京報道

6月27日，貝殼研究院發佈《二手房市場半年報》，報告顯示，5、6月貝殼50城二手房成交量連續環比增長，二季度二手房成交量環比增長約15%。

“今年上半年，二手房市場低位修復，二手房價格接近底部，市場預期已經從底部回升。”據貝殼研究院推演，今年8月普通二線城市房價將迎來企穩，年底部分低能級城市房價企穩，預計下半年市場呈現逐月修復態勢，同比降幅不斷收窄。

具體到全年情況，貝殼研究院認爲：“房企流動性風險疊加疫情衝擊對房地產市場造成的缺口，在今年年內無法完全回補，但逐月修復的態勢已確立。”

50城二手房成交連續2個月上漲

今年上半年，各城市因城施策，積極使用房地產調控政策工具箱，央行也於5月份下調了5年期LPR利率以及首套房貸款利率下限。在這些政策共同的影響下，市場預期得到提振，市場交易逐步恢復。

據貝殼研究院監測，5、6月貝殼50城二手房成交量連續環比增長，環比增幅分別爲14%、25%，二季度二手房成交量比一季度增長約15%。

其中，核心城市羣的市場復甦節奏較快、力度較大。尤其是長三角城市羣，本身需求基本面良好，在上海疫情好轉和政策支持下，南通、合肥等城市市場率先復甦；大灣區的深圳、東莞也在底部醞釀復甦的動力，環比增長勢頭比較明顯。分城市看，太原、石家莊、貴陽上半年二手房成交量同比增長。

二手房價格接近底部。報告顯示，6月以來貝殼50城周度二手房價格指數環比下跌0.3%，比5月份跌幅收窄。分城市看，紹興、南京、南通、蘇州等14城市環比上漲，廣州、珠海與上月持平。從同比看，上半年北京、上海、泉州房價指數同比上漲，“部分城市房價同比跌幅開始收窄，表明房價正在接近底部。”

市場預期也從底部有所回升。報告指出，去年年底以來，貝殼50城二手房景氣指數觸底反彈，目前已處於榮枯線附近。上海處於景氣擴張區間，表明短期房價將出現修復上漲。杭州、廈門、成都、合肥、大連、佛山、南昌、福州、東莞、廣州等城市預期處於平穩區間。

貝殼研究院指出，強二線城市市場復甦的節奏和力度均領先。分城市來看，杭州、成都、南京、蘇州等強二線城市調控放鬆後，二手房成交明顯增長，政策效果持續性較強。鄭州、蘭州、哈爾濱等弱二線城市調控政策出臺後，短期成交量增長但後期政策效果弱化，持續性較弱。

以鄭州爲例，3月1日鄭州出臺扶持政策，3月二手房成交環比增長超過100%，但後期效果乏力，4、5月成交量持續下降，6月“房票”新政出臺帶動新一輪住房需求釋放，“房票”新政的效果仍有待觀察。

除此之外，貝殼研究院帶看量指數今年以來也在恢復上升，“預示着未來交易將進一步復甦。”該機構指出。

下半年市場將持續復甦

貝殼研究院認爲，根據歷史政策傳導規律，市場復甦分爲領頭復甦、帶動復甦和整體復甦三個階段。第一階段，領頭復甦，即少數領頭城市市場信心率先修復，成交量修復增長、價格止跌企穩；第二階段，更多的城市跟進，出現量增價漲；第三階段，修復傳導至其他基本面較弱的城市。

“當前市場走到了復甦的第一階段向第二階段過渡時期，即強二線和一線城市領頭修復，普通二線及以下城市預期仍在低位。”該機構判斷，從2014-2015年市場復甦時間節奏看，第二階段復甦在第一階段約3個月之後，第三階段在第二階段約4個月之後。考慮到本輪下行出現房企流動性風險和疫情擾動風險，本輪市場第二、第三階段修復所需時間可能更長，並且第三階段修復只包括部分城市。據此推演，今年8月普通二線城市房價企穩，年底部分低能級城市房價企穩。

展望下半年，貝殼研究院預計，今年6-12月一線城市與去年同期銷售額基本持平，二線和三線及以下城市同比略有下降，帶動2022年全年一線、二線、三線及以下城市銷售額同比降幅約9%、19%、14%，全國商品住宅累計銷售額13.8萬億元，較2021年降幅15%。考慮到二手房市場主要集中在一二線城市，二手房銷售額同比降幅可能更大，比2021年下降20%。

該機構同時指出，儘管5、6月份二手房市場出現了邊際復甦，但當前市場成交量還處於較低的位置。二季度成交量較2020年、2021年同期分別下降32%、36%，上半年交易量比2020年、2021年同期下降6%和40%。“價格上漲的預期仍然不強，市場信心不足，新房市場的復甦力度比二手房還要偏弱。”貝殼研究院建議，未來政策工具包要進一步降低流通成本，促進二手房市場流通，比如加大信貸對換房改善的支持、進一步降低房貸利率、降低交易環節稅費成本等。

（作者：孔海麗 編輯：張偉賢）