來源：中國房地產報

收併購是物管企業不可忽視的增長方式，但今年以來物管收併購熱度在逐步降低。

6月23日，鑫苑服務刊發了一則所得款項用途變更公告，稱其擬變更 IPO 及配股募集資金用途，涉及金額合計約2.448億元，此次變更縮減了公司用於併購的金額。而鑫苑服務並非今年第一家下調併購金額的物業企業，這背後反映的是，物企併購熱情有所下降，行業整體併購數量和金額也在減少。

根據中國房地產報記者不完全統計，今年上半年，上市物企共計公告併購事件僅爲15起，其中，一季度有11起併購事件，10億元以上的併購交易有3起；而二季度上市物企之間的併購事件驟降，且鮮少有大額交易。

克而瑞物管行業研究員湯曉晨認爲，相比去年，今年物企更多謹慎看待收併購，導致併購熱度有所下降，只有部分國企背景的物業公司和資金充裕的民營物企在參與收併購。

併購熱度下降 上半年物業公告併購15起

提升規模保證絕對實力仍然是當前物管行業的共識，畢竟有規模纔會有估值，纔會有更廣闊的發展空間。

一般而言，物企要實現快速規模擴張，收併購和地產關聯公司輸送是兩個重要渠道。

新城悅服務集團首席戰略官尤建峯就曾表示：“物業行業收併購是不可忽視的增長方式，從國際市場來看，從開展業務到後面增長都主要是通過收併購來實現。”尤其是2021年，在政策、資金、地產變局等因素的助推下，物管行業迎來併購熱潮。

克而瑞研究報告顯示，2021年，物管行業併購市場異常活躍。全年共有29家上市物企發起53項併購，併購交易總額達到355.88億元，交易所付出總代價爲上年同期的3.77倍。

2022年初，物企間的收併購延續了上一年的熱度。據克而瑞物管&；中物研協監測，2022年一季度，上市物企共計公告11起併購事件，環比去年四季度減少了6家，總計交易金額67.74億元，較去年四季度提高了116%。一季度發生3起10億元以上的大額併購交易。

但到了二季度，物管行業併購熱度明顯下降，上市物企公告的併購事件數量明顯減少，僅包括新希望服務收購成都明宇環球商業管理有限公司51%股權，京城佳業收購北京卓聯物業60%股權，招商積餘收購新中物業，東原仁知收購浙江中都和湖南金典股權，等等。

整體而言，今年上半年，上市物企累計公告的併購事件約15起，不足去年全年併購數量的一半。

在一位上市物企副總裁看來：“物企併購熱度下降，是因爲幾個大的公司退出了併購市場。”

今年三月，碧桂園服務執行董事、總裁李長江曾對外表示“碧桂園服務大規模的收購時間已經結束了”；而融創服務、世茂服務等幾家頭部物企則受制於地產關聯公司的資金壓力也基本停止了收併購。

“今年開始幾個國有企業逐步加快了併購步伐。但整體來看退出的多，新加入的少。”上述副總裁表示。

湯曉晨也提到，2022年物企併購主體出現一些變化。2021年，物業行業收併購由民營企業主導，國資背景物企逐步入局，而今年上半年，隨着過去大量併購的民企出現剎車，國企背景的物業企業在併購市場亮相較多，比如招商積餘、華潤萬象生活等企業。

在收購標的方面，2021年，物管行業併購市場的標的由中小物企向頭部物企、上市物企、擬上市物企演變，更多優質標的入場。而今年上半年，物企併購標的則以遞表企業爲主，例如1月華潤萬象生活分別斥資10.6億元和22.6億元併購禹佳生活和中南服務兩家遞表物企、2月碧桂園服務以31.29億元併購遞表企業中梁百悅智佳。

在業內人士看來，遞表企業經營狀況、財務狀況披露完善，盡調相對簡單，因此受到頭部物企青睞。

對規模追求更趨理性

物業行業併購減少的另一個原因是行業對規模的追求更趨於理性，發展由量轉質。

一份關於物業行業的研究報告指出，2021年物業管理行業保持了快速的發展態勢，行業總規模達到342億平方米，預計2025年物業管理行業總規模有望實現388億平方米，2021年至2025年年複合增長率約爲3.2%。

與之相對的是我國物業管理企業數量衆多，但企業整體規模較小。因此，在萬億規模的物業賽道中，物業企業發展空間廣闊。

在發展初期，做大規模成爲衆多物業企業的共識，因爲管理規模越大，意味着企業對資源籌劃的能力越強，經營的邊際效益越大，才能真正享受到規模帶來的紅利。

過去幾年，不少物管企業通過頻繁收併購做大規模，但今年開始，物企併購也開始迴歸理性。

尤建峯認爲，現在越來越多的上市物業公司在開展戰略性的併購，也就是通過併購來補充自己在某些物業服務業態方面的能力，或者補充某些區域的密度，不再有去年及以前簡單爲了規模而開展併購的行爲出現。

“物業收併購確實在由量轉質。”湯曉晨表示，相比過去一年，買賣雙方都顯得不那麼果斷。

今年，物業行業收併購終止的現象逐漸增多。年初，融創服務終止收購第一服務；6月，金科服務終止收購佳源服務。

在湯曉晨看來，物業估值下滑，原有規模指標一定程度上不再絕對正確；房地產整體市場形勢不佳，買方資金也並不充足；經過多輪併購，市場上優質標的減少，少數標的談判週期拉長；過去大量收購的企業需要慢下來面對更多投後問題等，都是造成物業收併購終止的原因。

雖然今年物管行業收併購熱度下降，但仍有一些物業公司在持續關注收併購機會，這其中除了規模的原因，在尤建峯看來，202年可能是少有的甚至是唯一的收購中型地產背景的物業公司的機會了。

“目前不少地產公司處於資金短缺狀態，希望通過出售物業公司尋求資金，但隨着地產逐漸回暖，地產出售物業公司的意願會大幅下降，所以明年不一定會再有很多地產背景的物業公司出售了。”