寫字樓市場常被作爲經濟運行的晴雨表指標。機構報告顯示，一線城市寫字樓租賃需求節奏普遍放緩，上半年廣州市甲級寫字樓市場錄得18.7萬平方米淨吸納量，是去年全年的44.0%。全市空置率延續上升趨勢至9.6%。

戴德梁行6月30日發佈的2022年上半年廣州房地產市場情況報告顯示，在疫情反覆、外部環境不確定性增加的背景下，廣州甲級寫字樓市場需求有所放緩，金融業與專業服務業成爲辦公租賃成交的主力。

市場需求放緩

2022年上半年，廣州市甲級寫字樓市場錄得33.2萬平方米新增供應，超過去年全年供應量的七成。

戴德梁行研究院副院長、華南區研究部董事張曉端表示，儘管新增供應持續放量，但由於上半年疫情在國內多個核心城市多發頻發，外部環境的不確定性令企業的租賃決策週期有所延長，新增供應對市場需求的刺激作用有限。

從行業來看，今年上半年行業需求表現出現分化，TMT、房地產及建築業受到行業調整的影響，需求表現謹慎。另一方面，金融業及專業服務業需求活躍併成爲租賃成交的主力，與2021年末相比，其成交面積分別擴大6.4和9.8個百分點，佔到全市總租賃成交面積的23.6%和22.3%。

預計至2026年，廣州甲級寫字樓市場存量或將達到908.6萬平方米。報告顯示，粵港澳大灣區的加速建設或將帶來租賃機會。

張曉端分析，短期來看，市場規模的擴大將促使競爭不斷升級，在當前複雜多變的市場環境中，如何避免可能出現的入市計劃延期與去化週期延長將成爲業主方面臨的兩大挑戰。而長期來看，疫情的變化和發展或將使得一些跨國機構重新思考產業鏈的佈局，而粵港澳大灣區憑藉交通、產業基礎、人才儲備、政策支持等多項優勢將成爲企業佈局的重要選擇。區域建設進度的加快也將推動企業加速釋放對研發、產業、辦公等物業的需求。

招商模式在轉變

值得注意的是，廣州核心商務區甲級辦公物業市場空置率低於其他一線城市優質商務區。其中，琶洲作爲近年樓宇交付最密集區域，其空置率出現結構性上升，但租金水平仍于波動中持續上漲，體現市場良好發展基礎。

相對較低空置率的背後，與廣州商務區開發模式的轉變有關。

戴德梁行項目及企業服務部董事汪子浩表示，相較於由房地產商主導的傳統開發模式，琶洲直接引入產業主體進行開發建設，通過讓利吸引了衆多產業龍頭拍地建設總部型物業，爲區域未來的發展奠定了產業發展方向。

事實上，直接引入產業主體進行開發的模式，已逐漸成爲各商務區招商主流。

汪子浩在接受第一財經採訪時表示：“早在廣州之前，深圳前海就有一半商務區都在用直接引入產業主體的招商模式，吸引了非常多優質的產業企業落戶，但沒有像廣州琶洲西區這麼密集。上海張江科技園的開發跟這種模式接近，聚集了很多科技類企業，做得很不錯。總體來看，北京和上海由於商業地產模式發展得比較早，這種招商模式並沒有那麼明顯。”

不過，汪子浩也表示，引入產業主體開發的模式也有一定的短板，例如，現在琶洲西區最大的問題就是缺少專業的開發商，有很多辦公人口，卻沒有大型商場或商圈。

招商模式的轉變，對於全流程關聯方，即政府、企業及傳統開發商均提出了新要求。

汪子浩說，在當前市場環境下，政府要更瞭解產業需求，善於相關政策釋放，爭取企業實際產業稅收落位。企業則要充分利用招商優惠條款，爭取成本相對較低的土地，並將其成功轉化成樓宇資產，以達成“流量變現”，增加效能。傳統地產開發商需具備核心競爭力，做好大片區規劃，重點項目開發、城市綜合體內部業態合理規劃。

責任編輯：吳劍 SF031