市場已現暖意，奇蹟會再次降臨於這個輝煌了近20年的行業嗎？

“從短期來看市場已經觸底，但恢復是一個緩慢和溫和的過程。”在6月底舉行的股東大會上，萬科董事會主席鬱亮如此描述當前的房地產市場形勢。隨即，6月的房企銷售表現便印證了他這一判斷。

6月30日，第三方市場機構克而瑞發佈的銷售數據顯示，2022年上半年，百強房企累計銷售操盤金額的同比降幅高達50.3%，與前兩月基本持平，整體處在市場底部。不過，細分到月度數據來看，銷售亦呈修復的態勢。6月單月，百強房企實現銷售操盤金額7329.7億元，同比跌幅爲43%，較4、5月份近60%的跌幅有明顯收窄。

在一些城市，政策釋放出的友好已見成效，一二手房市場同時觸底企穩，市場悲觀情緒有所收斂。但是，城市之間和企業之間的分化卻更爲劇烈，有的項目搖號熱銷，有的項目依然門庭冷落，尤其爆雷房企所屬項目，幾乎被購房者無情拋棄。

市場共此涼熱已成歷史。房地產行業劇烈變革之下，積重難返的一批房企仍然躺在ICU中等待救援。過去，政策的每一次刺激都能拉動房地產攀登新高，如今，市場已現暖意，奇蹟之光會否再度照拂這個輝煌了近20年的行業？

樓市開始收回失地

單從數據上看，房企的銷售狀況出現了階段性好轉。

據克而瑞統計，TOP20房企前5個月的同比銷售跌幅動輒超50%，6月份則有半數房企的同比跌幅縮小至40%以內，尤其值得注意的是，有5家同比數據在6月份轉正，其中濱江集團、華髮股份、越秀地產同比增幅分別爲28%、42%、108%。

華東房企一位內部人士向第一財經表示，2021年6月份是整個房地產行業的銷售高點，集團在去年同期的高基數之下，當月同比跌幅仍較爲顯著，不過“環比表現比市場預期強。”

據克而瑞數據，百強房企的銷售操盤金額單月業績規模環比大幅增長61.2%，遠超5月份5.6%的漲幅，連續兩個月爲正。

多位受訪房地產業內人士向記者傳達了一致的信號：“我們6月不錯，有個項目大賣。”

月度環比表現的趨勢則更爲明顯地體現出近期的房企銷售的變動。

這樣的趨勢性變化，亦可從市場佈局較爲廣泛的頭部房企身上得到印證。第一財經記者對比2022年上半年的銷售數據發現，碧桂園、萬科、保利三家房企的環比跌幅在2月份時約爲-11%，4月跌幅擴大至-20%以上，到5月份則轉跌爲升，直至6月份萬科、保利銷售的環比增長約34%，碧桂園也增長20%以上。

房企端銷售的好轉，與市場層面的修復步調一致。據克而瑞數據，6月份，重點30城成交面積環比增長31%，同比跌幅收窄至38%。其中，一線城市市場最具韌性，成交環比增長85%，同比跌幅收窄至17%；26個二、三線城市市場整體回穩，成交環比增長24%。

這其中，長三角地區市場更具彈性，上海購房需求回補，6月上海新盤平均去化率高達85%，“日光盤”佔比近7成；蘇州、南京等城市成交放量，環比漲幅超30%。

有蘇州房地產業內人士向記者表示，成交確實有回暖的跡象，“6月案場成交基本上上漲了三分之一，”除了過去積壓的成交集中釋放之外，太湖新城等板塊限價有所上漲，亦推動了成交表現。

同時，隨着限售、限購等調控政策的鬆動，蘇州二手房市場也呈企穩之勢，截至6月26日，蘇州二手房成交量環比增長超4成。“二手房預計可以達到去年6月份水平了。”上述蘇州市場人士表示。

蘇州二手房市場表現或許是全國不少城市的縮影。據貝殼研究院數據，在各大城市降首付、取消認房認貸、下調房貸利率等因城施策的背景下，5、6月貝殼50城二手房成交量連續環比增長，環比增幅分別爲14%、25%。

其中，長三角城市羣中的南通、合肥等城市市場率先復甦；大灣區的深圳、東莞等城環比增長勢頭比較明顯，在底部醞釀復甦的動力；太原、石家莊、貴陽上半年二手房成交量同比增長。

“二手房的上漲會推動新房的上漲，一定程度上算是新房回暖的前兆。”某第三方機構房地產市場分析師向記者指出。

上述華東房企內部人士也表示，“6月主要是一二線城市的回暖明顯，三四線城市還需要時間，五六線會比較難。”

儘管區域表現有所分化，不過業內對房地產行業接下來的表現仍抱有期待。“最壞應該就在二季度了。”某長期跟蹤房地產行業的投行人士認爲。

政策仍有發力空間

樓市的回暖，與各地密集出臺的政策鬆綁緊密相連。可以說，2022年上半年的樓市調控政策遍地開花，“工具箱”打開的豐富程度也遠超2021年。

據中指研究院監測，上半年超180省市優化調整房地產政策，政策出臺頻次近500次，近兩個月因城施策加快，城市明顯向二線城市擴圍。

各地爭相刺激樓市，根源在於作爲國民經濟的支柱產業，房地產行業穩定健康發展，具有不可忽視的重要意義。而“穩定”的題中之義，便是扭轉持續大半年的市場下行頹勢，爲合理購房需求的釋放提供空間，破除一些已不符合當下市場的政策限制。

4月29日召開的中央政治局會議，被業內視爲今年樓市調控的重要分界點。在廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，在此之前，樓市政策處於非熱點城市小打小鬧、熱點城市邊緣性行走的階段。會議後，救市政策明顯增加，力度也在加大。

從5月份開始，部分城市開始出臺穩經濟紓困措施，樓市鬆綁政策也密集釋出。“工具箱”中的內容包括降房貸利率、降首付比例、公積金利好、放鬆/取消限售、放鬆/取消限購、購房補貼、支持多孩家庭購房、落戶放鬆、房票、以租換購等。

5月20日央行定向降息，是今年調控的又一重要節點，全國性的市場紓困政策被祭出。因5年期LPR基準和首套房利率下降，市場情緒確實得到一定程度的提振，比如救市力度較大的鄭州，一攬子調控政策出臺後，市場表現立竿見影。

目前來看，樓市已局部回暖，只是離真正的全面繁榮仍存差距，尤其一些根本性的沉痾舊疾尚未找到合適的解藥，比如房企資金問題仍舊嚴峻、企業投資開工力度不足、購房者觀望情緒嚴重等等。

不過，在分析人士看來，目前針對房地產的政策環境依然趨嚴，如果市場無法有效提振，工具箱中依然有可以選擇的餘地。

據諸葛研究院研究報告，本輪政策雖然覆蓋城市廣、調控頻次較爲頻繁，但均是在之前幾輪嚴控基礎上小幅鬆綁，政策門檻較之前仍處於較爲嚴苛的階段，如當前仍有約40個城市執行限購限售，一線城市也並未對限購政策進行調整。

植信投資首席經濟學家兼研究院院長連平近日也發文表示，2012年~2013年和2014年~2016年期間，房貸利率下調最大幅度分別高達142bp和244bp。2022年一季度末，個人住房貸款加權平均利率出現下調，但較去年年末高點僅下調14bp。在放鬆限購限貸層面，僅三四線城市、個別二線等出臺相關政策，並無全國層面的政策出臺。

連平表示，在2021年至今的下行週期中，房地產調控的放鬆仍然以地方爲主，全國層面僅央行下調房貸利率下限。在堅持“房住不炒”原則下，房地產政策將堅持“因城施策”，預計本輪政策放鬆力度將介於2014年~2015年和2018年~2019年之間。

中泰證券認爲，在疫情對推盤影響逐漸消除的背景下，房地產調控政策持續寬鬆，將帶來需求端的持續環比改善。但受制於土地市場拿地下滑、重點區域庫存有限，市場復甦速度相比歷史週期較慢，相較歷史V型復甦的過程，本輪將呈現“彎鉤”型復甦。

房企的日子依舊煎熬

市場上暖意已現，但房地產企業狀態似乎並沒有明顯好轉，資金焦慮仍舊壓迫着多數公司以及從業人員。

目前，多方數據顯示6月新房市場有修復跡象，5月時也有5家上市房企示範性發債，但民營房企的總體情況仍然不樂觀，沒錢拿地、沒錢開發成了普遍現象，房企員工自然無活可幹、坐等被裁。

“6月30日對地產人來說是個忐忑的日子，過去這一天要進行年中業績盤點，而現在誰也不知道裁員會不會降臨到自己身上。”王昊是上海一家老牌本土房企員工，這家房企於6月中旬對內宣佈開啓“630大裁員”。

王昊在地產行業已經十餘年了，過去一年，雖然收入大縮水，但他慶幸自己還保有一份工作。最近房地產行業裁員潮又起，王昊總覺得自己遲早“被優化”。

蘇文是另一家總部位於上海的閩系千億房企員工，公司早就停止拿地，近期負面傳言不斷，“630裁員”在蘇文預料之中。

最近蘇文接到已經離職的前同事發來的微信：“各大房企即將進行630大裁員，僅是華東已經確定有4家房企，如果各位夥伴有賠償問題歡迎諮詢我，可接受付費委託。”蘇文感嘆前同事的新副業太過荒誕。

自去年下半年開始的房企資金焦渴，延續至今已近一年，這一癥結已經拖累了房地產產業鏈的正常運轉，拿地規模、施工進度、償債計劃、人力薪酬……每一個環節不同程度遭受衝擊。

比如投資拿地方面，上半年試點集中供地的22城全部完成首批次供地，許多城市第二輪供地也已開啓，多數土拍中民企依舊缺席，深圳、南京和蘇州出現“民企零拿地”的情況。

在施工進展環節，據克而瑞統計，截至2022年一季度末，去年一二三批次出讓土地的開工率分別爲37%、16%及3%。去年集中供地22城合計出讓2111宗地，僅有21%的項目真正動工。

作爲資金密集型行業，過去房企高度依賴槓桿擴張，但舉債終要償還，在債務高峯到來之際，房企的債務兌付現狀已是一地雞毛。根據中金公司數據，今年前5月有25支境內地產債展期。而克而瑞數據顯示，今年6月-7月，200家核心房企境內外債券到期規模總計達1755億元，其中民企到期債務佔比達到67%。

截至目前，公開宣告債務違約的爆雷房企接近30家，雖說他們都稱要“積極自救”，但目前效果有限，絕大部分其實已經在“ICU病牀”上躺平。躺平固然可以暫時不償債，但副作用同樣難以承受，其中最直接的後果便是重挫樓市消費者信心，公司銷售斷崖式下滑，經營現金流入幾近停滯，讓公司真正陷入惡性循環。

今年上半年雖然有5家示範民企境內發債，但更多急需資金的民營房企得不到類似機會，不得不去找更貴的錢來解決當下危機。比如6月24日雅居樂宣佈通過夾層融資獲得8.94億港元，利息成本高達20%。

對於當下的不少民營房企而言，高息舉債無異於飲鴆止渴，但如果這杯毒酒現在不喝，立刻就要渴死。更爲重要的是，已經爆雷的房企，連高息舉債的機會都沒有了。隨着市場的好轉，一些房企開始通過資產處置緩慢回血，而一些債務高且資產成色有限的房企，將無法實現自我救贖。

鬱亮在日前的股東大會上表示，目前中國的人口狀況、人口結構、收入水平以及國家對行業的指導原則發生了非常大的變化，行業要進入新的發展階段，所以房企不能夠再沿着過去的邏輯，期待回到過去高峯時的數據和規模。

按照鬱亮的說法，房地產市場已經來到了底部，但房企很難期望再來一次“V形反轉”，未來的市場更可能是“L形”。去年全國商品房銷售額接近18萬億，在房地產行業進入新的發展階段之後，規模將可能維持在10萬億級別。接下來房企能做的，就是在10萬億市場裏找機會，不管未來的道路有多麼艱難，只有走下去纔會有出頭之日。