事關經濟、房地產、城鎮化、統一大市場：這場高級論壇釋放重要信號丨焦點

中國房地產報

房地產業在中國仍然有必要，仍然有剛性需求，並不是一個夕陽產業；促進房地產業平穩發展有利於我國經濟長遠可持續健康發展。

高拯坤/發自北京

當下，全球正面臨新冠肺炎疫情、俄烏軍事衝突、通貨膨脹等一系列負面因素，多國經濟遭遇供應鏈安全等困難。中國經濟亦面臨需求收縮、供給衝擊、預期轉弱三重壓力。

面對複雜局面，中國高層有力應對困難挑戰，強調用好各類貨幣政策工具，有效管控重點風險，守住不發生系統性風險底線，用改革的辦法解決發展中的問題。

新發展環境下，如何更好地利用政策工具，推進中國經濟發展，推動中國房地產行業發展，成爲普遍關注話題。

6月30日，一場重磅論壇開啓，中國房地產報、中國城市與區域治理研究院以“開新局再出發”爲主題舉辦“2022中國城市高質量發展智庫論壇”，論壇圍繞中國經濟高質量發展進行了深入探討。

參加此次論壇的演講嘉賓都是重磅級人物，他們曾是政策制定者或影響者，現在依然是政策諫言者和把脈者。他們是十三屆全國政協常委、經濟委員會副主任楊偉民，國際歐亞科學院院士、住房和城鄉建設部原副部長、中國城市科學研究會理事長仇保興，財政部原副部長朱光耀，中國國際經濟交流中心副理事長、商務部原副部長魏建國，中國城鎮化促進會常務副主席、中央政策研究室原副主任鄭新立等等。

他們認爲，中國經濟走高質量發展之路是當務之急，是迫切任務；疫情短期衝擊不會改變中國經濟長期向好趨勢。對於房地產業亦認爲，房地產業在中國仍然有必要，仍然有剛性需求，並不是一個夕陽產業；促進房地產業平穩發展有利於我國經濟長遠可持續健康發展。

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楊偉民：中國仍有住房需求

房地產不是夕陽產業

會上，十三屆全國政協常委、經濟委員會副主任楊偉民表示，房地產業在中國仍然有必要，仍有剛性需求，並不是一個夕陽產業，促進房地產業平穩發展有利於我國經濟長遠可持續健康發展。

楊偉民說，房地產和建築業佔國民經濟的比重很大，兩者合計約佔14%。今年一季度，受基建投資拉動，建築業GDP同比增幅轉正爲1.4%，並不高；房地產業GDP同比下降2%。這種情況下，靠其他行業很難彌補佔比達14%的房地產和建築業的增長缺口。結合目前情況，楊偉民分析說，“很難指望今年房地產對經濟有正向拉動作用，但至少要減少負向拉動的程度。”

房地產政策和一線城市房價走勢，也是楊偉民關心的問題。他認爲，當前房地產問題主要出在預期上。目前居民需求端購房預期有所好轉，但供給端預期並沒有改善。長此以往，會給房價比較高的一線城市帶來新一輪房價上漲。

楊偉民呼籲，多部門配合協調製定出臺綜合性權威性房地產政策文件，明確房地產未來的新體制、新模式到底是什麼樣的，明確房地產稅收、信貸、土地、限售等政策大方向，給房企和居民一個可靠預期。“如果現在能出臺這樣一個文件，也有利於解決當前各地出現的一些不規範的房地產刺激政策。”

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仇保興：深度城鎮化是解決前40年

所累積問題的解藥

“我國城鎮化拐點已經出現，從現在開始，每年不可能有很多農民轉移到城市中來。住房需求拐點正在形成，住房迴歸居住功能的拐點也正在形成。”國際歐亞科學院院士、住房和城鄉建設部原副部長、中國城市科學研究會理事長仇保興表示。

“但存在的問題還是比較多的，主要問題就是住房空置率較高，以及土地財政失控。在我國財政體制下，土地財政失控會造成一部分空城、鬼城出現，這是我們要關注的，所以住房必須迴歸居住功能，不能繼續炒下去了。”仇保興強調。

仇保興認爲，從住房需求來看，在大部分城市住房已經過剩，還要大量投資建設保障房就沒有什麼道理了。他建議，一方面，出臺遏止房地產投資的一些工具，比如消費稅、空置稅、週轉稅、物業稅等；另一方面，對造成空城、鬼城的黨政人員進行處理。更重要的是對那些超級規模、人口不斷增加、房價還在高速上漲的城市，一方面要調控，另一方面要解決好剛剛入職的大學生居住問題。

“城市已經是經濟增長髮動機，集聚了80%以上的GDP、95%以上科創成果、85%的稅收，它是財富聚集器，又是文化的容器。城市建得好，城市的財富就隱藏在空間結構中，城市就能真正保值增值；如果建得不好就是一堆建築垃圾，會很快貶值。深度城鎮化是我們前40年所累積的城市化問題的解藥，城市的問題還要由城市自己來解決。”仇保興說。

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朱光耀：全球經濟快速下行需認真應對四項挑戰

會上，財政部原副部長朱光耀表示，當前全球經濟面臨較大下行壓力，需要認真應對：第一，應對新冠肺炎疫情繼續蔓延對全球經濟的衝擊；第二，由於全球供應鏈受阻，特別是美國等西方國家以價值觀、意識形態劃線，人爲地試圖割裂重要技術產品，導致芯片供應鏈的完整和可持續出現問題，並對全球經濟產生衝擊；第三，美國貨幣政策急轉彎，美聯儲利率急劇上調對美國經濟和全球經濟的影響；第四，地緣政治衝突對全球能源和糧食供應衝擊及其價格不斷上漲的挑戰。

全球經濟快速下行，各個國家都面臨巨大挑戰，該如何應對？朱光耀認爲，當前最急需的就是政策協調，首先需要內部先協調；其次需要全球各國，特別是主要經濟體要回到相互尊重、合作共贏的軌道上，進行強有力的、建設性的宏觀經濟政策協調。這是應對全球經濟快速下行，使經濟迴歸正軌應有的政策選擇。遺憾的是，當前世界仍缺乏有效的宏觀經濟政策協調機制。

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魏建國：高質量發展是當務之急

“現在，一些地方政府、官員、企業家對中國經濟走高質量發展之路已有共識，但仍然存在誤區。”中國國際經濟交流中心副理事長、商務部原副部長魏建國表示，一是認爲現在提高質量發展是不確定性因素很多，是臨時性措施，這是錯誤的，高質量發展是我國走向強國的必經之路，也是我國經濟可持續發展的必由之路。二是認爲經濟高質量發展是因外部因素導致，特別是外資撤出、原材料上漲等因素下只能走高質量發展道路。實際上，這是實現中華民族偉大復興和兩個百年奮鬥目標的必須要求。三是個別人認爲高質量發展是沿海地區的事情，中西部地區可以慢慢來，這引發了很多人對高質量發展目標、時間表、路線圖的誤解。

在魏建國看來，中國經濟走高質量發展之路是當務之急，是迫切任務，必須要提高政治站位，要看到我國現在正是重要轉軌期，要用新的動力、新的思想明確高質量發展概念。

魏建國還判斷，疫情短期衝擊不會改變中國經濟長期向好趨勢。一是疫情過後，中國經濟會走出一條高質量發展道路。地方省市政府認識得越早，抓得越主動，整個經濟就會有新的變化。二是疫情過後，中國經濟會實現一個高水平的對外開放。加大對外開放的力度最首要的事情是要實現全球最佳的營商環境。三是疫情過後，中國經濟要從消費大國走向消費強國。在保障疫情控制的情況下做好消費工作，讓整個市場轉起來、活起來、動起來。

“每個企業，特別是房地產企業應該把握這三大趨勢，排兵佈局，將長遠安排和短期佈置結合，跟上中國經濟發展步伐。”魏建國說。

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鄭新立：經濟增長應靠提高中低居民收入

和消費拉動

會上，中國城鎮化促進會常務副主席、中央政策研究室原副主任鄭新立認爲，經濟增長應當主要靠居民收入的提高和消費的增長來拉動。其中，消費的增長主要靠收入水平的提高。提高居民收入的主要途徑就是增加就業，就業增加主要又依靠經濟增長，保持經濟持續穩定中高速增長，是增加就業、提高居民收入的前提條件。在這個過程中，重點要增加中低收入者收入，特別是農民收入。

“現在，我國農村還有5億多人口，他們的收入水平比較低，全國城鄉居民收入的差距是2.5：1。農民收入水平低嚴重製約着農村市場規模的擴大，所以儘快提高農民收入是實現共同富裕必須解決的重大課題，也是實現消費驅動的一個必須解決的重大課題。”鄭新立表示。

他建議，要儘快完善城鄉統一、全國統一的要素市場，促進生產要素在城鄉之間自由流動，這是實現鄉村振興的重要機制。要把農業現代化、鄉村建設、縣城和特色小鎮建設、農民工市民化四件事結合起來，協調發展。

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陸銘：全國統一大市場生產要素

要一體化配置，不能各自爲政

會上，上海交通大學安泰經濟與管理學院特聘教授、中國發展研究院執行院長陸銘表示，實現經濟增長要從生產要素積累和全要素生產率增長兩個方面考慮。其中，生產要素積累可以理解爲“量的增長”，從這個角度看生產要素積累已經沒有新動能，接下來要寄望於全要素生產率提高，將其理解爲經濟增長質量的提高。

從未來尋找經濟增長新動能的角度來看，陸銘認爲，通過全國統一大市場建設來提高人口、土地、資本等生產要素在城鄉間和地區間配置效率，是非常重要的一種經濟增長動能來源，有助於推動經濟高質量發展。

陸銘分析稱，在構建統一大市場過程中還面臨一些挑戰，如部分地方政府採取有利於當地公共服務、經濟增長、稅收和招商引資政策，引導勞動力和人口流入，這種做法會導致全國各地稅收有差異，這對於一個大國來講它的生產要素配置很難達到全國統一的效率最大化。建議在推進全國統一大市場過程中，生產要素要實現一體化配置，要更好地發揮市場功能和政府功能間的協調和配合。如果各個地方都各自爲政，每個地方都有自己的市場準入或者監管標準，並不可行。“有必要藉助中央權威在監管准入等方面建設統一標準，推進市場經濟完善。”

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連平：流動性不足仍是房企當前面臨最大困難

“目前，流動性不足、債務壓力較大等是導致房企出現困局的核心原因，所以解決房企困局是重中之重。”植信投資首席經濟學家兼研究院院長、中國首席經濟學家論壇理事長連平表示，最近召開的金融委會議發聲，對房地產領域要及時研究和提出有力有效的防範化解風險應對方案。

“2022年這種政策信號在進一步明確，包括央行要求商業銀行對首次購房家庭提供足夠的貸款投放；地方政府積極發力突出重點因城施策實現穩樓市目標，通過租購併舉加快發展長租房市場，推進保障房建設，以及改善房地產企業短期融資環境等，均是在應對下行風險的方案。”連平表示，現在困難房企已成爲房地產市場需要解決的核心問題，接下來我認爲金融、財政部門都會把房地產市場尤其是房企問題作爲重點工作來解決。

“進入2022年下半年，針對房地產市場推出的政策會進一步落地，整個市場會在下半年企穩回升。”連平說，包括房價、土地出讓、銷售和房地產投資都會呈現這樣的總體趨勢。

對於宏觀的經濟走勢，連平判斷，基建投資是2022年中國經濟穩增長首要抓手。中國經濟長期向好趨勢未變，未來5年增長速度保持在6%上下。

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李文傑：居民貸款需求信心已出現正面恢復

會上，貝殼找房高級副總裁、貝殼研究院院長李文傑表示，今年4月~5月，政府相關部門召開了多次會議，央行、銀保監會等監管部門亦進行了政策調整，使得房地產市場從強力去槓桿轉到促進市場良性循環上來。

隨着金融信貸政策進一步寬鬆，居民信心出現恢復。李文傑分析稱，貨幣中M2同比增速加大，重回兩位數；到今年4月底，主流的首套房貸利率已經降到了4.42%，達到了2019年以來新低；當前放款週期已經縮短到23天。這是政府在政策方面給出的積極信號。

“從信貸層面來看，信貸需求信心正在恢復，居民新增貸款中長期貸款的當月值在5月份已經開始正增長，這意味着居民願意去貸款購房，居民貸款需求信心已經出現正面恢復。”李文傑稱。

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柴鐸：大部分企業經營情況未改觀

會上，中央財經大學副教授、中國城市與區域治理研究院執行院長柴鐸表示，A股房地產企業2021年主營業收入上升的共有65家，下降的共35家。同比增長率爲正的企業中，增長率最高的爲京能置業（554.86%），最低爲華髮股份（0.46%）。

2021年A股上榜房企平均收入增長率爲26.66%，較2020年7.02%上升幅度較大；中位數爲16.42%，較2020年6.22%上升幅度較大。僅從數據展現情況來看，2021年A股房地產企業主營業收入整體增速較高。

儘管出現增長，柴鐸認爲這恰恰是一個危險信號。“行業整體數據已經和大多數企業實際情況出現背離，這很有可能給監管層釋放出一個錯誤信號；目前，行業大多數企業經營情況不容樂觀，主營業務收入指標較爲一般。”

對於當下市場，柴鐸認爲，雖然全國各地都出臺了不同政策扶持或促進市場回暖，但這些政策目前實際執行效果在不同城市間差別較大，效果有待觀察。房產市場已經從普漲狀態，步入到了區域分化和城市分化階段，未來甚至可能出現片區分化、社區分化、項目分化。