穩樓市政策“回暖”，問題是誰來買房？

在全國“穩經濟”大盤下，房地產業的數據正在呈現“冰火交加”之勢。

國家統計局6月發佈的最新數據顯示，1~5月，全國房地產開發投資額52134億元，全國商品房銷售面積50738萬平方米，商品房銷售額48337億元，同比來看分別下降4%、23.6%、31.5%；5月，房地產開發景氣指數爲95.60，爲近一年來最低值。

但5月單月的環比數據卻相對“喜人”：房地產開發投資數據比4月環比增長約14%，銷售面積、銷售金額環比增速分別爲25.8%、29.7%；土地出讓面積和成交價款分別環比4月增長45.9%和53.4%；央行公佈的數據則顯示，5月住戶貸款中的中長期貸款增加1047億元，而4月數據爲減少605億元，環比由負轉正。

環比改善的數據，是否意味着樓市即將“回暖”？如何看待房地產的下一步，在業內引發了熱議。“從近期的調研情況看，房地產市場已經出現一些積極變化。隨着房地產市場的逐步趨穩，相信下半年對經濟穩定的作用會逐步顯現。”國家統計局新聞發言人付凌暉近期給出了這樣的判斷。

但中歐國際工商學院經濟學與金融學教授、中國人民銀行調查統計司原司長盛松成在近期的一次公開演講中提醒，當前房地產業的風險突出表現在債務危機和疫情風險相疊加，頭部民營企業的風險仍然在繼續。

與房地產業聯繫緊密的土地市場仍顯低落。1~5月全國300城土地出讓金同比減半，全國住宅用地整體流拍率24.4%。這也是房企拿地意願不足、投資謹慎的表現。儘管銀保監會在3月稱要“鼓勵機構穩妥有序開展併購貸款”，房企發債規模仍在下降，“融資難”尚未緩解，一些房企資金鍊仍顯緊張。下半年，房地產業將如何走向尚不明朗。

樓市回暖“有點無面”

重慶的二手房中介餘莉今年的工作更棘手了。“今年早就是買方市場。”餘莉說，“以前是一套房子對多個客戶，現在是一個客戶對多套房子。”

餘莉覺得有心無力。由於重慶房價下跌，相同的預算可以選擇更多地段和房子，她的工作範圍從巴南區擴大到九龍坡區。“對外區沒那麼熟悉，”餘莉說，“客戶對應的經紀人和中介也更多了，競爭更激烈。”

她發現，今年二手房“大刀砍”的情況更多了。餘莉說，由於購房者議價優勢增強，在業主明顯急售的房源上，價格跌幅明顯。根據國家統計局數據，5月份，70個大中城市中，新建商品住宅銷售價格環比下降城市有43個，二手住宅銷售價格環比下降城市有53個。

新房中介龍雲告訴《中國新聞週刊》，今年購房者觀望情緒濃厚。“往年上半年都是新房傲驕的時候，今年四五月一些新房都在打‘骨折’。”龍雲說，“客戶議價能力更強，但由於備案價限制，談價空間在10%左右。”

多地房企以低價折扣的方式“清庫存”，由於限跌令的限制，部分開發商只能“變相打折”。即便在一線城市深圳，由於市場冷淡，也出現開發商招人“冒充購房者”的現象。6月中旬，深圳市龍華深圳北附近的樓盤招聘“看房充場人員”。工作時間是6月14日早上9時20分至下午6時，費用日結，每人一天是120元。對應聘者的要求爲，年齡要在30至45歲，不能太邋遢，“看起來要富態”。

“諸多信號表明住房消費購買力下降。”空·白研究院創始人、貝殼研究院名譽顧問楊現領對《中國新聞週刊》說，“買方優勢增強、業主急售比例上升、改善性需求佔比降低等都是表現之一。”

全國房地產經理人聯盟理事、廣州房地產專家鄧浩志認爲，今年來房地產行業回暖呈現“有點無面”的特點，只在一部分出臺強有力刺激樓市政策的城市有所復甦。

在吉林省某房企任管理層的蘇林，對當前樓市壓力感受更爲強烈和具體。她對《中國新聞週刊》說，由於東北地區人口外流，加上今年來疫情影響經濟形勢，整體銷售承壓。“不光是住宅，商鋪類也流通不起來，原來要租來做生意的人都流失了，非住產品下行得非常厲害。”蘇林說，現在業績完成率很低。

在她所在的區域，由於庫存高企，部分房企開始打價格戰。“可能在幾個項目上收回資金，他們就退出房地產市場了，從而干擾市場價格。”她說，“現在目標都是去庫存，各大開發商在東北一些城市有明顯收縮跡象。”

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也認爲，樓市回升“非常不均衡”。熱點城市高端盤迴升程度明顯，但剛需及改善需求回暖較慢。一線城市復甦情況較好，但部分三、四線城市回升並不明顯。儘管5月、6月商品房銷售跌幅有所收縮，但開盤去化率大部分在50%以下。

1月30日，浙江杭州市一樓盤的售樓處，沙盤上標有部分樓棟售罄的字樣。圖/視覺中國

“看房人數在5月之後有明顯上升，但去化認購率仍在歷史性低谷。我們認爲，本輪週期下行疊加局部疫情影響，居民購房能力和意願都受影響，再加上對交付的擔心，政策尚待繼續累積，纔有能力推動銷售走出低谷。”中信證券6月的一份研報也認爲，從同比來看，5月單月數據，仍然“寒意十足”。2022年5月，商品房銷售額單月同比下降38%，銷售面積單月同比下降32%，銷售單月降幅比2022年4月有一定的收窄。不過，2022年前5月銷售額累計下降32%，是創紀錄的降幅。

“由於開盤去化率很低，企業不得不延遲新盤推出（傳統來說6月應該是推盤高峯）。”中信證券研報認爲，現金迴流不暢，也迫使企業壓縮投資，放慢開發進度。從數據上顯示，5月單月，房地產開發投資單月同比下降8%，新開工單月同比大幅下降42%，竣工面積單月同比大幅下降31%。

業內普遍認爲，當前房地產需求端仍舊疲軟低迷，房地產的調整其實尚未結束，談論觸底回暖還爲時尚早。

萬科集團創始人王石最近也發聲指出，儘管政策回暖信號非常明顯，但商業銀行願不願意放貸，向國企還是民企放貸還是會有很多考量。從消費者角度看，在當前疫情影響下，大衆的收入狀況、外出看房都會受到影響，這些因素都會影響房地產市場的整體表現。

政策風向變了嗎？

政策回暖從半年前就開始醞釀。

“房地產業規模大、鏈條長、牽涉面廣。”中央財經委員會辦公室分管日常工作的副主任韓文秀在2021年底召開的“2021~2022中國經濟年會”上指出，“房地產業在國民經濟、全社會固定資產投資、地方財政收入、金融機構貸款總額中都佔有相當高的份額，對於經濟金融穩定和風險防範具有重要的系統性影響。”

這種“系統性影響”體現在數據上看，近20年來，房地產投資佔中國GDP比重大幅提高。按照國家統計局數據，2021年中國GDP達到110萬億元，全國房地產開發投資14.76萬億元，房地產投資佔GDP比重達到9.7%。

“我國房地產業與42個行業中的38個有關聯，也就是說，房地產的發展情況會和這38個行業密切相關。”盛松成認爲，房地產的投資規模與基建投資基本上相當，如果房地產投資大量的下降，要通過基建投資等拉上去，難度比較大。

不過，2021年，在上半年樓市火熱的背景下，各地爲房地產降溫出臺了一系列緊縮政策，對房地產行業融資作出限制。在降槓桿過程中，由於部分房企爆雷，加上疫情反覆，樓市信心受到打擊，整個市場迅速降溫。

2021年初開始實施的“三條紅線”“兩集中”政策的本意是化解房地產行業爲金融市場帶來的系統性風險，讓房子回到居住本質。“核心內容是抑制房地產的資本屬性，對策沒有錯，但是做的過程當中有些地方過度，損害了房地產消費屬性。”清華大學教授魏傑指出。

“有人講房地產風聲變了，實際上大家理解錯了，沒有變。”魏傑認爲，去年沒有錯，今年也沒有錯，去年抑制房地產過度的資本屬性，現在主要推動房地產消費屬性。

今年3月16日，國務院金融穩定發展委員會召開專題會議，就貨幣政策、房地產領域，稱要“積極出臺對市場有利的政策”“慎重出臺收縮性政策”。此後，銀保監會、證監會、財政部、外匯局、央行分別表態，維持房地產行業穩定。

不久後，一系列的“真招”開始出臺。5月15日，央行會同銀保監會將全國範圍內首套房貸款利率下限，從不低於相應期限貸款市場報價利率（LPR），調整爲不低於相應期限LPR減20個基點。5月20日，央行引導5年期以上LPR下行15個基點。隨後，北京、上海等多個城市的銀行將房貸利率下調，部分城市的銀行首套房貸款利率已低至4.25%。進入6月，各地樓市政策繼續呈放鬆態度。根據中指研究院統計，70餘城因城施策出臺政策超百條。

楊現領對《中國新聞週刊》分析，本輪調控相較2008年、2009年及2015、2016年兩輪調控效果更弱有多方面因素，其中最大的原因是週期不一樣，整個房地產市場的發展階段發生了很大變化。在2015年，中國商品房銷售額爲8.7萬億元，2021年，這一數字超過18萬億元。“基本盤子大了很多倍，因此政策放鬆相對難以取得特別突出的效果。”

“不要高估政策的力量，就像拉繩子一樣，拉緊容易，到放鬆的時候，它不一定往前跑了。”楊現領說，“現在對房地產行業來說是必須經歷的調整，過去高槓杆、高週轉的時代是不可持續的。”

另一方面，楊現領指出，中國居民槓桿率已達到歷史較高水平，由於居民近年處於降槓桿週期，政策放鬆效果也會受影響。此外，上半年持續發生的疫情也產生了顯著影響。“整個房地產市場需求已經進入了城市圈互動階段。”楊現領說，“比如惠州的需求可能一半來自於深圳，僅疫情因素就會讓惠州交易量大幅下降，1至5月惠州下降幅度約70%。”

土拍市場冷淡

政策起效並未如預想中迅速，另一個標誌性的指標是土拍市場。據中指研究院數據監測，2022年5月，全國300城住宅用地成交樓面價7095元/平方米，同比下跌14.0%，住宅用地成交樓面價同比下跌態勢未改。

“今年長春土地市場非常低迷，基本上沒什麼人拍。”前述房企管理層蘇林說。

長春並不是孤例。據中指數據監測，1~5月，全國300城各類用地土地出讓金同比下降56.7%，住宅用地同比下降61.1%。中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜對《中國新聞週刊》分析，2022年開年以來政策環境逐漸改善，底價成交地塊佔比和流拍撤牌率有所下降，市場信心略有修復，但多數城市土拍情緒依然較弱。

陳文靜認爲，土地市場低迷受兩方面因素影響。一是受房地產市場下行影響，政府供地明顯放緩；其次，當前房企資金壓力較大，疊加銷售去化受阻，房企拿地意願較低，投資佈局愈加審慎。

蘇林說，此前東北實行集中供地，導致現在樓市庫存高企，市場慘淡。“和前兩年相比，現在開發商拿地都非常謹慎。”蘇林說，“政府不應該無序供地，應該管控放地的頻率和價格。”

“放地要更有規劃，比如減少商住類產品佔比，現在佔到10%、12%，地產商根本賣不出去，我們拿地也不掙錢。”蘇林說，“像公寓在東北也很難賣出去，如果能轉成住宅類，可以享受到上學等政策，對銷售可能會有幫助。”

住宅供地“兩集中”（集中發佈出讓公告，集中組織出讓活動）是在2021年出臺的政策，在全國22個重點城市實施，意在控制地價、降低溢價率。然而隨着市場轉冷，流拍率不斷上升，導致國企成爲拿地主力。在中指研究院發佈的1~5月份中國房地產企業權益拿地金額與面積前10名中，有半數以上爲央企、國企。

據中指數據，前五個月全國住宅用地整體流拍撤牌率達24.4%。“土地是一個前置性的信號和指標。如果出現大面積流標，對市場信心打擊會很大。”上海中原地產市場分析師盧文曦指出，“目前多地出現土拍市場由央企、國企託底的現象，民營房企投資意願不足。”

“目前房企也不着急拿地。”楊現領分析，“現在不是拿地的時間窗口，今年拿地是爲了完成明年的銷售目標，而銷售計劃要看今年全年的銷售情況。”

有接近房企投資部的人士告訴《中國新聞週刊》，一些全國性房企正在撤出三四線城市，不顧虧損、加速出清，能撈回多少就撈多少。

粵開證券首席經濟學家、研究院院長羅志恆等此前撰文，土地市場持續低溫有三方面因素，一是地產銷售尚未完成築底，由於疫情以來居民收入增速與經濟增速同步放緩，居民行爲趨於避險化，平均消費傾向下降，預防性儲蓄上升，居民購房意願不足。此外，樓市價格下行預期和期房交付風險也使購房者保持觀望態度。

其次，羅志恆等認爲，疫情反覆衝擊地方政府供地節奏，以此次受疫情影響較爲嚴重的上海爲例，1~5月上海土地出讓金僅有260億元，較去年同期下降76.1%。另外，由於房企融資緊張，又將迎來償債高峯，現金流緊張情況加劇。對於債務壓力較大的房企來說，當前拿地並不是首要大事，維持好流動性、應對債務壓力，纔是“活下去”的重點議題。

房企“融資難”未解

房企到位資金，即資金獲取能力，一直是判斷房地產行業狀態的關鍵指標。據國家統計局數據，1至5月份，房地產開發企業到位資金60404億元，同比下降25.8%。

前述接近房企投資部門的人士說，房企回籠資金主要依賴銀行融資、社會融資、銷售新房和資產。現在前兩條路並未得到政策放鬆，而由於市場低迷，降價銷售也很難回籠資金，售賣資產理論上也資不抵債，“融資難”仍然是困擾房企的主要問題。

中指研究院企業事業部研究負責人劉水對《中國新聞週刊》分析，2022年1~5月，房地產企業債券發行總額3344.7億元，同比下降30.0%。不過，在5月份，房地產行業信用債融資同比上升33.5%。“房地產行業融資環境正在逐步改善。”劉水說，“央行在4月29日專題會議上指出及時優化房地產信貸政策，保持房地產融資平穩有序。”

劉水分析，金融機構的資金投放依然較爲謹慎，當前房地產市場銷售沒有明顯回暖，房地產市場仍然處於調整，金融機構對房地產預期沒有發生明顯轉變。蘇林也認爲，在金融信貸層面給企業融資的便利，目前來看很少落到實處。

在2020年底央行和銀保監會“兩道紅線”出臺後，房企要獲得開發貸和併購貸變得十分艱難。由於層層加碼，房企所受的限制更爲明顯。“恒大爆雷後，地方政府開始對預售資金監管比例提升，爲了保護下屬城市的房地產項目不出現爛尾，提升監管的額度，使得房地產總部出現問題。”鄧浩志說，“總部融資後把錢扔到項目上，結果錢回不來，項目公司沒有問題，總部卻缺錢、違約。”

中國金融四十人論壇（CF40）資深研究員、中國社科院世界經濟與政治研究所副所長張斌告訴《中國新聞週刊》：“銀行包括金融市場不希望有壞賬，就現在一些房企的資產負債表而言，確實很多金融機構不敢給他們貸款。”

過去房地產企業憑藉高槓杆、高週轉迅速發展，但此後被認爲這種運營模式本身存在問題。“現在低槓桿的房企也受到影響，比方龍湖、旭輝這些資金穩健的房企。”鄧浩志說。

企業融資難會使其面臨流動性危機，“爆雷”風險增加。張斌等人之前的研究認爲，由於房地產企業形成的大量難以產生現金流的“沉澱資產”，導致出現“沉澱債務”，使其變爲“高債務”行業。今年有58家民營房企海外債到期，疊加年內到期的信用債，2022年債券到期規模超百億的企業有10家，絕大部分是民營房企。

“以前通過借新還舊的方式，用便宜的錢替換一些高價格的錢，但現在不一定能順利借到。”盧文曦說，“房企爆雷問題還沒結束，加上市場規模發展變緩，行業競爭更加嚴酷。”

穆迪高級副總裁曾啓賢對《中國新聞週刊》分析，評級主要從開發商的財務狀況、流動性狀況及違約風險等方面考量。由於銷售下滑，對於開發商營運現金流產生壓力，加上目前債券市場融資途徑對非投資級別開發商幾乎是封閉的，不管是海外市場或是在國內市場發債，都困難重重，導致房企還債能力下降，財務狀況承壓。

“在短期內無法償付到期債務時，個別開發商選擇展期，或者與投資人達成協議，降低了還款金額，造成投資人的經濟損失，就有可能出現低價交易，也是違約的一種情況。”曾啓賢說。穆迪報告顯示，從2022年1月1日到4月30日共發生7例違約，均爲中國房地產開發商，除了一例之外均爲低價交易。

5月，龍湖、碧桂園、美的置業等房企被監管機構選爲示範民營房企，通過信用保護工具發債融資。這被看作是政府支持民營房企融資措施加快落地。也有分析人士認爲，信用保護工具無法保障每家企業，“像龍湖、碧桂園，在民企裏屬於幸運兒，很難挑出第四家、第五家來。”

對於房企面臨的資金困境，盛松成建議，在不改變去槓桿政策目標下，適當延長去槓桿的週期；其次，對三道紅線不達標的房地產企業，監管部門可以考慮，在維持當前指標六個月不上升的前提下，繼續提供貸款；此外，貸款集中度管理，對各銀行的達標時間可以考慮往後推遲半年或一年。

“之前希望央企、國企以及穩健經營的民企，能對部分企業收併購，但到現在案例也不多。”李宇嘉認爲，“對前者來說，可選項目太多了。現在地方政府出讓的地塊都很好，溢價率又很低，又沒有配建，即便是國企、央企，也有盈利要求，因此缺乏動力收併購其他項目。”

前述接近房企投資部的人稱：“今年年初時，廣東的國企，門檻都被別人踩爛了，每家房地產企業都上門兜售項目，但現在已經不怎麼收了。”他說，企業投資更爲謹慎。

鄧浩志認爲，單一政策已經不能解決當前的問題，房地產面臨的是系統性問題。李宇嘉稱，房企“爆雷”威脅仍然存在，房地產銷售疲軟的狀況如果進一步持續或者惡化，債務違約的房企未能得到妥善處理，現有的鬆綁政策和疫情結束未能取得疊加效應，後續可能仍有一批房企產生流動性危機。

警惕重回“短期刺激”

爲應對樓市蕭條，避免產生金融風險，除了房企“自救”，地方政府也採取了一系列救市措施。棚改貨幣化，則是諸多措施中力度較大的一項。

採用這一措施的不只鄭州。今年來，發佈該政策的城市數量已超10個。棚改安置包括直接提供住房的實物安置和貨幣化安置，貨幣化安置又包括提供現金和提供“購房憑證”兩種模式，後者即“房票安置”。

相較於現金安置，房票安置意味着拆遷戶只能將資金用於在本地購置房產，不能用於儲蓄和購買其他商品。盧文曦認爲，房票制度對當地房地產市場有拉動作用，緩解市場去庫存壓力，同時較現金安置、實物安置更能減輕政府負擔。

“房票安置減小了政府的拆遷補償壓力，拆遷也有助於增加地方收入，同時能滿足被拆遷人差異化的需求。”李宇嘉說，“當下購房者意願不高、信心差，房票能人爲創造需求，激活交易量，以此提振信心、扭轉預期。”

棚改貨幣化制度在過去發揮過明顯作用。2014年，央行創設PSL （抵押補充貸款，央行通過PSL可以調節向金融機構融資的成本，引導其向需要提供支持的實體經濟部門注入低成本流動性）來支持棚改，隨後棚改貨幣化安置被更多城市採用。2015年至2018年，棚改貨幣化拉動不少三四線城市房地產需求，使得房地產市場快速回暖，隨着2018年後棚改貨幣化進入尾聲，PSL規模也逐漸縮減。

野村中國首席經濟學家陸挺認爲，棚改貨幣化安置助長了房地產市場的熱度，在三四線城市，棚改貨幣化安置在2016~2017年貢獻了30%以上的商品房銷售。需求增加的同時，三四線城市的房價也快速攀升。他認爲，棚改貨幣化安置在改善棚戶區居住條件、提高低收入人羣生活水平方面發揮了很大作用，帶動了經濟復甦，但也推高了居民部門槓桿率。

此輪重啓是否能使房地產市場回暖尚未可知。“在我們需要再次拉動投資需求時，政策空間已經沒有以前那麼大，即使是同樣規模的政策刺激所能取得的效果也會被打折扣。”陸挺在2022年4月中國宏觀經濟論壇宏觀月度數據分析會上的發言上提到，“大量購房需求已前置、飽和，當下再採用棚改貨幣化政策，即使規模類似於2015~2018年，即使沒有疫情，對經濟的拉動效應可能會遠小於那幾年。”

“房票制度的風險在於，對於購房者來說，可能要在現有房票基礎上增加金額、加槓桿換新房，同時看中的樓盤可能並不在指定範圍內；對於開發商來說，如果有降價等要求，也不一定願意參與。”一位業內人士對《中國新聞週刊》分析，房票安置對政府公信力及兌現能力提出了考驗。

鄧浩志認爲，棚改貨幣化的效果在於拆的規模有多大。“棚改是製造新的需求，上一輪棚改可能改得差不多了，甚至已經有一些是超前改的，那麼現在還能改多少是不確定的。”他提出，舊改可能會成爲地方政府啓動的下一個方向，如果房地產形勢持續低落，或許會在防止大拆大建的政策範圍內重啓舊改。

一些學者認爲，以棚改貨幣化重啓爲標誌，最值得警惕的是，在推動經濟儘快迴歸正常軌道的大局下，不少地方將穩樓市作爲穩增長的重要抓手，但須警惕的是一些不當救市政策搭上穩大盤的便車，帶來推高金融風險的隱患。

廣發證券首席經濟學家沈明高近日提出，房地產未來的投資增速會慢於名義GDP增速，依靠房地產拉動中國經濟增長已難以爲繼。

盛松成建議從需求端邊際放鬆房地產調控，但對於熱點城市政策放鬆仍然需要謹慎。他特別提醒，“需要防止2020年疫情過後，市場迅速過熱的局面再度出現。”

（應受訪者要求，餘莉、龍雲、蘇林爲化名）