行業變動之下，資金實力較強的央國企拿地開發動作被襯托得愈加明顯。

與另兩家央企中建系分散拿地規模顯隱、中鐵系投資明顯收斂不同，中國鐵建系地產憑藉着上半年在京滬熱點城市的頻繁拿地，已躍升至上半年房企拿地面積排行榜榜首。

據中指研究院數據顯示，中國鐵建上半年權益拿地面積264萬平米，雖然同比減少48.3%，但依然位居行業第一。總拿地金額也高達216億元，排名全國房企第8位。

僅6月份，中國鐵建就聯合大悅城以23億元拿下北京昌平區一宗地塊。隨後又單獨在上海斥資近70億摘得松江三宗地塊，總金額僅次於上海首輪土拍最大贏家招商蛇口。

地產分析師嚴躍進認爲，核心因素在於此類企業資金實力較強，並且行業經過大變動後，顯得這類央國企拿地的動作更加明顯，這種趨勢短期還是會持續的。

作爲“鐵”字頭央企，中國鐵建與中國中鐵的業績時常被拿來比較。2021年，中國鐵建的新籤合同額達28196億元，首次超過中國中鐵900多億元。其中，地產業務是中國鐵建實現反超的關鍵板塊之一，以1432億元銷售額超過中鐵系房地產800多億元。

對以工程承包爲主的“二鐵”來說，房地產均屬於盈利較高的創收板塊。以中國鐵建爲例，雖然房地產業務的銷售額、營收佔比僅約5%，卻貢獻了集團18.8%的利潤。

作爲最早一批被國資委批准以“房地產開發”爲主業的央企，中國鐵建不僅有一個房地產開發公司主平臺中國鐵建房地產集團，旗下諸多工程局、設計院也在區域化發展階段早早觸及房地產開發業務。

主力軍與排頭兵並進

前身可追溯至中國人民解放軍鐵道兵的中國鐵建，用“主力軍”和“排頭兵”二詞，形容其地產集團與各局房地產之間的業務關係最爲合適不過。

今年上半年，除了作爲主力軍的中國鐵建房地產集團頻繁現身熱點城市土拍市場外，中國鐵建旗下各工程局、設計院房地產業務也多點發力。

比如中鐵二十局在廣州、重慶共擲金21億摘得兩宗地塊。中鐵十六局也在淮北拿地，十四局在杭州首輪供地中以底價7億元摘得富春灣新城地塊。

界面新聞從中鐵十四局內部人士處獲悉，該工程局房地產子業務起步早，公司已更名叫城市發展公司，以“中國鐵建”這個品牌開發項目，區域佈局主要在十四局的總部山東，過去幾年伴隨工程局走向大灣區、海南等市場。

其中合作拿地開發是主流。比如去年5月份，中鐵十四局聯合旗下地產公司、武漢和縱盛地產在深汕特別合作區以21.61億元底價摘得兩宗地塊，聘請本地公司競標設計。

這種區域佈局擴張趨勢也是大型基建公司旗下工程局業務的縮影，因各自獨立運營，中國鐵建30多個子公司近一半以房地產爲重要的創收業務，自然會在競標、拿地上產生競爭關係，只是能力存在差異。

中國鐵建“2021非工程板塊三子總公司效益20強”名單顯示，除了中國鐵建房地產集團旗下的華東、西南、中南（曾用名武漢京鐵房地產開發）區域外，中鐵二十局、二十二局房地產開發公司效益最好。

不過各工程局的房地產業務，單獨的規模並不大。以去年效益較爲突出的中鐵二十局房地產爲例，主要深耕重慶區域，近三年銷售額均在30多億，去年新增土儲44.5萬，新增可售貨值76億元。

界面新聞通過多方信息獲悉，從2019年開始，中鐵十四局、十八局、二十二局等十個公司陸續被納入中國鐵建系統裏具有“房地產主業”的資格企業，具有獨立開發房地產的資格，每三年將進行一次排名，並實行末位淘汰制。

這就意味着，如果各局房地產業務發展突出，可以爲工程局助力，如果發展不好，則會面臨被淘汰或者收歸地產集團所有，進行整合發展。

按此時間計算，今年中國鐵建內部就會產生一批退出房地產業務的子公司。

界面新聞就此規則的落實情況詢問中國鐵建股份，截止發稿並未獲得回應。

處在整合壓力之下，中國鐵建各工程局發展房地產業務也更爲迫切。除增加拿地投資補充貨值之外，招聘職業經理人、專業營銷人士也是重要策略，比如中鐵十二局、十八局、二十局等已出現類似招聘信息。

地產公司“換血”

排頭兵們陸續發力，讓中國鐵建地產集團主力軍的角色略有削弱，中鐵建系業務分散程度進一步加劇。

2012年-2019年期間，地產集團營收佔中國鐵建全部房地產業務總營收比例保持在70%之上，一度逼近80%，但2020年、2021年分別下滑至64%與58%，代表其餘子公司的地產地產業務營收佔比高至41.8%，內部資源分散可見一斑。

追溯旗艦地產平臺的發展上，相對而言崗位穩定的中國鐵建地產近年出現了明顯的人事變動。

2007年，中國鐵建出資40%，下屬3家子公司中鐵十二局集團、中鐵第四勘察設計院集團和中國鐵建設集團有限公司共同出資60%，組建了“中鐵房地產”。2012年，爲進一步突出品牌優勢，更名爲中國鐵建地產。

當時的核心管理層大多來自於位於北京的其他子公司，比如從北京中國鐵建設調任房地產公司擔任副總經理的易善建、申偉等人，來自十二局的趙紅鷹等。

十六局出身的吳仕巖，是中國鐵建地產前13年發展歷程的核心人物，副總、總經理職位直至董事長，帶領一羣施工建設單位出身的鐵建人“半路出家”打拼，從成立之初虧損8億到2019年躋身千億級別房企，發展速度也可稱得上名列前茅。

2020年底，吳仕巖退休，原總經理李興龍接任中國鐵建地產董事長，總經理一職則由副總經理陳建軍擔任，他曾在中鐵股份總公司負責人事業務。

有知情人士對界面新聞透露，吳仕巖退休之後於新興際華資產管理公司擔任顧問，帶走了一批管理層幹部，目前李興龍所帶領的團隊偏向於從西南區域輸出人才。受行業變化影響，近兩年，中國鐵建地產各區域公司也曾根據項目情況進行人員的壓縮。

“改革是近年公司的主旋律，比如營銷管控上做成綠城那種三級管控模式，即取消城市公司，直接集團—區域—項目組，給項目組放權，壓力也集中到區域公司上，而集團換屆後，各區域高層也發生了很多變化。”一位曾在中國鐵建地產任職的人士對界面新聞表示。

中國鐵建房地產共有華東、西南、北方、華南、華中等8個區域公司，據天眼查顯示，近兩年，華東、西南等子公司高管變動信息頻出。

如中國鐵建房地產公司效益最突出的華東公司，2013年開始掌舵華東區域的原董事長馬建軍於2020年底調任鐵建城發，包海利接任華東公司董事長一職，周斌升任中國鐵建地產華東公司總經理。

2021年，作爲公司最看重的長三角區域，華東公司在上海公開土拍市場上全年僅競得一幅地塊，開盤的項目庫存已爲數不多，在今年延期許久的上海首輪土拍中，中國鐵建迫不及待花費70億拿下3宗地塊也在情理之中。

至於新鮮血液將帶來中國鐵建地產怎樣新的時代，從去年以及今年上半年的拿地情況來看，是值得期待的。

“地王”後遺症

在中國鐵建地產的高速發展時期，在一二線城市“快進快出”開發是主要打法。從2010年起步擴張、2015年加速搶收直至2019年，京滬等熱點城市新增土儲逐年增多，且明顯不懼高溢價。

比如2010年在北京經歷130輪競價，以19.85億元、溢價率56.2%摘得當年首宗地塊，2013年在上海以11.6億元、溢價率50.44%摘得顧村地塊，隨後又於總價21.46億元、約100%溢價率拿下成都成華區北湖7號地塊等，擴張勢頭甚猛。

高溢價拿地卻以“中低端住宅”剛需產品爲主，“快銷”策略確實令中國鐵建的銷售額快速增長。

“高性價比”令中國鐵建在北京樓市限競房時代頗有建樹，比如位於亦莊的中國鐵建國際公館，2019年開盤熱銷10億，去年已實現清盤。然而今年3月份，關於該項目延期交付、交付標準的維權開始湧現。

不只是操盤專業性遭購房者質疑，中國鐵建地產經歷過前期快週轉發展階段，也開始面臨增長乏力、負債率維持高位、毛利率下滑的難題。

2019年步入千億之後，中鐵建房地產業務在2020年幾乎未有增長，拿地、毛利率均出現下滑趨勢，據中指院統計，中鐵建銷售額在行業的排名由2019年的第24位，跌至2020年末的第31位。

2021年，受行業影響，中鐵建底價搶收地塊的機會不少，拿地面積躍升至當年拿地面積榜TOP4，銷售端也重回TOP30之內。

房地產行業是資本密集型行業，中國鐵建地產在債券報告直言，其資金來源除公司自有資金外主要依靠銀行借款，隨着公司業務規模擴張，財務負擔也隨之增加。

中國鐵建地產今年的資產負債比始終超過80%，淨負債率超過100%，踩中兩道“紅線”。

並且，由於支付新增土地儲備價款及房地產項目開發的工程款，中國鐵建房地產近幾年經營活動產生的現金流量淨額也逐漸由2017年的2786.93萬元，降至2018年的-159.78億元，2019年的-257.8億元，直到2020年、2021年纔出現改善，分別回正至27億、43億。

然而，背靠大央企中國鐵建這個萬億級別航母，中國鐵建地產在當前窗口期不愁發債融資，“借舊還新”渠道暢通。

據不完全統計，2022年上半年，中國鐵建地產已在境內發行32億公司債、80億小公募以及20億元中期票據，合計融資達132億元。

雖然不愁資金問題，但成爲上半年拿地規模最大的中國鐵建地產，同期銷售額爲398.4億元，較去年表現出現腰斬，名次下滑2位。

銷售承壓、毛利率低位，地產業務日漸分散，中鐵建系地產業務還否保持千億規模，有待下半年成績驗證。