記者|牛鈺

今年內第四家成功上市的物業企業，花落具有山東國資背景的魯商集團。

7月8日，魯商生活服務股份有限公司（下稱“魯商服務”）在香港聯交所主板上市交易，股票代碼爲02376.HK。

在目前港股市場的物業板塊估值整體回調之際，這隻山東物業第一股也沒能逃脫破發的命運。 截止7月8日收盤，魯商服務報4.43港元/股，跌幅爲25.17%，總市值爲5.9億港元。

此次魯商服務發行3334萬股股份，每股定價5.92港元，所得款項淨額估計約爲1.38億港元。

發行完成後，魯商服務總股本增加至13334萬股。母公司魯商發展直接持有9510萬股，佔魯商服務發行完成後總股本的71.32%。

此前招股書顯示，此次擬計劃將募集而來的60%資金用於通過戰略合作、收購及投資以擴大業務規模及多元化物業組合，而剩餘40%的資金則用於提升自身多元化社區增值服務，強化自身數字化服務能力，以及一般營運資金用途，進而全面提升自身盈利能力及核心競爭力。

據瞭解，魯商服務的控股股東爲魯商健康產業發展股份有限公司，後者爲山東省商業集團有限公司（簡稱魯商集團）控股的一家國有上市公司。算上物業板塊的成功上市，魯商集團共有三家上市平臺。

其中，魯商發展（600223.SH）從事健康地產（包含健康住宅、康養地產、文旅地產）以及生物醫藥，2021 年，其健康地產板塊實現營業收入96.96億元，同比減少18.40%，毛利率 17.22%。

另一上市平臺銀座股份（600858.SH）爲魯商集團的商業地產板塊，經營業態覆蓋百貨商場、大型綜合超市、購物中心。截至2021年12月31日，公司擁有120家門店（濰坊臨朐華興24家），遍佈山東省內11個地市及河北省，建築面積達314.11萬平方米。

因此，以山東濟南爲總部的魯商服務大部分業務均集中在山東省內的地級市。截至2021年12月31日，魯商服務已簽約管理82個物業，已簽約總建築面積超過2620萬平方米，在管總建築面積約2290萬平方米。

在物業行業內，魯商服務的規模和營收均屬於小型物企，2019年-2021年分別取得收益3.21億元、4.03億元及5.83億元，年內利潤及全面收入總額2893.4萬元、4536.2萬元及7701.7萬元。

據招股書顯示，魯商服務的業務模式爲物企的老三樣：物業管理服務、非業主增值服務及社區增值服務，業績貢獻率分別爲43.8%、35.1%和21.0%。

並且，其對母公司具有嚴重的依賴性。2019年-2021年期間，魯商服務向魯商發展提供物業管理服務產生的收入分別佔其業務產生的總收入的98.7%、97%及87.7%。

拓展非住宅業態的領域是其近年發展的亮點，如寫字樓、學校、市政設施、主題小鎮、醫院、銀行、產業園及航空基地物業等。2019年-2021年，魯商服務在管非住宅物業面積由175.3萬方大幅增長至1071.6萬方，佔據總在管面積比例由16.3%提升至達46.9%。

不過，雖然有國資背景的支持，魯商發展的赴港IPO充滿了波折，經歷兩度遞表共歷時371天才成功上市。

據當地媒體報道，山東省和濟南市相關領導，以及魯商集團董事長高洪雷與路上服務董事長趙衍峯等人均出席了當日的敲鐘儀式。

與去年高峯期半個月上市6家房企不同，今年至今，除了魯商服務，只有金茂服務（00816.HK）、力高健康生活（02370.HK）、東原仁知（02352.HK）等成功上市，其中也有遭遇上市即跌破發行價的情況。

只有力高健康生活彼時打破了近半年物企上市即破發的局面，截至當日收盤報每股5.25港元，漲幅28.05%。直至7月8日收盤，力高健康生活股價高至每股11.5港元，較4.1元的發行價大漲180%。

據界面新聞統計，截止2022年7月8日，還有8家物企在排隊上市，其中包括昨日剛二度遞表的龍湖智創生活以及萬物雲兩家頭部房企物管板塊。

有業內人士曾對界面新聞表示，由於市場環境對上市公司估值並不十分友好，有物企即使通過聆訊，也會出現自主選擇上市時機的情況。

而魯商服務雖然於其中脫穎而出，但也沒趕上物業股估值普遍走高的好時機，不過背靠國資、融資能力又進一步提升，或將爲其發展產生新的助力。