每經記者 黃婉銀  

雖然6月份的成交回暖給樓市帶來一抹亮色，但仍難改上半年整體疲軟的態勢。不過，市場普遍預計，以一線城市爲代表的核心城市正處於復甦中，下半年或築底回穩。

廣州中原研究發展部統計顯示，上半年廣州累計成交新房39618宗，同比下跌35%；二手共成交42002宗（中介網籤+自助網籤），同比下降44.2%。“目前樓市表現爲剛需無力，首改觀望，豪宅成交未能支撐樓市，導致上半年廣州二手房成交創歷史第二低位。”

多位廣州業內人士在7月12日接受《每日經濟新聞》記者採訪時表示，上半年剛需買家置業仍保持謹慎，後期預計會延續這個趨勢。目前廣州樓市漸進復甦的趨勢已經形成，下半年市場大概率將走出低迷，政策難言有鬆綁空間。

上半年豪宅和剛需持續分化

據合富研究院數據，廣州上半年全市可售庫存走高，6月初庫存量1558萬平方米，同比上升17%；同時，樓盤獲證減少，市場消化餘貨爲主。上半年全市新增供應407萬平方米，環比下降51%，同比下降10%；網籤成交439萬平方米，環比下降24%，同比下降35%。

值得注意的是，上半年廣州千萬元級豪宅網籤套數約1500套，約爲疫情前（2019年）全年成交水平。這一現象無論是在一手還是二手市場均有明顯展現。

據中原成交顯示，上半年廣州二手住宅網籤均價爲27468元/平方米，較2021年下半年下跌2.2%，同比大跌11.2%。但盤源價格漲跌幅有明顯分化，千萬元級豪宅項目價格反而逆市上揚，整體二手均價（74819元/平方米）大漲6.1%。

新房市場亦是如此。7月12日，合景泰富相關負責人通過微信接受《每日經濟新聞》記者採訪時表示，6月份在高端項目方面，合景泰富利用6·18節點積極鋪排品牌推廣活動。其中，天河高端住宅臻頤府新樓棟加推，近兩週銷售業績約10億元；金融城焦點項目合景臻溋•名鑄近期也有大額成交，意向客戶儲備日增。

事實上，今年廣州房企推貨並不是集中在“紅五月”而是6月。據廣州中原研究發展部統計，6月廣州新房網籤7776宗，環比增加26%，同比增加10%，爲今年上半年唯一成交量超過去年同期的月份。同時6月成交超過傳統旺季“紅五月”亦是近年少見的現象，說明廣州市場正逐步走出2021年調控政策消化期。

在千萬元級以上豪宅成交表現可圈可點的同時，剛需購房者由於購買力下降和信心待重建等因素，使得廣州遠郊新盤和二手剛需盤源成交不樂觀，部分樓盤還出現均價同比下降的情況。

7月12日，第一太平戴維斯華南區市場研究部負責人謝靖宇線上接受《每日經濟新聞》記者採訪時表示，第二季度儘管宏觀政策及個人購房融資環境持續利好購房者，但剛需買家置業仍保持謹慎，交易活動主要集中於區位優勢較強、生活配套成熟、教育資源佔優的部分項目。

2018年以來廣州一手住宅成交情況

下半年政策難有鬆綁空間

進入7月，廣州市場復甦跡象仍在維持。廣州中原研究發展部數據顯示，7月首周（6月27日-7月3日）全市一手住宅網籤1828宗，環比微跌4.1%。廣州市場成交有明顯起色，成交擺脫過去2個月持續低位徘徊的低迷，提升至接近2000宗/周關口。

值得注意的是，剛需大區增城、南沙亦出現了久違的環比增幅。其中增城成交419宗，環比增加33%；南沙成交187宗，環比增加27%。二手住宅則由於被一手市場分流，導致成交量基本在450宗上下低位調整。

7月12日，克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉通過微信接受《每日經濟新聞》記者採訪時指出，二季度以來，廣州一二手房成交都呈現止跌回穩態勢，其中6月份新房成交量爲半年度最高位，二手房成交量爲半年度次高位，廣州樓市漸進復甦的趨勢已經形成。

政策方面，肖文曉認爲，“目前來看，有別於很多城市在半年度都出臺了突破五限的鬆綁政策，廣州和幾個一線城市的調控政策還是以穩爲主，預計下半年也不會有大的鬆綁空間，因此廣州樓市也會延續上半年這種溫和復甦的態勢，保量爲主。”

廣州中原研究發展部也認爲，下半年廣州出臺放鬆政策可能性不大，但隨着經濟面轉好，官方優化對房地產市場的管理，預期買家將加速回流，帶動市場走出低迷狀態。目前廣州改善型、中高端需求已逐漸回溫，剛需客上半年因期盼“政策鬆綁”而過度觀望，預計下半年將會重新抓緊入市。

具體到樓盤項目，如廣州黃埔區熱度較高的剛需新盤黃埔新城，原本計劃6月入市，但至今仍未開盤，或許也是在等待下半年更多買家心態轉變和需求回升。

不過，謝靖宇補充表示，下半年購房者情緒預計延續謹慎，除對項目區位、配套等因素加以嚴格考察外，對於項目開發商背景及其運營情況的關注度亦將有所提高。

此外，廣州今年第二批集中供地擬於7月進行競價，天河、海珠等中心城區亦有土地供應，這不僅利好土拍市場活躍度的提高，遠期亦將爲市場注入更多優質住宅供應。