21世紀經濟報道 唐韶葵 上海報道

“不打算在這辦公了，但還有半年租約在，現在只能讓房東幫忙轉租。”7月13日，王川（化名）站在徐匯濱江商務區某寫字樓的辦公室門口對記者表示，公司是做滑雪用品的，受疫情影響，前兩月訂單幾乎爲零，每月光廠房租金就幾十萬支出，遂打算把作爲展廳與辦公合二爲一的辦公室退租。

這半層寫字樓，王川已租用兩年半了。幾番協商下來，房東還要等轉租出去才能把押金退回。據21世紀經濟報道記者走訪瞭解，近期一些在徐匯濱江、前灘等地租用寫字樓的小型企業主都做出退租的決定。今年第二、三季度，上海商辦市場空置率上漲、租金下跌。

不過，仲量聯行華東區董事總經理兼中國區商業地產部總監張靜卻預計，2022年下半年大部分商辦物業市場將迎來複蘇。她的理由是，上海經濟基本面仍有韌性。六月起隨着上海進入有序復工復產階段，整體市場商業活動逐漸恢復。

租金下行

疫情令上海商辦租賃市場停頓了兩個月，二季度新項目竣工入市又推升市場整體空置率小幅上升。比如6月底，位於徐匯濱江商務區的星揚西岸中心入市，帶出17萬平方米的寫字樓體量。此外，在非中央商務區，一季度還有靜安非核心商圈的“福新匯”、前灘“信德文化中心”等項目入市。

市場容量增加，需求並沒有同步跟上，整體空置率自然上漲。受此影響，非中央商務區空置率環比增加1.1個百分點至25.0%，部分空置率較高的板塊競爭壓力加劇。受新增供應影響，二季度全市空置率環比小幅增長0.7個百分點至16.6%。

據仲量聯行統計，二季度上海商辦市場吸納量爲3.02萬平方米。仲量聯行上海商業地產部資深董事朱熙東表示，在中央商務區，部分項目由於租戶在疫情前已決定搬遷，同時新租戶因疫情原因推遲租賃決策，導致淨吸納量出現下降。

與此同時，疫情也影響了部分項目的供應鏈採購供貨。部分即將竣工項目因施工延期而推遲入市，這對於中央商務區的空置率而言是利好，目前空置率維持在7.4%。

據朱熙東觀察，部分項目竣工交付會推遲到2022年四季度或2023年。這表明未來上海商辦市場存在一定的競爭壓力，下半年業主們對租金的預期也會有一個調整。

租金下行的口子就這樣被撕開了。目前，在上海中央商務區部分空置率較高的樓宇裏，業主只能通過調整租金來應對出租週期的拉長，中央商務區租金環比小幅下降0.6%；在非中央商務區，板塊間租金分化加劇，空置率較高的板塊面臨較多競爭壓力，部分業主積極調整租金預期應對市場變化，導致非中央商務區租金環比下降1.5%。

據業內人士透露，疫情前，上海商辦市場租金漲幅較大，如今在擠水分。據萊坊一份研報披露，今年一季度，上海甲級寫字樓的平均租金繼續上升至8.66元/天/平方米，環比上漲1.86%。

資金抄底？

“所幸目前的租金下跌並不是大規模的現象，相對來說還是在一個可控的範圍之內。”朱熙東並不認爲上海商辦市場的租金下行會形成趨勢，相反他認爲這是合理的一種調整：部分業主爲了提升寫字樓的入駐率，給出租金優惠，相當於“緩兵之計”，租金下跌並非絕對的態勢。

當下的空置率上升與租金下行都被業內人士認爲是短暫的，資金更看作是入局上海商辦市場的好時機。綜合戴德梁行、仲量聯行等機構統計，2022上半年，上海大宗交易市場共錄得26筆交易，共計328億元成交，對比去年同期微漲2.5%。其中，二季度上海大宗交易總額爲110億元，辦公樓成交金額約佔82%，延續了一季度大宗交易的主流地位。這主要得益於自用型買家相對活躍，尤以能源、科技行業爲代表的龍頭企業爲購買主力。

今年上半年，上海不乏一些知名的大宗交易，如希慎收購世紀盛薈廣場、金茂資本收購展想中心、ESR收購DLJ物流資產包等。今年以來，上海是一線城市中唯一大宗交易額同比上漲的城市。

在今年的大宗交易中，商辦寫字樓成爲了主角；自用買家有所增加。其中內資買家佔據主導，由2021年的37%提升至58%。能源化工、TMT、金融等企業頻繁出手，如匯景能源收購靜安大悅中心、商湯科技及阿里巴巴收購西岸國際人工智能中心和西岸藝島Art Tower、浙商銀行收購綠地創驛大廈A棟等。

實體經濟龍頭企業在疫情期間與疫情之後積極在房地產上進行資產配置活動，也向市場釋放出了對上海房地產市場抱有長期信心的信號。

仲量聯行數據顯示，今年上半年，上海大宗交易多發於陸家嘴、南京路、人民廣場、淮海路等傳統商圈。朱熙東認爲，金融與專業服務業企業，如會計師事務所，律師事務所等專業服務機構，將來的市場容量仍會比較大且穩定。此外，生物製藥、生命科學行業企業主要分佈於前灘、張江這兩大板塊。貿易、在線教育及科技互聯網裏部分行業，以及對於現金流依賴較強的小微企業租賃需求有所減弱。

出於對市場不確定性及租賃風險的考慮，投資人在做盡調時對商辦物業的投資回報要求比2021年有所上升，甲級寫字樓保持在4.5%-4.7%的區間範圍內，商務園區則達到5%的水平。

戴德梁行華東區資本市場部執行董事盧強預計，2022全年上海大宗物業成交總額將超過2020年水平（722億），自用買家佔比將超過2021年，下半年會迎來不良資產成交高峯，有的會以資產包的形式成交。