7月10日以來，全國多地停工樓盤出現了業主“強制停貸”的現象。據記者不完全統計，河南、湖南、湖北、江西、廣西、遼寧等多個省份近100個爛尾樓盤的業主在網絡上發佈公開聲明，因銀行在房屋預售過程中存在違規發放貸款、未履行資金監管銀行義務的行爲，一致決定暫停償還月供，直至項目完全復工爲止。

這一現象的出現，也將“商品房預售制度”這個過去多年來備受爭議的話題重新推到了公衆的面前。

自1994年《城市商品房預售管理辦法》正式頒佈，確立商品房預售製爲我國商品房銷售的主要方式之一，這一制度已經實行28年，其帶來過高的金融風險、不利於保護購房者權益的弊端也飽受爭議。期間，2018年9月底，住房城鄉建設部曾要求廣東、湖北、四川、江蘇、河南、遼寧等六個省份對預售制進行評估，針對該制度應予以保留或取消提出建議，不過此次評估掀起輿論熱議後就再無下文。

而此次，預售制迎來真正的調整時機了嗎？13日，一位房地產業內資深專家告訴《華夏時報》記者，儘管當前房地產領域宏觀政策的重點仍然是保房企，防止更多房企出現暴雷、跑路的現象，但經過此次事件後，預售制大概率會取消。“最重要的是，購房者以後大多也不買期房了，不取消也沒多大意義了。”他說。

“預售”撬動高槓杆

所謂“預售”，就是允許房地產開發企業將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款。一般認爲，這一制度源自於中國香港上世紀50年代開始實行的“樓花”制度。

不過，根據中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組組長鄒琳華的研究，這兩種制度實際上有關鍵性的差異，“樓花”的經濟性質更接近於信用預訂或分期付款等促銷手段，而商品房預售制度則更接近於“集資建房”，以籌集開發資金而並非以保護購房者權益爲首要目標。

他在2019年發表的《我國期房預售制度改革的比較視角》一文中指出，中國內地期房制度下，開發商將期房等同於現房銷售，購房者實際上無權退房和拒收，所有的市場風險和產品風險完全由購房者；而“樓花”制度下期房銷售具有信用預訂性質，購房者可以在損失一定定金後退房，市場風險由雙方分擔。從期房制度的目標定位看，“樓花”制度的設計主要是爲了保護購房者權益，而內地的期房預售制的主要目的則是利用購房者個人信用爲開發環節加槓桿融資。

最初，內地引入商品房預售制度最初是爲了加快住房供給。1994年住房制度改革時，我國城鎮住房總量供應不足，商品房市場也剛剛起步，因此需要加快建設，增加住房供應。而商品房預售制能夠撬動房地產槓桿，加快建設資金週轉，降低資金使用成本，切實符合當時歷史階段的需要。

然而時過境遷，如今我國家庭戶人均居住面積超過41平方米，住房總量不足早已成爲過去。而在過去28年的發展裏，商品房預售制度的種種問題也都暴露了出來。例如，購房者花費了鉅額資金購房，交房時卻發現“貨不對板”，出現房屋質量問題後維權難度高。又如，房企採用“高週轉”模式撬動高槓杆，拿地後快速開工、取證、銷售，快速回籠資金後繼續拿地，忽視了施工安全和樓盤質量。當前的“強制停貸”現象，也是因爲在商品房預售制度下，購房者交付首付開始還貸時發現樓盤停工，大概率無法交付，爲避免“錢房兩空”而試圖進行“維權”。

預售制要不要取消？

早在2004年，央行在《2004年中國房地產金融報告》中就提出，很多市場風險和交易問題都源於商品房新房的預售制度，目前經營良好的房地產商已經積累了一定的實力，可以建議取消現行的房屋預售制度，改期房銷售爲現房銷售。中國人民大學法學院教授、商法研究所所長劉俊海更拋出“預售制是商品房市場亂象的萬惡之源”的觀點，直指預售製成爲開發商搞“空手套白狼”遊戲的配套工具，是房地產市場中各種失信、違約、侵權行爲乃至欺詐行爲的主要根源。

然而這一建議並未得到落實。2018年9月，網絡上傳出一份通知顯示，住建部曾向廣東、湖北、四川、江蘇、河南、遼寧等六省下發《關於對現有行政許可事項進行清理論證並對已取消下放落實情況進行全面評估的函》，要求其對房地產估價機構備案管理、房地產經紀專業人員職業資格和商品房預售許可進行深入研究。而廣東省住建廳擬訂的材料顯示，其對預售制的評估結果爲：商品房預售制度存在導致工程爛尾、違法違規銷售、交易不公平、房屋面積管理職能難以釐清、不平衡發展和低效率競爭等風險，建議降低預售制帶來的高槓杆效應，逐步取消商品房預售制度，全面實施現售。

不過，這一消息過後也再無下文。2019年下半年，《華夏時報》記者曾就此事採訪了一位接近政策部門的專家，其表示取消預售制對房企的衝擊太大，多數企業無法承受，因此當時還不是時候。

2020年3月，海南省引發《關於建立房地產市場平穩健康發展城市主體責任制的通知》，宣佈對新出讓土地建設的商品住房實行現房銷售制度，也即取消商品房預售。但是，其他省份並未跟從推行。

“我認爲趁着這次房地產調控的契機，推動商品房市場改革的深化很有必要，特別是預售制儘快改爲現售制，我個人覺得條件已經成熟了，已經迫在眉睫了。”近日，劉俊海再次就預售制問題向《華夏時報》記者表態，爲了讓房地市場可持續健康發展，必須改變現有規則讓業主和開發商進行理性博弈、平等談判和友好協商，而要實現這一點就要靠預售制改爲限售制這一制度創新。

分步取消還是一步到位？

而當前房地產市場的背景又與2018年、2020年不同。從2021年下半年開始，“三道紅線”和貸款集中度考覈要求均嚴格執行後，房地產市場出現了明顯下行，這一趨勢延續到2022年上半年。

根據中指研究院數據，上半年全國有超過180個省市發佈了放鬆房地產調控的政策，出臺頻次接近500次。然而從市場反饋來看，受到疫情影響，購房者信心仍然低迷。更能反映真實市場情況的二手房市場中，5月份一線城市環比持平，二線城市環比下降0.3%與上月持平，三線城市環比下降0.5%，降幅再度擴大0.2個百分點。

而房企遭遇的危機也仍在持續。6月底，融創中國、中國恒大、中國奧園、世茂集團、佳兆業集團8家房地產港股上市公司被從恒指成份股中剔除，原因是其股票持續停牌。值得注意的是，業主要求“強制停貸”的樓盤，也有不少出自上述開發商之手。

鄒琳華告訴《華夏時報》記者，目前他對預售制改革的觀點相比2019年時發生了變化，他認爲必須一步到位，分步取消已經不合時宜。他進一步指出，當前房地產市場的寬鬆政策主要圍繞着保新房展開，如果改革了預售制度，二手房市場便可以放開搞活，對經濟和房地產業都有支撐作用。反之，如果爛尾房越來越多，整個房地產業都可能逐步被拖進泥潭。

也有專家認爲，立刻取消預售制仍然不到時候。中原地產首席分析師張大偉則向《華夏時報》記者指出，目前國內資金成本仍然很高，完全取消預售制並不現實，即使是獲得銀行資金支持較多的央企國企也無法承受。在他看來，預售制度本身並不一定會出現問題，有問題的是預售資金監管。2020年國內新冠疫情平復後，預售資金監管全面放開，導致許多企業瘋狂加槓桿，放大了風險，爛尾樓的出現幾乎是一個必然。

記者注意到，近期人民銀行調查統計司原司長盛松成、北京大學國家發展研究院院長姚洋均在公開場合建議適當調整房地產業“三條紅線”政策。盛松成建議在不改變去槓桿政策目標下適當延長去槓桿週期，包括適當調整三道紅線和貸款集中度考覈要求，爲行業應對疫情爭取時間。姚洋指出，房地產佔GDP比重實在太大，其他行業要超額增長彌補房地產下降帶來的缺口難度非常大。當前房地產出現大幅下降的原因就是“三道紅線”，應對其進行仔細考量和打磨。

（來源：華夏時報）