華夏時報 記者帥可聰 陳鋒 北京報道

擁有一套屬於自己的房子，是許多中國家庭的夢想。爲此，很多家庭不惜掏空了家裏的“六個錢包”，並在銀行欠下了鉅額貸款。然而，“爛尾”樓的出現，讓不少人的美夢成爲了噩夢。

7月14日，隨着近期“爛尾樓斷供”風波愈演愈烈，A股銀行板塊連續第二日大跌，市值累計蒸發達3700億元。市場擔憂之下，農業銀行、建設銀行、交通銀行等多家銀行紛紛緊急回應，均表示涉及停貸事件資金規模較小，總體風險可控。

盈科全球合夥人、房地產法律事務部主任郭韌律師向《華夏時報》記者表示，對“爛尾”樓業主而言，訴訟維權是最合法合規的方式。有關方面應以協商爲主應對停貸事件，明顯“爛尾”的項目可以考慮協商解除貸款合同。但是，業主不能因爲發生“爛尾”事件而讓銀行或政府買單。

上百個“爛尾”項目業主斷供

江西景德鎮恒大瓏庭項目業主於6月30日發出的一紙停貸告知書，近日引發廣泛關注。

這份告知書稱，全體業主一致決定，要求項目於2022年10月20日前全面復工，若在此之前未全面復工，項目所有已售房源且未結清貸款的業主，將強制停止還各違規發放貸款的銀行月供，直至全面復工之日。

緊隨其後，全國多地“爛尾”樓業主效仿爲之。據統計，截至7月13日，全國已有多達上百個“爛尾”樓項目的業主宣佈將強制停貸，主要分佈在河南、河北、湖南、湖北、江西、山東、重慶等多個省市。從涉及到的房企來看，主要包括恒大、佳兆業、融創、泰禾、陽光城、名門地產等。

掏空了全家積蓄、背上了鉅額貸款，卻住不進夢寐以求的新房，“爛尾”樓業主們的情緒並不難理解。

“業主的訴求是清晰的，即要求限期復工，否則在辦理不動產權證前將拒絕還貸。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進總結認爲，從具體的反映情況看，業主的訴求內容主要在復工與預售資金監管等方面。

華泰證券分析師張繼強等人在研報中指出，斷供是經濟下行的縮影，也是房企暴雷後投資者無奈的維權之舉，這反映出當前地產行業底未至，房企現金流仍未恢復。考慮到購房者斷供將面臨法律風險，斷供潛在規模有限，但需提防斷供風波沿信用鏈條產生的連鎖反應衝擊金融體系。他們認爲，斷供風波對經濟復甦預期、銀行體系衝擊都將產生深遠影響。

A股銀行板塊蒸發3700億

隨着停貸風波持續發酵，恐慌已經蔓延到了資本市場。

7月14日，A股三大指數漲跌不一，滬指微跌0.08%，創業板指大漲2.63%。31個申萬一級行業中，銀行、地產板塊跌幅均位居前列，分別下跌2.13%、1.68%。其中，平安銀行、招商銀行、郵儲銀行、興業銀行等跌幅均超3%；中交地產、深物業A均跌逾7%，金地集團、金科股份均跌逾5%。此外，在港股上市的銀行股也紛紛下挫。

記者注意到，A股銀行板塊已是連續第二天跌超2%。通聯數據顯示，按申萬一級行業劃分，截至7月14日收盤，A股銀行板塊總市值約爲9.34萬億元，兩天累計蒸發市值達3700億元。

面對市場擔憂，多家銀行緊急作出回應。7月14日，農業銀行公告表示，截至2022年6月末，全行個人住房貸款餘額5.34萬億元，已初步認定存在“保交樓”風險的樓盤涉及逾期按揭貸款餘額6.6億元，佔全行按揭貸款餘額的0.012%，佔一手樓按揭貸款餘額的0.017%。目前涉及“保交樓”風險的業務規模較小，總體風險可控。

興業銀行稱，目前公司涉及“停貸事件”樓盤相關按揭貸款餘額16億元（其中不良貸款餘額0.75億元），已出現停止還款的按揭金額3.84億元，主要集中在河南地區。公司已介入的且存在“爛尾”風險的按揭貸款總體規模較小，不會對經營構成重大影響。

建設銀行公告表示，當前部分地區停工緩建和未按時交付樓盤情況，涉及本行規模較小，總體風險可控。交通銀行公告稱，經初步排查，媒體報道中存在風險的樓盤所涉及的本公司逾期住房按揭貸款餘額0.998億元，佔公司境內住房按揭貸款餘額0.0067%，規模和佔比較小，風險可控。

“停貸潮加劇了市場恐慌情緒。”財經評論員郭施亮向《華夏時報》記者表示。不過，他表示，停貸比例相對不高，銀行也會有相應的應對準備，因此引發系統性風險概率很小，近年來上市銀行資產質量在不斷改善，銀行信用減值、撥備率提升等，也是提升銀行自身風控能力的體現。

他認爲，短期市場受到影響，但不會造成太大沖擊。大多數房貸資產屬於優質資產，供房者只是爲了滿足房子交付需求，避免開發商拿着預售資金捲款逃跑的問題，與自身經濟狀況停貸關聯性不太大。只要銀行與監管機構做好預售資金的有效監管，保障開發商如期交付房屋，可以解決很多問題。

“爛尾”事件不能讓政府買單

從法律角度來看，業主單方面宣佈強制停貸，面臨着不小的法律風險。

7月14日，盈科全球合夥人、房地產法律事務部主任郭韌律師接受《華夏時報》記者採訪時表示，對“爛尾”樓業主而言，訴訟維權是最合法合規的方式。當前各地業主集體維權、告知銀行和相關部門停貸，若獲成功，購房者無需承擔訴訟費用、無需解除購房合同，保留未來可能收房的權利，在無法確保收房的情況下停止還貸、及時止損，但亦有徵信受影響和不被法院認可的隱患。

“截至目前，開發商破產後，購房者起訴要求不再向銀行償還貸款的成功案例，我所知僅有一例。” 郭韌律師告訴記者，在此類事件中，以往法院通常判決購房者仍需向銀行承擔償還房貸責任，未來各地法院對當下情況如何判決仍是個未知數。

據瞭解，案號爲（2021）浙04民終1597號，由浙江省嘉興市中級人民法院作出的一則終審判決書，曾支持“爛尾”樓業主停止償還銀行貸款。法院在判決書中引述了《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十一條第二款規定，商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除後，商品房擔保貸款合同也被解除的，出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。

郭韌建議，有關方面應以協商爲主應對停貸事件，對於明顯“爛尾”項目，可以考慮協商解除貸款合同；對於還有挽救機會的項目，業主、開發商、政府部門共同協商，是否暫停還貸。但她也同時指出，業主不能因爲發生“爛尾”事件而讓銀行或政府買單，也不能因爲需要幫助而轉變不同法律合同的性質。

在嚴躍進看來，此次停貸事件中，一個重要的問題在於對預售資金的監管。他向《華夏時報》記者指出，此次停貸事件其實提出了預警，即各地該監管的資金還是要管好，不要出現空白賬戶和虛假監管。他同時建議，有關方面要積極處理好房貸斷供一事，重視房屋“爛尾”和房貸斷供的因果關係，積極梳理出貸款緩繳或其他變通的方式。