爛尾樓引發停貸，商品房預售制會取消嗎？

來源：三聯生活週刊

文 | 謝九

最近，越來越多的爛尾樓業主選擇集體停貸，中國的房地產乃至金融體系，迎來一場不容忽視的風險。

從根源上來看，業主停貸是因爲開發商資金鍊斷裂導致樓盤爛尾，而從技術層面來看，之所以會出現樓盤爛尾，是因爲商品房預售這種銷售模式的存在。如果商品房都實行現房銷售，就不會有業主因爲收不到房而被迫停貸。在中國房地產市場發展了20多年之後，一直備受爭議的商品房預售制終於掀起了一場大風暴，商品房預售制也走到了十字路口。

商品房預售制最早起源於中國香港，1956年，香港頒佈《預售樓花同意書》，以法律的形式確認了商品房預售制，主要目的是爲了解決住房短缺問題。

1994年，我國大陸發佈《城市商品房預售管理辦法》，允許開發商“將正在建設中的房屋預先出售給承購人”，香港賣樓花的規則被正式引入內地。在中國住房市場商品化改革之初，這種做法在很大程度上提高了開發商的資金能力，爲迅速解決中國的住房短缺做出了貢獻。

然而，這種做法的弊端也是顯而易見。在一個正常的商品市場，“一手交錢一手交貨”是買賣的常態，對普通民衆而言，住房是很多人一輩子最大的交易，需要傾其一輩子的財力，但是，這筆人生最大的交易，普通民衆卻是在還沒有看到實物的情況下，就交出了幾百萬元的首付款和銀行貸款。

這種對買賣雙方嚴重不對等的交易模式之所以能夠實行，最重要的是基於信任。老百姓首先相信開發商會遵守承諾，會按時保質保量交房，不會捲款跑路。而更重要的是，普通民衆相信，我國的監管制度會保證購房者的利益，不至於讓老百姓交了錢而收不到房。

事實上，大部分老百姓對這種監管制度具體如何運行並不清楚。所以，民衆對監管制度的高度信任，是商品房預售制在我國實行了將近30年的重要基礎。

但事實證明，這種信任基礎並不可靠。過去20多年來，預售制已經出現過很多問題，最常見的是開發商偷工減料，交房的質量達不到承諾的標準。同時，一些爛尾現象開始零星出現，預售制最大的潛在風險開始逐漸暴露出來。

所以，從1994年引入商品房預售制之後，由於問題不斷，有關取消商品房預售制的聲音開始時有出現。2004年，甚至連央行都開始公開呼籲考慮取消商品房預售制。央行當年推出一份《2004年中國房地產金融報告》，報告指出，“考慮取消房屋預售制度。很多市場風險和交易問題都源於商品房新房的預售制度，目前經營良好的房地產商已經積累了一定的實力，可以考慮取消現行的房屋預售制度，改期房銷售爲現房銷售。”

當年央行的建議引發了極大的社會反響，不過建設部當時很快就做出回應，表示國家近期不會取消商品房預售制度，原因在於，“從10多年的實踐看，這一制度與我國國情是適應的，目前還不能取消。世界上有許多國家和地區也都有類似制度。當前，要進一步完善預售監管措施，切實加強監管，以維護當事人的合法權益。”當年央行和建設部關於商品房預售制之爭，最終顯然是建設部佔了上風，商品房預售制也是一直延續至今。

商品房預售制的確在世界上很多國家和地區都有實行，不過，問題的關鍵在於，國外很多實行預售制的國家，都對購房者的利益實施全方位保護，最大程度限制開發商隨意動用購房者資金的可能性。

國外實施預售制的國家，很多都對預售條件設置了較高的門檻，工程施工達到一定條件之前不能隨便預售，更重要的是，對於預售資金實行極其嚴格的監管。美國和英國等部分國家的商品房預售制，購房者只需要繳納少量定金，這部分資金進入第三方監管賬戶。購房者交付定金之後可以申請貸款，貸款獲批之後，要等到交房的時候才發放給開發商。部分亞洲國家和地區的做法是，按照工程的施工進度，分批向開發商發放貸款，很少有國家將購房者的貸款提前一次性發放給開發商。

我國對於預售制也有相應的監管要求，比如開發商獲得預售許可，需要滿足一定的層高要求，或者工程進度達到一定的百分比，不同城市的具體要求不一，總體來看，一線城市要求較高，需要主體封頂纔可以預售，部分二三四線城市，相比之下要求較低。對於預售制下的購房者首付款和貸款，也有相應的監管要求。

但真正的問題在於，很多監管要求只是流於表面，在實際操作上並沒有執行到位，或者說有很多漏洞可乘。比如開發商的預售許可，很多樓盤都是沒有滿足相應條件就開始預售。預售資金也沒有實行嚴格監管，開發商可以輕易支配使用。

在以前房地產高景氣時期，開發商挪用資金，可以很快通過其他渠道來彌補，但隨着房地產繁榮不再，加之融資渠道收緊，一筆筆到期的債務又必須償還，開發商選擇挪用部分樓盤項目的資金來解決短期債務壓力，而且很難再從其他渠道籌集資金補回這些項目之中，所以，在債務壓力之下，一個個爛尾樓就此誕生，最終迫使大量業主選擇集體停貸。

爛尾風暴之後，市場更多關注的是停貸可能會給中國銀行系統帶來的衝擊，但其實，更大的衝擊不在於銀行系統。目前出現爛尾的開發商，並不是那些實力不濟的小開發商，而是恒大、融創這些頭部企業，如果連規模最大的企業都率先爛尾，中國民衆還敢買哪家企業的期房？由此帶來的影響就是，中國的新房市場將越來越缺乏買方，最終可能會陷入冰凍，今年上半年，國內的住宅銷售額同比下降了31.8%，如果停貸風波繼續升級，將可能對房地產市場乃至中國經濟帶來更大的衝擊。