來源：華夏時報

華夏時報（www.chinatimes.net.cn）記者 李貝貝 上海報道

6 月以來，隨着疫情影響的走弱以及多地放鬆樓市調控政策，房地產銷售似乎迎來了拐點。但近期公佈的7月房地產銷售數據卻再度轉弱，顯示市場仍處於“低溫運行”狀態。

“目前，市場整體需求和購買力透支、行業信心也處在低位，短期內企業去化壓力仍然較大。”克而瑞研究中心坦言。但與此同時，在政策暖風下，8月房地產市場有望築底回穩。

前7月千億房企僅餘10家

來自克而瑞地產研究的數據顯示，百強房企2022年7月實現銷售操盤金額5231.4億元，環比降低28.6%，同比降低39.7%。同時，近8成企業單月業績環比降低，其中29家房企環比降幅在30%至50%之間，17家企業環比降幅超過50%；近6成百強房企7月單月業績不及上半年的月均水平，僅旭輝、龍光2家企業實現了單月業績環比增長。

前7個月，百強房企累計銷售操盤金額爲35796.1億元，同比降幅49%。20家主流重點房企中僅有越秀地產全口徑銷售金額同比爲正。

而據中指研究院統計，1-7月，重點房企銷售仍爲大幅下降，降幅回升緩慢。2022年1-7月，TOP100房企銷售額同比下降47.3%，降幅較上月收窄1.3個百分點，連續2個月降幅收窄。

在百強房企銷售額整體下降的同時，不同陣營企業數量也均有較大變化。中指研究院研報指出，具體來看，千億以上陣營10家，較去年同期減少11家，銷售額均值1717.5億元。其中，碧桂園以2854.9億元位列行業第一，保利發展以2497億元排名第二，萬科以2472.9億元排名第三。

此外，第二陣營（500-1000億）企業11家，較去年同期減少18家，銷售額均值670.6億元。第三陣營（300-500億）企業19家，較去年同期微增2家，銷售額均值380.6億元。第四陣營（100-300億）企業爲51家，較去年同期減少18家，銷售額均值182.4億元。

行業銷售端尚未回溫的同時，1-7月還有四成百強房企受制於經營壓力、資金壓力，投資幾乎停滯。據中指研究院統計，1-7月，TOP100企業拿地總額8024億元，拿地規模同比下降55.6%，降幅比上月收窄4.4個百分點。

值得注意的是，央國企及各地城投公司依然是前7月獲地的主力。據克而瑞統計，在新增拿地金額TOP100中，百強房企拿地數量僅35家，佔到金額TOP100的70%，主要來自TOP30中的國企、央企，這部分企業拿地金額佔比接近金額TOP100的50%。

而在已拿地的百強房企中，民企拿地金額僅佔到17%左右。這其中，濱江的拿地動作頗爲引人矚目。濱江集團在微信公號宣佈，僅在杭州2輪集中供地中，公司就共獲取地塊28宗（其中23宗爲涉宅地塊），“進一步鞏固了在大本營的深耕優勢”。

市場有望四季度走出低谷

中信證券研報指出，地產銷售7月走弱的三大原因包括：開發企業爲了衝上半年銷售業績，盡最大努力在6月推貨，造成7月初可銷售資源不足；各地散發的疫情，影響了居民的置業信心；局部出現房屋延期交付問題，影響了消費者對新房購置的信心，也使得二手交易的恢復明顯好於一手。

《華夏時報》記者注意到，爲穩樓市，年多各地已多次放鬆樓市調控政策。中原地產數據顯示，截至7月28月，房地產調控已經超過560次，全年房地產調控繼續刷新歷史記錄。其中預防爛尾樓、增加購房補貼是7月新政的最大特點及主要內容，但這對樓市信心的恢復依然有限。

另一方面，7月下旬在多地爆發的“停貸風波”更是加劇購房者的觀望情緒，阻礙樓市復甦進程。8月2日，58同城、安居客發佈的《7月國民安居指數報告》顯示，7月購房者信心指數爲102.7，環比微跌2.1%。對於未來樓市成交走勢的看法，有32.9%的購房者表示8月成交情況將基本持平；44.7%的購房者表示仍在觀望中。

不過，目前監管層及各地已在努力恢復購房者信心。7月28日，中共中央政治局召開會議，再次強調“要穩定房地產市場，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實地方政府責任，保交樓、穩民生”；而在“保交付”壓力較重的鄭州，近日也探索了停工樓盤紓困路徑，包括聯手地方AMC設立地產紓困基金，參與問題樓盤盤活、困難房企救助等。

“進入二季度以來，央企銷售有明顯恢復，國企有一定修復，但民企的修復力度非常弱，購房者在過去一段時間開始擔心民企爛尾的風險。”國泰君安研報指出，由此，明確“保交樓”能夠修復購房者對民企的信任度，打破民企資金鍊緊張、購房者不買房、民企資金鍊緊張進一步加劇的負向反饋。

克而瑞研究中心判斷，在政策暖風下，8月房地產市場有望築底回穩，隨着去年同期基數下調，成交同比跌幅或將有所收窄。同時，地方救市政策力度有望繼續加碼，二線及三四線城市或將全面取消“四限”，壓力城市還將落地財稅刺激、房票安置等政策措施，以刺激居民購房消費，穩定市場預期。中原地產首席分析師張大偉也向《華夏時報》記者指出，“隨着更多政策出臺落地，市場有望四季度走出低谷。”

58安居客房產研究院分院院長張波向《華夏時報》記者分析稱，總體而言，在支持性政策帶動下，不少城市房地產市場在逐步復甦、恢復信心。不過，購房者的信心提振仍需要在政策層面更多發力。下一步“保交付”將是各地重點，地方政府將會起到牽頭作用，預計新一輪的保交樓支持政策將不斷落地，對於市場信心的恢復將起到重要作用。

8月2日，中指研究院企業事業部研究負責人劉水向《華夏時報》記者指出，預計未來幾個月房企銷售降幅將會明顯收窄：“一是，基數效應減小。二是，隨着地方因城施策工具用足，支持剛性和改善性需求力度更大，需求持續釋放。”劉水錶示。

銀河證券研報也認爲，雖然本輪地產週期銷售的復甦路徑較以往更加艱難和曲折，“但修復終有時，從其跟蹤的高頻數據來看，部分城市的政策寬鬆效果已經開始顯現，預計銷售在四季度將迎來複蘇”。中信證券樂觀表示，“相信市場會沿着先銷售、後投資、再信用復甦的局面演進，期待市場四季度的銷售表現。”

責任編輯：張蓓 主編：張豫寧