通過交換要約方式化解債務困境失敗，正榮地產再次發生債券違約。

8月3日，正榮地產集團有限公司（06158.HK 以下簡稱“正榮地產”）公告，公司未支付2019年10月票據剩餘未償還本金額2977.7萬美元及其利息，該票據退市，並無觸發亦將不會觸發任何交叉違約。

同時，正榮地產預期，無法於2022年8月6日寬限期的最後一天之前支付，2021年1月票據項下的1326萬美元的利息，該票據暫停買賣。

去年以來，房企流動性困境加劇，更多的房企開始通過美元債交換要約和同意徵求方式，緩解流動性壓力，但效果不佳。

就正榮而言，其融資方式主要是自有資金、信託借款、銀行借款及發行債券等，但目前其融資渠道受到限制，導致自有資金和商品房預（銷）售回籠的資金同項目建設進度要求不匹配，公司流動性壓力變大。

據正榮地產方面公告，過去數月，正榮地產爲解決流動性問題採取各種措施，包括獲得境外貸款人及五批境內資產支持證券持有人延長資本市場融資、保持項目建設及運營穩定性、尋求處置資產以及加快銷售和現金回收速度。

儘管如此，自2022年3月底以來，受中國新冠確診病例急增及上海和其他城市就此實施封控所影響，正榮地產的運營受到顯着影響，銷售及資產處置的進度亦有所推遲。房地產市場環境及金融環境等不利因素疊加疫情的影響正榮地產合約銷售及流動資金的緊張狀態仍未得到根本性改善。

因此，正榮地產還是連續發生債務違約。今年2月，正榮地產曾主動公告，公司資源不足以支付2億美元永續債，正嘗試徵求證券實益擁有人的同意，就證券提出若干建議豁免及修訂。

同在2月，正榮地產發佈公告，因預計現有內部資源不足以解決2022年3月即將到期的債務，對2022年到期的5筆境外債券發起交換要約，並對8筆在2023年及之後到期的債券進行同意徵求，合計金額約34億美元。

安信證券分析師池光勝稱，交換要約指發行人向現有債券持有人發出要約，用新發行的債券交換一定數量的現有債券，新發行債券的期限、票息等條款可能發生改變。債券持有人可以選擇是否接受交換要約，若在交換要約屆滿日達到最低接受金額，接受要約的債券持有人可以按照交換條款換成新的債券，到期日和利率等條款也相應變更。

不接受的債券持有人則繼續持有原債券，以原債券的到期日和利率還款。若沒有達到最低接受金額，交換要約失敗。

根據安信證券數據，正榮這5筆境外債券交換要約方式是100：102交換，償還1%的現金 （於提早同意截止日期）或0.5%的現金（於提早同意截止日期之後），最低同意比例是不低於未償還本金總額的85%。新債券爲2023年3月6日到期，票年息8%。

不過，這5筆境外債有部分金額未能達成展期，因此正榮地產還是發生了債券違約。

今年6月，正榮地產旗下子公司正榮地產控股公告，截至2022年5月31日，正榮集團缺乏充足財務資源，公司預計無法於2019年11月票據的寬限期屆滿前支付利息 13，725，000 美元。

隨着多家房企暴雷延續，地產主體的信用風險仍在不斷暴露中，房企依舊面臨再融資壓力。流動性緩解方式更多以來銷售。不過，儘管6月房地產市場有所復甦，但7月銷售額又有所下滑。

在銷售額方面，根據中指研究院房企銷售業績統計數據顯示，正榮地產前7月銷售額254億元，同比減少74.4%。