近期，多地密集出臺商品房預售資金監管新規。

8月3日，長沙發布的商品房預售資金監管新規要求，將購房款全部通過監測專戶存入監管賬戶，對資金流向進行全程監測，對項目工程建設款實施重點監管，保證資金“留在項目、留在當地”，優先用於項目建設，保障房地產項目竣工交付。

8月2日，東莞對商品房預售資金監管新規徵求意見，其中提出，將購房款直接存入相應房屋的商品房預售資金監管子賬戶，開發企業不得以其他任何形式私自截留、收存購房款。

業內人士指出，7月28日的中央政治局會議首提“保交樓”，此前一週內銀保監會三次表態“保交樓”，超過10個城市也有“保交樓”相關方向性舉措，預計下半年更多城市相關部門將會有進一步明確的解決方案，保障新房市場修復。

長沙對預售資金採取全額全程監管

8月3日，“長沙發布”微信公衆號發佈消息稱，長沙市住建局日前發佈了《關於進一步加強商品房預售資金監管的通知》（以下簡稱《通知》），長沙將對全市商品房預售資金採取“全額全程、流向流量、監測監管”方式，強化“政府監控、銀行監管”模式，要求購房人交存的定金、首付款，商業銀行和公積金中心發放的按揭貸款等購房款，全部通過監測專戶存入監管賬戶，對資金流向進行全程監測，對項目工程建設款實施重點監管，保證資金“留在項目、留在當地”，優先用於項目建設，保障房地產項目竣工交付，促進房地產市場健康平穩發展。

《通知》明確，預售資金監管期限，自取得商品房預售許可證起至房屋竣工驗收備案止。取得商品房預售許可證前，房地產開發企業應選擇一家符合預售資金監管條件的商業銀行作爲監管銀行，交易中心依據監管部門的授權，按規定與房地產開發企業、監管銀行簽訂預售資金監管三方協議，對監管賬戶的設立及預售資金收存、支出和解控等具體事宜進行約定。

同時，長沙將設立市房屋交易資金監測專戶的子賬戶，作爲預售資金監測專戶（以下簡稱監測專戶），對預售資金的交存和支出進行監測。購房人交存的定金和首付款、商業銀行和公積金中心發放的按揭貸款以及其他形式的購房款等預售資金，應全部通過監測專戶存入監管賬戶；辦理商品房買賣合同網籤備案時，預售資金應按要求存入監管賬戶。監管賬戶內資金的支付，也應通過監測專戶進行。

對於重點監管資金額度的認定，長沙市住建局相關負責人介紹，根據長沙實際情況，依據商品房項目建設工程造價、施工合同金額、項目交付使用條件及工程進度等因素，結合商品房銷售價格進行綜合確定，重點監管資金額度爲預售資金總額的20%；主體驗收後，重點監管額度不得低於預售資金總額的10%；房屋竣工驗收備案後，方可解除全部預售資金的監管。

爲減輕開發商負擔，《通知》還明確，開發企業可憑銀行出具的見索即付性獨立保函等額替代重點監管資金，保函有效期至少應超過項目預計竣工驗收備案時間2個月。

《通知》明確，監管賬戶內的預售資金應首先用於項目的工程建設。重點監管資金必須用於支付該項目的建設工程價款和材料設備款；非重點監管資金，在保證項目工程進度和房屋按期竣工交付的前提下，可由房地產開發企業提取使用。所有預售資金，監管銀行不得擅自扣劃；按照“留在項目、留在當地”的原則，房地產開發企業不得擅自將資金挪作他用，設立子公司的房地產開發企業，集團公司不得擅自抽調。

此外，爲增加房地產開發企業資金流動性，企業在取得預售許可證1個月後，已售房價款未能達到預售資金總額的40%，在確保已售房價款留足20%後，可將其餘預售資金用於本項目的工程建設。

多地密集出臺預售資金監管新規

8月2日，東莞對商品房預售資金監管新規徵求意見。新規提出，對已取得商品房預售許可的項目，由購房人根據預售資金監管系統生成的《房屋繳款通知單》信息，通過關聯預售資金監管系統的POS機刷卡、銀行櫃檯轉賬、網上銀行轉賬等方式，將購房款（含定金、首期款、分期付款、一次性付款等）直接存入相應房屋的商品房預售資金監管子賬戶（子賬戶是由監管銀行鍼對每套房屋在商品房預售資金監管賬戶下分設的、唯一收存對應房屋購房款的銀行賬戶），開發企業不得以其他任何形式私自截留、收存購房款。

新規要求，監管額度內的資金，應當專款專用，在商品房項目完成房屋所有權首次登記前，商業銀行不得擅自扣劃，設立子公司的房地產開發企業，集團公司不得抽調，只能用於購買項目建設必需的建築材料、設備和支付項目建設的施工進度款及法定稅費。同時，開發企業在申請使用商品房預售資金前，應當在預售資金監管系統中申報項目建設資金監管額度，提交工程合同、完稅憑證等材料，並將合同金額及稅費分配至各個預售許可證對應樓宇，作爲其申請商品房預售資金使用的依據。對同一個預售許可範圍內的樓宇，開發企業根據工程建設進度預留相應工程建設保證金後，可憑本項目相關發票按用途提取使用商品房預售資金。

據瞭解，商品房預售資金監管，是指由房地產行政主管部門會同銀行，對商品房預售資金實施第三方監管，房地產開發企業須將預售資金存入銀行專用監管賬戶。商品房預售資金是房地產開發企業的重要現金流來源，也是項目建設的重要資金來源。

此前，多地樓盤項目停工、延期交付引起監管部門高度重視。7月14日，爲有效防範商品房延期交房增量問題，西安出臺了13項措施，其核心是強化預售資金監管，商品房預售資金應全部直接存入專用監管賬戶進行監，商業銀行未經轄區住建部門覈實同意，擅自撥付監管資金應當負責追回。另外，7月12日，滄州在預售資金監管規定徵求意見稿中提出，購房合同中須註明購房款不進入監管賬號，此合同無效，買售雙方可隨時解除。

值得注意的是，7月28日的中央政治局會議提出“壓實地方政府責任，保交樓、穩民生”。

貝殼研究院市場分析師劉麗傑認爲，中央政治局會議首提“保交樓”具有極強的指示性和針對性，可以提振市場預期。此前一週內銀保監會三次表態“保交樓”，超過10個城市也有保交樓相關方向性舉措，預計下半年更多城市相關部門將會有進一步明確的解決方案，保障新房市場修復。