中新經緯8月5日電 （薛宇飛）4日，北京住建委發佈消息，對中心城區老年家庭（60週歲及以上）購買三宗試點項目，並把戶口遷至試點項目所在地的，給予一定的支持政策。這些政策涉及到放寬對“普通住宅”認定、“認房又認貸”改爲“認房不認貸”、可以使用接力貸等。消息發佈後，引發市場熱議。

對此，受訪房產專家分析，上述寬鬆政策目前可能只針對東、西城區戶籍家庭，加上只在三個項目進行試點，對北京房地產市場影響不大。但是，不排除未來有擴大試點的可能。

或只針對東西城區戶籍

北京市住建委4日發佈的《多措並舉 提升老年家庭居住品質營造全齡友好型社區》中稱，今年在第二批次供地時，已選取昌平區平西府、順義區福環、順義區薛大人莊等三宗地進行試點。試點項目將在配套設施、室內空間、交通流線設計、公共空間、智慧應用與安全保障、服務等方面進行適老性建設，也兼顧其他年齡段市民居住需求，打造適合全齡居住的社區和住宅產品。

北京市住建委稱，考慮到多數老年家庭購房支付能力相對較弱，因年齡原因貸款年限也受限，爲了切實解決老年家庭購房中的實際困難，經市政府批准，對中心城區老年家庭（60週歲及以上）購買上述試點項目，並把戶口遷至試點項目所在地的，給予一定的支持政策。

合碩機構首席分析師郭毅對中新經緯表示，政策只針對全齡友好型社區，上述三個試點地塊在今年4月份發佈的土地出讓文件中就已明確，只是當時還不清楚會給予特殊的購買政策。“據我瞭解，4日的政策發佈後，試點地塊的開發商高興壞了，相信會對項目銷售有一定幫助。不過，開發商要在適老性建設上進行一定投入，給予一些特殊政策也是應該的。”

外界注意到，能夠享受上述政策的對象是“中心城區老年家庭（60週歲及以上），並把戶口遷至試點項目所在地的”購房人，那何爲“中心城區”？郭毅認爲，“中心城區”指的是東城區和西城區，也就是說，政策針對的是戶籍在這兩個區的老年家庭。中原地產首席分析師張大偉也對中新經緯分析，“中心城區”應該指的是東、西城區。

郭毅稱，上述政策除了是爲了推動打造適合全齡居住的社區和住宅產品以外，也意在疏解北京中心城區人口，讓老年人在條件更爲舒適的區域居住。

購房政策出現三大調整

自2016年北京出臺房地產調控政策以來，調控政策一步步趨嚴，鮮有鬆動的跡象，尤其是在住房首付比例、“認房又認貸”等核心政策上。

但8月4日的政策，卻提出三項措施：老年家庭名下無住房且無在途貸款的，購買試點項目普通住房執行首付比例35%、非普通住房執行首付比例40%，以及相應的貸款優惠利率；購買試點項目140平方米以下住房的，按首套房首付比例35%、二套房首付比例60%執行；其子女可作爲共同借款人申請貸款。

郭毅稱，首先，北京執行的是“認房又認貸”，而上述政策改爲“無住房且無在途貸款”，這意味着從“認房又認貸”變成了“認房不認貸”，只要老年家庭名下無房、住房貸款已還清，都可以按照首套房資格支付首付款。

以一套400萬元的房源爲例，以首套房首付比35%計算，首付款爲140萬元；若以二套房首付比60%計算，首付款爲240萬元。這意味，“認房又認貸”改爲“認房不認貸”後，會讓一部分購房人的首付壓力大大降低。

其次，北京對“普通住宅”與“非普通住宅”有一定的認定標準，如果購買房源被認定爲“非普通住宅”，購房人的首付比例會提高至最低40%（首套）或最低80%（二套）。但上述政策提出，“購買試點項目140平方米以下住房的，按首套房首付比例35%、二套房首付比例60%執行”，這相當於140平方米以下住房均可認定爲“普通住宅”，購房人的首付比例有所下降。

郭毅表示，最後，“其子女可作爲共同借款人申請貸款”，這就是說購買該項目可以使用“接力貸”，對購房人更爲友好。

對市場影響不大

由於北京房地產市場很久沒有寬鬆政策出臺，此次針對三個試點項目的定向寬鬆，引起不小關注。該政策會對市場帶來什麼影響？今後是否有擴大試點的可能？

張大偉稱，三個試點項目一共有3000套左右的房源，佔北京2022年新房供應量的約5%，由於體量較小，對市場基本不會造成影響。同時，政策可能只針對東、西城區的無房老年家庭，而且要將戶籍遷出，到底多少家庭願意如此置換，暫不得而知。

“政策對購房人首付比例做了下調，但要注意的是，北京60歲以上人口有過房貸記錄的比例較少，而對於那些名下無房的人，又基本符合普通住宅首套房首付比最低35%，非普通住宅首套房首付比最低40%的政策。所以，這些政策不會影響北京房地產市場的穩定。”張大偉說。

至於今後是否有可能擴大試點，郭毅預計，北京是一個老齡化較爲嚴重的城市，應該會加大營造全齡友好型社區的力度，增加這類地塊的供應比例，這樣做，一方面可以讓老年人有一個更好的居住環境，另一方面也是疏解城區人口。“未來有擴大試點的可能，不僅是中心城區，北京城六區的老年家庭都可以享受這類購房政策。”（中新經緯APP）