華夏時報

本報（chinatimes.net.cn）記者李貝貝 見習記者 梁寶欣 廣州報道

房地產觸底了嗎？當企業面臨調整，重新向上的力量將來自何方？

8月9日，多位專家、業內人士共聚由觀點機構主辦、華夏時報等聯合主辦的2022博鰲房地產論壇中探討。有與會人士認爲，房住不炒的“不炒”成分已經去掉了，只剩下“房住”。

房地產觸底了嗎？

德信控股集團董事長鬍一平指出，所謂觸底，並不是說房地產這個行業觸底，而要看是地價觸底還是房價觸底。

“其實，我認爲現在房價在很多地方已經觸底了，因爲按照以前的拍賣規則，留給開發商的空間是很少的，這個地方降得空間是有限的。相反就是有些政府出讓了以後，它的地價下降還是有一定的空間。”胡一平說。

胡一平還指出，“但是有些供應量太大的地方可能還沒觸底，還有二次探底、三次探底。”

中城新產業控股集團有限公司董事長劉愛明認爲，大家對“房地產底部差不多探明”這個形勢判斷，還是有點樂觀。假如說房企去年銷售2000億，今年同比下降40%，今年就缺口800億。

“這800億怎麼賣？賣項目是賣不出來的，銀行貸款也不可能支持，股東哪有800億再投進來？我覺得這個遊戲沒完，隨着時間推移它可能越來越嚴重，現在大家能挺的是因爲還有點家底，實際上都在用過去的積蓄。”劉愛明說道。

此外，劉愛明提到，市場真實的信心要反映出來。如今有的地方還在用指導價限制市場的流通性。而市場的精髓在於交易，交易可以看出市場發出的信號。

金地集團副總裁、金地集團開發管理公司董事長郝一兵則表示，地產是一個週期性行業，中國地產行業所有的調整都是週期，以前是庫存週期的調整，並沒有出現大規模的產能出清，這一次調整是前所未有的產能出清的調整。

“現在應該是從衰退期到蕭條期的過渡，我們一般說觸底是到了蕭條期，下一階段會走向復甦，恐怕這個時間會比較長。”郝一兵說道。

行業未來會重構成什麼樣？

保利發展控股集團戰略研究院院長、戰略投資中心副總經理吳定金指出，現在大家看到市場的量大幅度萎縮，實際上是迴歸到一個本來就應有的水平，但是有可能這個回落有點大，未來也有可能會修復一部分，但是不管怎麼樣，該去掉的已經去掉了，就不可能再回來了，房住不炒的“不炒”成分已經去掉了，只剩下“房住”。

那“房住”這塊怎麼做呢？

“一定要圍繞真實的需求去展開我們一系列企業的模式、整個體系的搭建，包括各個條線、各個子公司的運作，都要按照新的真實的需求去展開，否則是很難去做的。”吳定金表示。

據吳定金透露，在最新土地成本前提之下，能發現依然有很多稅前成本利潤率15%的項目，包括有的公司要求銷售淨利率8%到9%以上。

而海南雅誠房地產開發有限公司董事長朱榮斌說道，“過去是良莠不齊，誰都可以在裏面賺錢。但大變局之後會出現很大的分化，好的會更好，差的更差。”

值得一提的是，郝一斌也持相同的觀點。他認爲，這個行業未來會形成新的穩定狀態，那時候會有兩個分化：一是區域的分化，一定是有些區域恢復了，有些區域恢復不了；二是企業也會分化，有些企業能熬過寒冬，有些企業熬不過。

此外，郝一斌還指出，過去房地產行業是通過激進的融資，通過高槓杆、高負債的模式發展。房地產行業企穩以後，大家的風險意識會增強，有一些企業資產質量非常好，資產規模非常大。以後整個行業的融資會轉向直接融資，所謂直接融資並不是IPO，而是集合信託形式的，直接資本監管項目。

上行的力量究竟在哪裏？

如今房地產行業上行的力量是什麼？究竟在哪裏？

對於這個問題，胡一平認爲，所有的公司要在目前已經佈局的城市裏面深耕。

向上的力量還可能來自REITs。劉愛明說，“我覺得最近一個政策非常好，就是REITs對產業園區開放。最近一個央企的項目，成本8個多億，如果上REITs可以發到15億。”

吳定金提到，向上的力量，一個是圍繞着真實的需求展開，越有真實的需求越有上升的力量。第二是有比較優勢的企業，現在信用、品牌、專業能力和管理能力是新一輪分化的主要因素。

此外，朱榮斌也發表了自己的觀點，“我覺得危機是非常嚴重的，但是行業是不會消失的，有變局就有機會。我是今年剛剛開始創業，如果沒有這次危機，可能我都沒有這個創業機會。優秀的企業還是要堅持信心，未來的路會越走越好。”