中國基金報記者  李樹超

實習生  周倬睿

繼中金基金、紅土創新基金之後，華夏北京保障房REIT的網下詢價結果也新鮮出爐。

8月13日，華夏基金髮布公告，華夏北京保障房REIT（場內簡稱：京保REIT）詢價階段受到網下資金青睞，參與詢價的網下擬認購份額是網下發售份額的113倍。同時，與中金廈門安居REIT、紅土深圳安居REIT一樣，京保REIT正式發售時間定檔於8月16日至17日（下週二至週三），一場公募REITs創新產品的發行大戰即將上演。

按照記者測算，在網下詢價階段，華夏、中金、紅土創新基金擬認購基金份額都超過130億份，參照產品發售價格，三家基金管理人網下擬認購規模已經超過1200億元。同時，三家公募旗下產品都出現了超百倍的認購倍數，體現了機構資金對具有保障性質的租賃住房REIT長期投資價值的認可。

113倍！京保REIT網下詢價受追捧

有效認購數量157.2億份

8月13日，京保REIT發佈公告顯示，在網下詢價階段，華夏基金通過上交所REITs詢價與認購系統共收到71家網下投資者管理的211個配售對象的詢價報價信息，擬認購數量總和爲158.72億份，爲初始網下發售份額（1.4億份）數量的113.37倍。

剔除無效報價後，71家網下投資者管理的211個配售對象全部符合網下投資者的條件，但有2家網下投資者管理的2個配售對象申報價格低於基金的認購價格，最終本次網下發售有效報價投資者數量爲69家，管理的配售對象數量爲209個，有效認購數量總和爲157.2億份。

根據公告，京保REIT將於8月16日至17日正式發售，其中公衆投資者發售的初始基金份額數量爲0.6億份，按照發售價格計算，擬募集1.506億元。公衆投資者可以通過場內或場外方式認購基金份額。

值得注意的是，投資者場外認購，即通過基金管理人直銷機構（包括直銷櫃檯及電子交易平臺）及代銷機構認購時，每次最低認購金額爲1000元。投資者場內認購，即通過具有基金銷售資格的上交所會員單位認購時，單筆最低認購金額爲1000元，超過1000元的應爲1元的整數倍。

根據京保REIT招募說明書中披露的可供分配金額測算，京保REIT2022年9月1日-2022年12月31日期間預測現金分派率爲3.95%（年化），2023年預測現金分派率爲3.95%。

華夏基金表示，京保REIT在詢價階段受到資金熱捧，離不開資金對其投資價值的認可。

據悉，京保REIT底層資產爲北京市海淀區文龍家園和朝陽區熙悅尚郡兩處公共租賃住房項目。經過近年來的培育與完善管理，兩個項目已進入運營穩定期，是北京市具有代表性的公共租賃住房項目。

京保REIT的原始權益人北京保障房中心有限公司是北京最大的住房保障政策實施和落地平臺，已運營超過11年，積累了豐富的基礎設施運營管理經驗；項目ABS管理人中信證券是中國第一家A+H股上市證券公司，各項業務保持市場領先地位；基金管理人華夏基金早在2015年就組建專門REITs團隊，開展REITs研究儲備，目前已經成功發行2單公募REITs，在管公募REITs規模超百億元，管理經驗豐富。

三隻產品認購倍數皆超百倍

網下有效認購總規模超1200億

隨着京保REIT詢價結果的發佈，華夏、中金、紅土創新基金等三家公募旗下具有保障性質的租賃住房REITs，詢價結果全部出爐。

從網下詢價情況看，華夏、中金、紅土創新基金三家基金管理人的有效認購份額分別爲157.2億份、139.5億份、133.03億份，參照三家機構的發售價格，網下擬認購規模分別爲395億元、363億元、463億元，合計認購總規模已經達到1219.89億元，超過了1200億大關。

在機構資金的追逐下，三隻產品的網下認購倍數都超過了百倍。所謂認購倍數，是參與詢價的網下擬認購份額與網下實際發售份額的比例，比如實際賣100份，但參與認購的資金達到了10000份，認購倍數就是100倍，體現了“僧多粥少”的熱銷局面。

從三家機構的認購倍數看，華夏、中金、紅土創新基金三家機構產品認購倍數分別爲113倍、106倍、133倍，都出現了超百倍的認購倍數，體現了機構資金的熱捧局面，以及機構投資者對具有保障性質的租賃住房REITs的支持和對該項目的認可。

以華夏北京保障房REIT爲例，該只基金公示的投資者報價信息顯示，參與報價的機構中，既有券商自營資金、券商資管產品，還有公募專戶、保險資管、信託計劃、私募基金、期貨資管計劃等，各類資管機構參與踊躍。

北京一位公募REITs基金經理對此表示，考慮到前期各類公募REITs受到資金的熱捧，疊加具有保障性質的租賃住房REITs創新品種的吸引力，目前三家基金管理人的公募REITs產品在詢價階段就受到機構的追捧，預計下週的發行還將保持熱銷的局面。

“藉助公募REITs產品形式，公募基金將爲我國保租房、公租房行業證券化提供更多經驗，更好直接服務實體經濟。”