許家印不斷複製自己，恒大的成功卻不易複製。許家印，還有什麼不能失去？

文｜《中國企業家》記者 李豔豔

編輯｜周春林

頭圖來源｜人民視覺

李嘉誠又回來了？或許，李嘉誠就沒離開過。曾經重倉英國的他，這次瞄準的是恒大地產的香港項目。而他的報價，只相當於恒大當初報價的6折。

消息傳出後，外界議論紛紛。“李嘉誠是來救恒大，還是來抄底”這個問題，不僅讓衆多喫瓜羣衆側目，也吸引了昔日地產大佬、萬通創始人馮侖的注意。

“我相信這次投資，李嘉誠是一個金融性的考慮和套利行爲，也可能投資幾年以後，（他）會把這個樓再賣掉。”在近期發佈的一則個人視頻中，馮侖如此評論。

當陷入危機的許家印，遇到“堅決不賺最後一枚硬幣”的李嘉誠，兩者會發生什麼化學反應？有行業人士認爲，這中間多少有馳援之意。畢竟多年前，李嘉誠也曾救恒大於水火：他與許家印的親密夥伴、香港富豪劉鑾雄、鄭裕彤一起，共同出現在恒大香港上市的參股名單中。

而命運的唏噓之處，就在於進退之間的莫測之感。過去十年間，港資撤退成風。而自2013年起，李嘉誠持續拋售內地及香港的地產項目。據不完全統計，其套現金額逾1170億港元。

2015年，中國恒大從劉鑾雄手中買入灣仔告士打道38號的一棟商廈，改名中國恒大中心，代價是125億港元。無論是成交總價還是均價，這在當時都刷新了香港寫字樓買賣的最高紀錄，恒大也因此成爲唯一一家在香港擁有整棟寫字樓的內地民營企業。

中國恒大中心。來源：視覺中國

至少在2020年底之前，許家印的一舉一動都被矚目，盡享明星企業家的高光待遇。此後2年間，中國房地產市場上演殘酷大洗牌。奉行高槓杆、高週轉策略的激進擴張類房企，幾乎都出現了資金鍊危機。恒大債務危機爆發後，則引發了更爲嚴重的行業擠兌效應。

許家印被稱作“地產梟雄”。儘管公衆場合中的他總是表現儒雅，微笑相言，但這笑容背後，是他把握命運的強悍意志和奮力搏擊的決絕手段。好友對他的評價是：目標執着，不失謀略；偶爾高調，不失務實；熟諳規則，又不按常理出牌；不鳴則已，一鳴驚人。

在商場摸爬滾打多年的許家印，是個非常善於把握時代脈搏並能精準抓住機遇的人。除了拼，他還敢賭。“別人是有多少錢幹多少事，許家印卻是兜裏有2塊要做20塊的事情，拽也拽不住他。”前美銀不動產投資部大中國區總裁蓬鋼曾用一句話，概括出了合作伙伴眼中的許家印。

兩年前滿懷信心的許家印，或許未曾料到，中國樓市的寒冬會來得如此迅猛、持續得如此漫長。這家自詡“只用了20年就幹成世界500強”的房企，不到一年就跌出了榜單。恒大希望在2022年內公佈具體重組方案並取得積極進展。種種跡象表明，恒大開始加快處置旗下資產。

當急速狂飆的巨輪撞上迎面襲來的巨浪，剎車也好，轉舵也罷，“倖存者”的劇情沒能再度上演。許家印的朋友圈早已黯淡，合作商紛紛反目，包括總裁夏海鈞在內的肱股之臣也已離他而去。船體將傾之際，命運或許不再眷顧許家印。

劉鑾雄走了，李嘉誠來了

2015年11月12日，中國恒大間接全資附屬公司以125億港元從華人置業間接全資附屬公司手中購入這棟海景地標建築，後改名爲“中國恒大中心”。恒大接手此棟物業時，成交總價和均價都刷新了當時香港商廈買賣的最高紀錄。

據港媒報道，目前中國恒大的財務問題仍未解決，尋求出售物業以套現，該大樓的市場估值約90億港元，於7月28日當天截標。而後，李嘉誠旗下的長實集團確認，公司已入標“灣仔告士打道38號中國恒大中心項目”。不過，截至發稿，恒大方面對該消息未作回應。

此次競標涉及的香港“中國恒大中心”是一棟甲級寫字樓，臨近香港金鐘及灣仔地鐵站、香港警察總部、香港會展中心，毗鄰維多利亞港灣。大樓此前名爲“美國萬通大廈”，共26層，佔地面積爲2138.8平方米，總樓面面積爲3.21萬平方米。目前，該項目出租率逾八成。

在前述視頻中，馮侖亦表示，李嘉誠旗下企業的全球投資佈局，往往有着中長期的戰略考量，會在歐洲、亞洲的不同行業之間做出選擇。雖靠房地產起家，但李嘉誠旗下的房地產公司並不是香港目前爲止最大最好的地產公司，他的房地產投資業務也大多和金融套利有關。

對於恒大而言，一年時間，市值已然蒸發超1.2萬億港元，跌幅超過90%。到今年上半年，恒大負債已近2萬億元。而在2021上半年財報中，恒大地產板塊顯示虧損40億元，新能源汽車板塊虧損48億元。壓力之下，去年底至今，恒大不斷出售旗下項目和資產。

值得注意的是，這不是恒大第一次試圖出售該資產。

早在去年8月，就有港媒稱，恒大集團擬出售灣仔中國恒大中心，彼時恒大提出約156億港元的意向價格。後傳恒大曾就該項目與兩家廣州國資企業進行洽談，其一或爲越秀地產，雙方商談後價格折讓至105億港元，但最終未見成交。兩家公司亦未對此事進行回應。

多位人士稱，最近這場收購背後，既有恒大資金變現的急切需求，也代表了李嘉誠的資產騰挪和投資趨向。近兩年，長實集團頻繁拋售海外業務及資產套現，涉及房地產、飛機租賃、通訊等板塊。2021年年報顯示，李嘉誠通過受控公司和全權信託，持有長實集團46.42%的權益。

對此，長實集團董事會主席、李嘉誠長子李澤鉅在2021年度公司業績會上回應稱，做生意一向有買有賣，公司投資最看重的是資產質量和投資回報，而評判標準關鍵是在遭遇市場“大風大浪”時，這些資產是否可以盈利。

來源：視覺中國

從內地撤資後，李嘉誠陸續轉投英國，涉及金額達3000多億元，所涉行業分佈於英國的通訊、電網、鐵路、天然氣等等。這些產業佔據了李嘉誠投資的主導位置。不過，去年李嘉誠準備以150億英鎊賣掉英國電力公司，最後因爲自己臨時漲價而泡湯。

“所以，李嘉誠豪擲90億‘抄底’恒大地產，絕對不是給許家印解困的。當然，也沒有像大家所說的‘落井下石’那麼難聽。”有行業人士總結稱，“這完全就是一個商業交易。”

“蓮花”球場夭折，

恒大加快處置資產

如若一切順利，恒大的蓮花足球場今年就該與公衆見面了。

當初，拿下這塊面積達50萬平方米、臨近廣州南站的地塊後，恒大宣佈要將其打造成規模最大、配套最全、科技含量最高、座位數最多、超越巴薩主場諾坎普的世界最大頂級專業足球場。項目完成後，恒大還將引入一支中超球隊。該項目於2020年4月16日開工。

而今，這一出手68.13億元拍地、計劃豪擲120億元建成的項目，已然“胎死腹中”。8月4日晚間，中國恒大公告稱，8月3日，中國恒大與受讓方簽訂解除協議，據此解除原合同並由恒大退還廣州恒大足球場地塊土地使用權，而受讓方將支付合計55.2億元出讓金退款。

據悉，該地塊坐落於廣州市番禺區謝村片區，總面積爲499113平方米，可建設用地面積爲301062平方米。目前，中國恒大已在該地塊開始建設，包括但不限於動工建設廣州恒大足球場，其爲轉讓方按原合同的要求在體育用地建設設置至少8萬個座位的專業足球場。

兩年過去了，等待恒大的，是退還地塊使用權、虧損約12.5億元的慘淡結局。據不完全統計，從去年6月到現在，恒大至少已退回包括中央公園項目等在內的60宗地，就連恒大汽車拿下的土地中，尚未動工的14宗地塊也要全部退回。“蓮花”足球場只是其中之一。

2021年9月（上）和2022年3月（下）廣州恒大足球場施工現場航拍照片。來源：視覺中國

至於該地塊轉讓的原因，自然是恒大本身的流動性問題。

流動性壓力是壓在恒大身上的一塊巨石。此前，恒大方面多次表示，將於今年7月底拿出債務重組方案，但由於其規模龐大和複雜性，目前盡調工作都還在進行中。因此，7月29日，恒大宣佈債務重組延期，希望在2022年內儘快公佈具體重組方案，並取得積極進展。

據恒大方面相關人士透露，在境外債務重組方面，近階段，恒大一直與財務及法律顧問評估集團情況，以制定尊重所有利益相關者權利的解決方案，並旨在逐步恢復有序經營，釋放運營和資產價值。下一步，集團及其顧問鼓勵境外債權人，積極與集團財務顧問接洽。

恒大集團總部最早位於廣州，2017年8月搬遷至深圳，香港總部日常辦公的團隊包括投資者關係、境外發債等。據瞭解，2021年底，恒大從深圳卓越後海中心退租，搬遷至深圳自有物業辦公，樓面招牌也被拆除。恒大稱，此舉爲節約成本。

目前，恒大大部分員工集中在廣州總部，且已重新定崗定編。恒大總部部門從31個精簡至10個；總部管理人員從2176人精簡至712人，減幅67.3%；地產集團地區公司中層及以上幹部從1706人精簡至776人，減幅54.5%；集團系統大幅下調薪資，努力降低管理成本。

“許氏風格”失策

許家印對足球有着極大的興趣與熱情。據稱，他全程參與了蓮花球場項目的構思、修改和商業規劃，還邀請了來自美國、德國、英國的8位頂級設計大師來評比設計。然而“蓮花”造型的首稿一出，輿論譁然，不少網友吐槽其爲“史上最醜”，就連一些專業人士也直言設計惡俗。

各方爭議之下，蓮花球場還是如期開工了，儘管彼時恒大的債務危機已初露端倪。如今來看，名噪一時的蓮花球場，或許是恒大“倒下”前最後的瘋狂。

現年64歲的許家印出身貧寒，是一位不斷將人生歸零、積極主動適應變化的人。

爲了掌握開拖拉機的技術，年少時，他到村支書家軟磨硬泡；爲了進一步讓自己得到重用，在擔任生產隊的副隊長後，甚至不惜去當掏糞工；爲了實現進城的目的，在填報大學志願時，他選擇了鋼鐵專業。爲了學有所用，他進入舞鋼軋鋼廠，從一名車間主任助理做起。

上世紀90年代初，34歲的許家印放棄“鐵飯碗”，南下深圳幹起了業務員。爲了證明自己，他說服老闆搞起了房地產開發，直到後來創業組建恒大地產。在競爭激烈、風雲際會的房地產市場中，許家印帶領恒大，以快週轉爲核心，小投入大產出，走出了一條獨特的發展道路。

開啓恒大之路後，許家印屢屢將槓桿拉到極致。他的人生經歷，像一場更大範圍的冒險之旅。

上市前的準備階段，恒大快速擴充土儲，成爲中國“地王”；三年曲折上市路，他斷臂求生；重倉二三線，躋身500億俱樂部……被業內稱爲“梟雄”的許家印，每一次都是拿命運做賭注，但他似乎都押對了籌碼。用他的話說，“敢不敢冒險，是能不能把握機遇的關鍵。”

2009年11月5日，恒大地產在香港聯交所掛牌。來源：視覺中國

在許家印眼裏，速度就是恒大縱橫市場的殺手鐧。不論進軍哪個領域，只要有速度，恒大就可以創造出令人意想不到的傳奇。高速運轉的恒大，就像一架上滿了發條的機器，上至高層領導、下至基礎員工，每個人都在爲保持這部龐大機器的高效運轉，繃緊了神經。

在恒大內部，所有人都知道：董事局的一個指令，半個小時內就可以傳達至最基層；許家印的一個電話，可以讓遠在瀋陽的分公司經理當天就趕到西安上任；許家印的一個計劃，可以讓企業的員工當天就在某市組建起一個分公司，並在深夜11點就正式開始辦公。

梳理許家印與恒大的發展史可以發現，這位當家人採用的是一種高度集權的管理模式，許家印是唯一的大腦，其他人則如同手足。這套剛性化管理體制，與房地產行業過去三十多年重金融、決策點集中的特點合拍。

許家印追求速成的精神，同樣體現在排球、足球等體育事業，乃至後來的新能源汽車拓展上。四五年前，恒大開啓了高舉高打的多元化佈局之路。許家印稱，這不僅使恒大成爲一家以地產爲基礎、多產業輻射的超級巨無霸，也能讓恒大“在未來危機應對中，多幾分把握”。

時移世易，許家印不斷複製自己，恒大的成功卻不易複製。對於恒大造車，許家印提出了“買買買”“合合合”“圈圈圈”“大大大”“好好好”，15個字體現出恒大在花錢上的豪爽。不過，500多億砸下去，至今沒有一輛車上市。反倒是恆馳汽車的線下營銷中心，屢屢成爲被戲謔和質疑的對象。

7月29日，恒大披露新能源汽車方面進展稱，自主研發的新能源汽車恆馳5於2022年7月6日正式開始預售，截至目前已累計收到預售訂單超過3.7萬臺。但在特斯拉、“蔚小理”等羣狼環伺的今天，想靠新能源汽車拯救恒大，顯然是不切實際的夢想。

不能“全身而退”

在業界評價中，許家印富有強烈的執着、剛毅、敢於冒險的個性。與許家印共事過的同事總結稱，許家印的決斷能力一直爲人所敬佩，不管什麼事情，他都能敏感察覺到危險和關鍵所在。而這些個性，無疑成爲許家印日後雖屢涉險地，卻總能全身而退的關鍵所在。

在2017年底出版的《恒大許家印：苦難是我珍貴的財富》一書中，作者對“許氏行事風格”做出過這樣的描述：八面玲瓏的人脈資源，再加上搶盡政策先機、善用信用融資、精於公司運作、囤積優質資源，成爲許家印融資的必殺絕技。

恒大打造的第一個項目廣州金碧花園，許家印就是通過貸款600萬元來完成的。之後恒大開啓高槓杆的快速擴張歷程，借錢渠道從銀行擴展到信託等金融機構，再到發行美元債、商票、理財產品等等。銀行、投資者、合作伙伴、員工，許家印都借了一遍。

恒大地產創業初期，許家印曾說，一個沒錢的人想辦大事，怎麼辦？只有用最少的錢，拿更多的地，然後快速開發銷售，快速回籠資金。那時候，許家印確立了小面積、低價格的發展模式。許家印認爲，當下最重要的，就是儘快把公司做起來，目標是先做大再做強。

許家印組建恒大地產進行自主創業的1997年，非同尋常。這一年，既是香港迴歸之年，也是爆發亞洲金融危機的劫難之年。國內的工商企業面臨生死考驗，房地產業更是深陷政策晦暗不明、經營半死不活的泥潭。而許家印認爲，房地產業的困難只是一時的，曙光必將來臨。

2008年，恒大準備上市，正值全球性金融危機爆發，計劃折戟。公司計劃資金缺口達100多億元，資金狀況每況愈下。爲了渡過難關，許家印將2008年還不能完全開盤的項目，進度稍微減緩。尤其是，許家印通過私人交情，成功募集到5億多美元的資金。

2008年10月，恒大地產在全國範圍內的18個樓盤同時開盤，許家印慣用的“開盤必特價、特價必升值”策略再次獲得成功，資金大量回籠。2009年春節後，全國樓市回暖。當年上半年，恒大賣了120多億元，渡劫成功的許家印，迎來事業發展的又一個春天。

來源：視覺中國

“有人覺得恒大過不了這一關，那是他們不瞭解恒大。恒大的困難可想而知，但我心裏對局勢是有底的，我還沒有到賣土地和工地的地步。而且那麼困難的時候，恒大900多名中層以上領導，沒有一個離開恒大。”在那場金融危機持續時期，許家印說了這樣一段話。

此後，在樓市政策引導下，恒大成爲最早進入二三線城市發展的地產公司。到2010年，恒大又提前進入三線城市佈局，規避了調控政策給地產行業帶來的影響。2016年，恒大再次成爲中國土儲面積規模最大的房企。槓桿拉滿後不久，恒大再次撞上樓市管控、融資收緊。

過去一年，萬億負債開始反噬這家巨頭的生命力。

短短一年，恒大就從巔峯跌落。項目停工、爛尾，土地被收回，供應商停止合作，債主討債，高管套現離場。恒大市值蒸發90%，銷售額從2021年上半年的3568億元降到2022年上半年的123億元。外部排名上，恒大從去年世界500強第122名，到今年直接落榜。

爲了籌錢還債，許家印還變賣了自己名下的個人資產。去年底，許家印出售了位於香港的別墅、私人飛機、數套房產以及部分個人股份等等，總共套現了70多億元。

今年初，許家印提出今年交樓60萬套的目標，但據恒大披露的最新數據，上半年保交樓23.2萬套、銷售回款180億元。儘管許家印表態，絕不賤賣資產，但到了這一步也不得不賣。據悉，“蓮花”球場退地的這筆錢將會進入專門的監管賬戶，用來“保交樓”。

有行業人士推測，恒大重組完成後，許家印持有的超50%股份或將清零，他可能就此失去恒大控制權。這一次，許家印還能等來曙光嗎？

參考書目：

[1]《恒大許家印：苦難是我珍貴的財富》郭宏文 徐亞輝，臺海出版社，2017

[2]《許家印內部講話》希文，哈爾濱出版社，2017

[3]《恒大恆強：許家印的強者智慧》江華，新世界出版社，2016

[4]《許家印和恒大足球》餘悅，新華出版社，2016

[5]《許家印內部講話：關鍵時，許家印說了什麼》孫琦，新世界出版社，2014

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