我被捲進爛尾樓，20萬續建費該交嗎？

業主們重新陷入了漫長的等待。

圖片來自受訪者

曾因“我家住在爛尾樓”視頻走紅網絡的西安爛尾樓易合坊，近日被曝復工還需業主繳納20萬元續建費。

業主在社交平臺公佈的重整計劃草案顯示，購房債權組房屋交付預計在今年12月31日前啓動，選擇以房屋交付方式受償的購房債權人，需在辦理不動產登記證前補交重整受理後發生的續建成本，但在7月份的兩次表決當中，草案均未獲通過。

根據中國房地產網報道，業主透露的續建成本爲1800元/平方米，平均每戶業主要交20萬元。

這是一個爛尾長達8年的樓盤。2011年正式開售的易合坊原計劃2015年交付，卻在這一年因開發商資金鍊斷裂而爛尾，2018年6月易合坊正式進入破產重整程序，但此後多年，業主們仍舊等不來複工。

續建費之所以引起爭議，在於易合坊業主本是受害者，不僅沒能獲得賠償，還要爲項目的盤活背上更多的壓力。不過，與400多公里外的鄭州豫森城業主可能要支付的續建費比起來，易合坊只能算小巫見大巫。

在豫森城爛尾5年之後，業主們終於等來了接盤方鄭州貿爾通商貿有限公司（下稱“貿爾通公司”），但他們卻怎麼也開心不起來。

業主李明（化名）告訴時代財經，貿爾通公司在今年4月份向業主口頭提出的要求是每平方米加價7000元左右，“買房的時候每平方米才7000來塊，我們肯定不願意出這個錢，因爲開發商（把樓盤）搞爛尾了，欠那麼多錢跟我們業主沒有任何關係”。

在表達了反對態度之後，業主們重新陷入了漫長的等待。

舊改項目全面停工，上千業主被波及

豫森城是鄭州市金水區大孟砦村城中村改造項目，項目佔地約260.03畝，總用地面積218.18畝，其中包括66.41畝安置區用地和100.65畝開發區用地。2009年，大孟砦村啓動拆遷；2014年，開發區商品房以內部認購的名義入市銷售，均價爲7000元/平方米。

根據公開信息及李明提供的資料，豫森城至少涉及了3家公司，其中，河南大京江房地產發展有限公司（下稱“大京江發展”）是土地使用權人，河南大京江房地產開發有限公司（下稱“大京江開發”）負責豫森城的開發建設工作，河南卓慶商貿有限公司（下稱“卓慶商貿”）則作爲出賣方與購房者簽訂商品房意向認購協議書。

天眼查顯示，豫森地產集團控股大京江開發，大京江開發僅持有大京江發展25%股權（餘下75%由中原信託持有），卓慶商貿的兩位股東則是自然人王俊濤和王豔傑，王豔傑是卓慶商貿的法定代表人，也在豫森地產集團擔任監事，而王俊濤在豫森地產集團兩家控股公司擔任執行董事兼總經理。

在以內部認購的名義賣房之後，豫森城先是以卓慶商貿爲出賣方與購房者簽訂意向認購協議書，該協議書同時蓋有大京江開發的印章。根據意向認購協議書，買受人向卓慶商貿交付意向房源購房意向金，金額爲房款的40%、70%或者全款。李明告訴時代財經，他在購房時支付了4成房款，“一次性刷了將近40萬”。

此後，豫森城又以大京江開發的名義簽訂了補充協議，約定在2016年取得預售證“並開始簽約”，以及在2017年開始交付，但李明稱業主至今仍未網籤，交付更是無從談起。

“我們自己統計的業主有2400戶”，李明表示。時代財經瞭解到，整個大孟砦村城中村改造項目包含多宗地塊，而豫森城已經預售的開發區商品房主要集中在G地塊和I地塊，根據豫森城業主微信公衆號4月發佈的會議記錄，G地塊和I地塊已預售的商品房合計1914套，預售比例達到99%以上，已預售的商鋪則爲40套，會議上工作人員稱開發商提供的銷控表顯示豫森城整體預售了2482套。

2020年4月，豫森城所在的南陽路街道辦事處在人民網領導留言板回覆相關詢問時稱，因開發商資金緊缺、融資渠道受限等原因，導致出現無法辦理網籤、取得土地證、支付工程款及農民工工資和停工等問題，在“2018年，因受國家貸款政策影響，開發商無法籌集更多建設資金，導致資金鍊斷裂，項目全面停工”。

接盤方入場，揭開財務管理亂象

全面停工之後，在業主們的多次交涉下，豫森城作出了2018年11月交房的承諾。然而，李明告訴時代財經，臨近交房之際，開發商非但沒有交房，還向業主提出每平方米加收3900元，將原本的毛坯房改爲精裝修房，但無人同意。

“後來本土開發商鑫苑要介入，但可能條件沒有談好，就不了了之”，李明說道。市場傳言顯示，鑫苑或最早在2019年接觸豫森城項目，此外，根據中國房地產報消息，南陽路街道辦事處曾透露與鑫苑等多家房地產開發企業聯繫，商談開發合作意向，其中，金水區政府與鑫苑公司進入了實質性談判階段。

李明告訴時代財經，鑫苑要介入的消息傳出之後，業主們重新陷入了漫長的等待，直到今年5月27日，大孟砦城中村及片區改造項目指揮部（下稱“項目指揮部”）正式宣佈引進第三方企業貿爾通公司，並稱“下一步貿爾通公司將作爲重整主體，擬對豫森城項目進行盤活”。

天眼查顯示，貿爾通成立於2017年，屬於批發業，除了從事批發和銷售外，經營範圍還包括信息諮詢服務（不含許可類信息諮詢服務）等，唯一的股東爲自然人李少燦。值得一提的是，河南省政府採購網在2021年12月發佈的《豫森城項目財務諮詢服務採購競爭磋商公告》顯示，採購機構除了豫森城土地使用權人大京江發展，還包括貿爾通公司。

根據公告，採購的服務爲對豫森城F、G、I地塊已完工程的已付款和未付款進行審計，出具專項審計報告，同時對未完工程的續建成本費用進行測算，出具評估報告。

豫森城業主微信公衆號發佈的4月會議記錄顯示，大京江發展和大京江開發在工程項目投入總共23億元，其中歸屬於G和I地塊的投入爲19.8億元，但由於財務憑證缺失、記賬管理不規範等原因，大量的金額確認存在困難；而截至2021年3月底，大京江開發賬面列支的預收賬款1700萬元，而豫森城銷控表顯示房屋預售款及回款爲9.05億元，房屋銷售款項流向不明，“主要受審計手段的限制，除了1700萬能看到資金流水之外，沒有看到其它房屋預售的流水，預售的真實情況需要再查證”。

而這也正是12月底公佈採購項目中標人後，遲遲未能出具審計結果的重要原因。

業主或承擔鉅額續建費， 最高超100萬

根據上述會議記錄，後續工程建設成本預估還需要7億元，如果加上各項稅費和前期債權，每平方米的成本要去到17000-18000元才能達到可交付標準，而2014年開盤時的均價僅爲7000元/平方米。

李明告訴時代財經，“貿爾通公司前一段時間談的是一平方米再讓我們加7000元左右”，而按照豫森城最大戶型153平方米計算，業主最高或面臨超過100萬元的續建費用，但李明表示最終會加多少還未確定。

時代財經瞭解到，一般而言，爛尾樓續建費用主要有四大來源，即建設方墊資、投資人融資、購房人集資和破產財產清償（債權人承擔）。其中，由購房人承擔續建費用存在較大的爭議。

廣東明思律師事務所高級合夥人、律師武傑告訴時代財經，“購房者在依照（房屋買賣）合同約定支付購房款之後，並沒有額外支付續建費的義務”。

針對豫森城項目，武傑稱雖然購房者簽訂的“只是認購協議，不是正式的房屋買賣合同，但這樣的金額結合認購協議的約定，這個款項應當認定爲首付款，購房者已經繳納足夠的首付款，開發商應當配合簽署正式房屋買賣合同並辦理網籤、貸款等手續”。武傑認爲，即便在網籤都沒有辦理的情況下，引入新的開發商，要求購房者額外支付續建費或者購房款，是明顯不合法也不合理的。

豫森城的業主們一致反對承擔續建成本費用，“沒有人同意，之前三千多（指3900元/平方米裝修費）都沒有人同意，你現在漲七千多，大不了我房子不要。”李明說道。

然而，表達了反對態度之後，業主們重新陷入了長達數個月的等待，“沒有公佈（盤活）方案，也沒有說具體什麼時候公佈，我們也是沒有辦法了”。

就豫森城的相關疑問，時代財經致電項目指揮部，但截至發稿時未能成功取得聯繫，南陽路街道辦事處工作人員則向時代財經表示，不能直接接受採訪。