頻繁拜訪地方政府鬱亮尋找萬科新錨點

原標題：頻繁拜訪地方政府鬱亮尋找萬科新錨點丨焦點

來源：中國房地產報

希望萬科集團充分發揮行業龍頭作用，積極參與城市發展，加大投資佈局，拓展合作領域，努力實現互利共贏、共同發展。

劉偉/發自北京

在經濟下行，特別是各地樓市新政密集發佈時期，政府和企業的互動更爲“密切”起來。

8月16日，據吉林省政務信息平臺“吉林發佈”微信公衆號內容顯示，吉林省委書記景俊海在長春會見萬科集團董事會主席鬱亮一行。

根據會見內容，雙方聚焦吉林全面實施“一主六雙”高質量發展戰略、大力發展“六新產業”、加快建設“四新設施”，就促進房地產市場平穩健康發展、城市更新改造、產業園區建設、現代文旅產業發展、物流體系運營等方面合作進行了深入交流。

省委書記會見龍頭房企董事長自然離不開在房地產領域的合作，而這背後是吉林省長春市不盡如人意的樓市表現。

長春樓市此前跌勢已久。諸葛找房數據顯示，2022年上半年長春新建商品住宅成交13696套，同比下跌56.44%；成交均價爲9261元/平方米，同比下跌4.49%。爲刺激市場成交，6月17日~30日，長春舉辦了線上、線下房交會，使得6月長春新建商品房成交面積環比大幅上漲。不過，從成交量上來看，長春新建商品住宅7月數據環比繼續走低。

據記者不完全統計，近期鬱亮在吉林、青海、江西、貴州等地會見地方政府官員，這些大多屬於土地出讓金收入邊際下降省份。地方政府希望房企加大投資帶動地方經濟發展在情理之中，但在當下的市場環境中，一個不得不面對的現實是，各家房企的投資力度已經大幅放緩。例如，2022年1月~7月，萬科拿地面積同比縮減超過80%。

就相關問題，記者聯繫了萬科集團相關人士，但截至發稿未獲回覆。

一位長期研究地方政府財政的人士對記者表示，當前，不少地方政府的財政壓力非常大，在沒有新的稅源出現的情況下，不得不走以往土地財政的老路，但地方政府通過吸引房企投資拿地增加收入，維持財政穩定的難度越來越大了。

“從目前來看，局部政策的帶動作用還不足以拉動消費者的購房意願和地產商投資力度。”一位房企前高管對記者稱，另一方面，隨着市場的持續低迷，許多房企本身的生存壓力也會越來越大，自然也會降低投資預期。

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與多位地方官員會面

8月16日當天，吉林省委常委、長春市委書記張志軍，長春市委副書記、市長王子聯一起在長春會見萬科集團董事會主席鬱亮一行。

張志軍說，當前，長春按照省、市黨代會部署，加快推進“六城聯動”發展，全力建設現代化都市圈。希望雙方聚焦人民羣衆的美好生活需要，圍繞城市更新改造、文化創意產業發展等深化合作，共建美麗幸福長春。

鬱亮表態，一定繼續深耕長春，拓展合作領域，打造精品工程，爲長春經濟社會發展作貢獻。

最近一段時間，鬱亮行動的軌跡不止在東北。8月11日，江西省委常委、市委書記李紅軍會見了萬科集團董事會主席鬱亮一行。

8月9日，西寧市委副書記、市長孔令棟會見萬科集團董事會主席鬱亮一行，雙方就深化務實合作進行深入交流。

會見中，孔令棟表示，希望萬科集團充分發揮行業龍頭作用，積極參與西寧城市發展，加大投資佈局，拓展合作領域，努力實現互利共贏、共同發展。西寧市將持續打造一流營商環境，當好“有呼必應、無事不擾”的“店小二”，讓企業在西寧實現更好發展。

鬱亮說，希望雙方在目前良好合作的基礎上，繼續開展廣泛深入的合作，爲西寧經濟社會發展作出積極貢獻。

時間更久之前，6月19日，貴州省委書記、省人大常委會主任諶貽琴在貴陽會見萬科集團董事會主席鬱亮一行。

諶貽琴表示，希望雙方進一步發揮各自優勢，拓展合作空間、提升合作層次，在城市更新、物業服務、倉儲物流等領域深化務實合作，實現互利共贏、共同發展。貴州將持續優化營商環境，爲企業在貴州投資發展創造良好條件。

鬱亮稱，萬科集團將深耕貴州，全力以赴推動各個業務板塊在貴州落地，努力爲貴州高質量發展作出積極貢獻。

根據興業證券固定收益團隊發佈的結合2020年和2021年土地財政依賴度、最近四個季度（2021Q3-2022Q2）的土地出讓金收入的同比變動數據，上述貴州省和江西省屬於土地財政依賴度較大且土地出讓金收入邊際惡化的省份；吉林省屬於土地財政依賴度較小，但土地出讓金收入邊際惡化的省份。

廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認爲，地方政府現在要對土地出讓、土地財政、地方房地產健康可持續發展，以及房地產金融等問題重新認識。應該要將區域本身通過住房發展來帶動基礎設施建設，帶動新市民住房需求，解決民生保障的問題解決，通過“一籃子”統籌起來，使企業能夠盈利，新市民能夠得到低成本、體面的住房，地方的公共配套，民生保障設施能夠到位等幾方面結合起來纔是合理的措施。

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投資已呈收縮態勢

關於投資拿地，行業裏萬科從來都不是冒進的那一家。但在當下的行業形勢中，縮減投資已是主基調。

在中指研究院發佈的2022年1月~7月全國房地產企業拿地top100排行榜中，萬科以203億元和123萬平方米分列權益拿地金額第10位和拿地面積第15位。其中，拿地面積同比縮減81.65%，拿地金額排名下降9位。

在2022年1月~7月中國房地產企業新增貨值TOP100排行榜中，萬科以1086.1億元新增貨值，排名第三位，僅次於濱江集團和華潤置地。

而在2021年，根據領先指數的數據，同期萬科的新增土地貨值排名第4位，金額2748.7億元。兩相比較，新增貨值金額同比大幅減少。

縮減投資背後離不開自身業績數據透出的寒意。8 月 3 日發佈的萬科公告顯示，2022年 1 月~7 月，累計實現合同銷售面積 1507.2 萬平方米，合同銷售金額 2489.8 億元，同比下降38.7%。

2022 年 6 月銷售簡報披露以來，萬科新增開發項目 2 個，分別爲廣州黃埔新城項目，需支付權益地價 35.52 億元；重慶中央公園 145 畝地塊項目，需支付權益地價 11.3 億元。

此外，萬科新增 2 個物流地產項目，分別位於上海及長沙，需支付權益價款 3.16 億元。

事實上，經過2021年下半年的多家房企暴雷，行業形勢走低後，萬科已經改變了自身的投資策略。

2022年3月31日，萬科2021年業績發佈會上，萬科開發經營本部首席合夥人兼CEO張海表示，萬科投資拿地額度不再分大餅，以前我們是按照每個區域的回款做了一些投資額度分配，去年開始我們就不再這樣做了，投資更加集中，向市場穩定、安全邊際高、團隊操盤能力強的地區傾斜。

在鬱亮與上述省市官員會談後，萬科是否在這些地方進一步投資，還有待後續觀察。