原標題：碧桂園總裁莫斌：行業仍在築底，公司有信心保交付保剛兌

“從去年下半年以來，地產行業的發展面臨着很多挑戰，多重不利因素層層疊加，行業十分艱難，碧桂園也確實無法獨善其身。”

8月18日，碧桂園總裁莫斌在與投資人的交流會上坦言，“雖然我們也預見到了，這些挑戰對公司今年的中期業績，特別是在利潤表中，產生了直接的影響。”

碧桂園（02007.HK）在公告中披露，根據其未經審覈的管理賬目等資料，該公司預計，2022年上半年的核心淨利潤介於45億元至50億元，股東應占淨利潤約爲2億元至10億元。

不過，碧桂園強調，上述盈利的影響因素多爲非現金性質，目前經營狀況良好，具備充足的可動用現金，現金流依舊穩健。

“在市場下行和市場築底的過程中，最重要的工作是以現金流爲核心。做好資產負債和利潤表的平衡。保證公司能夠活下去，活到健康的市場到來，讓我們能活得更好。”莫斌表示，“所以我們在保證每一套房按時交付的同時，所有的債券要剛性兌付，保證我們的核心資產和核心人員，同時我們致力於新業務。”

正在推進中票發行

疫情、高價地結轉、市場持續下行……每一個環節都給房企的經營帶來壓力。

對盈利的下降，莫斌解釋稱，今年上半年，受疫情的限制性措施影響，碧桂園的交付規模下降，減慢了項目結算的進度，導致收入規模下降並影響了結算毛利及利潤的規模。同時，市場下行週期之久超出預期，從去年6月份到現在仍然處在下行期。

報告期內，納入結算的項目銷售毛利較低，特別是2018年-2019年拿地的部分項目，受到市場下行的影響更爲明顯。目前，行業風險出清的過程仍沒有結束，爲了保障現金流的平衡，碧桂園在部分區域對尾盤資產和要出清的資產有一些量價平衡的安排，也對毛利構成了較大壓力。

“基於謹慎性原則，我們計提的減值也對毛利構成影響。”莫斌續稱，“利率波動造成了匯兌損失，致使利潤表也承壓，所以整體會有一個較大的跌幅。”

莫斌在交流會上提到，碧桂園已將未來可能遇到的各個風險點都納入現金流鋪排的考量，做極致版本的壓力測試。中長期按季度、短期按周進行滾動更新，確保實現“削峯平谷”，以平滑可能存在的階段性波動，留足安全墊以應對外部的不確定性。

據披露，目前碧桂園的淨負債率在50%以下，經營性現金流持續爲正，可動用現金充足。

在債務方面，碧桂園管理層表示，其在2022年下半年已經沒有到期的美元債，境內有兩筆債達到可回售狀態，分別是9月和11月，合計40億人民幣。

“今年6月30日到明年6月30日，我們的短債規模相比去年會進一步下降。明年上半年，只在1月份有境外一筆美元債到期，摺合人民幣40億元；境內合計有4筆，有69億公司債到期或達到回售狀態，規模佔比不大。”碧桂園管理層稱，其會繼續優化債務結構，償還高息的、短期的債務，進一步拉長融資久期。

事實上，在房企融資渠道基本關閉的背景下，作爲監管層有所支持的示範房企，碧桂園是現階段爲數不多能夠進行全品種融資的民營房企。

據管理層披露，今年以來，碧桂園發行可轉債摺合33.68億元，配售新股摺合24.1億；去年下半年至今，碧桂園境內發行公司債及中票合計61億元、供應鏈ABS及ABN合計87億元。

“目前，公司在交易商協會和中債信用增信公司的支持下，也在推進中票的發行，進一步穩定行業及公司的信用狀況。”莫斌表示。

市場仍在築底行業需要信心

對房企來說，資金的核心來源仍是銷售。上半年，碧桂園實現權益銷售額1850億元，權益回款約爲1703億元，回款率爲92%。碧桂園方面披露，今年上半年其在214個城市，如約交付了1070批次，超25萬套房屋；下半年計劃交付50萬套。

不過，作爲在三四線城市佈局較多的公司，碧桂園的去化情況備受關注。碧桂園常務副總裁程光煜表示，“從全年尺度看，宏觀去化率是可控的，有些項目去化得很好。差異比較大。”

整體來看，前7個月，碧桂園銷售額實現2152億元，同比下降39.8%，優於百強約49.3%的降幅。

“上半年來看，整個市場處於逐步探底的階段，到6-8月份我們認爲是底部盤整的過程，同時城市是嚴重分化的。”程光煜表示，絕大多數的三四線市場是封閉市場，當期的表現是當地短中期供求關係呈現的結果，其中長三角、珠三角周邊城市基礎比較好，人口也有吸附力；中部地區也有不錯的，但差異很大，跟本地的中短期供求關係相關聯。

對於今年下半年的市場，程光煜的判斷是，仍處於築底的過程，但是“不會比上半年的情況更差了，也不會有很大的反轉，是一個在底部盤整、城市有分化的過程。”

“這個市場是我們不能改變的，但是要有應對策略。”程光煜介紹，當前碧桂園的貨量比較充沛，有差不多一萬億可售土儲，佈局較爲均衡，能對沖市場分化和比較嚴重的疫情影響。同時，通過調節貨量供給，採取“以銷定產”“精準供貨”的方式去對沖風險。

此外，在產品方面，“我們主要以偏改善的產品爲主，同時積極地調整我們的產品，使得更加有適銷對路的安排，穩健度過現在市場低谷情況。”程光煜表示，“我們相信最困難的時候過去了，現在是在底部盤整的過程，伴隨因城施策的深入，我們下半年會保持在有序的、合理的銷售節奏上。相信我們的銷售規模在下半年會穩定，和頭部同行是同步的，優於同行的。”

在這個持續築底的市場環境中，行業信心的恢復仍需要一段時間。

莫斌認爲，行業的未來發展會逐步製造業化，對公司和產品也提出更高的要求，但行業仍然會是一個在長效機制下健康、規模體量超十萬億規模的市場，活下來的企業將會有更大的機會。

“公司對於未來的保交付、保債務剛兌仍然是充滿信心。”莫斌表示，“行業及公司都在煎熬。信心循環的參與方都在努力恢復地產行業脆弱的信心，也需要每一個參與主體更加努力。”