出品：新浪財經上市公司研究院

作者：大眼樓管/布冧

房地產行業跌宕起伏，從熱銷到冷靜，在三道紅線審慎政策之下，很多高槓杆的房地產企業頻頻爆發負面新聞。爲了維護房地產市場的健康可持續發展，中央和地方出臺多項調控舉措，給房地產行業注入更多的信心。

密集出臺調控舉措助力穩地產

國慶假期的前兩天，中央層面對房地產市場密集出臺3項調控舉措。

一、9月29 日，央行、銀保監會發布通知，決定階段性調整差別化住房信貸政策。符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調或取消當地新發放首套住房貸款利率下限。該舉措的出臺有利於支持地方政府“因城施策”用足用好政策工具箱，促進房地產市場平穩健康發展。

二、9月30日，央行決定，自2022年10月1日起，下調首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點，5年以下（含5 年）和5年以上利率分別調整爲2.6%和 3.1%，第二套個人住房公積金貸款利率政策保持不變，即 5 年以下（含5年）和5年以上利率分別不低於3.025%和3.575%，在宏觀層面進一步加大對樓市的支持力度。

三、9月30日，財政部、稅務總局發佈《關於支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告》，公告指出自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房並在現住房出售後1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。

整體來看房地產政策邏輯、力度不及2014年

當前的房市背景和政策，與2014年有高度相似之處，房產都進入到了銷售緩慢期、增長也顯得異常乏力。中央層面的政策能否使房地產重現2014年之後4年暴漲的趨勢，我們對中央層面的政策作了對比。

與2014—2016年房地產政策相比，有以下幾點不同：

一、與2014年不同，2022年房地產政策邏輯已然發生轉變。

2014年房地產政策由中央主導， 2014-2016週期的信貸政策寬鬆、棚改三年攻堅計劃，都是從中央層面推動的。而2022年決定階段性調整差別化住房信貸政策，地方政府“因城施策”，在一城一策的框架下，調控主導權由中央下放到地方，城市市場分化也倒逼着房地產調控政策更加精細化。

二、從限購方面來說，政策力度也不及往日。

2014年42城全面取消限購，僅4個一線城市仍執行限購政策。2022年截至目前，“四限”調控出現鬆動跡象，但城市覆蓋面僅限於福州、鄭州、哈爾濱這類壓力城市，更多地方房地產需求端主要涉及的是鬆綁限購。例如，杭州蕭山放鬆限購，允許已落戶杭州的戶籍家庭或在杭州工作且有城鎮社保繳納記錄的非杭州戶籍家庭在蕭山區義橋、臨浦購房。更多城市調控政策依舊從緊執行。

三、再次下調個人住房公積金貸款利率。

2015年央行對貸款基準利率進行下調，公積金貸款的利率5年以下（含5年）降至3.5%，5年以上的公積金貸款利率下降至4%；2022年，央行時隔7年再次下調個人住房公積金貸款利率，且首套房公積金貸款利率下調幅度較大，具體來說，自2022年10月1日起，下調首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點，5年以下（含5 年）和5年以上利率分別調整爲2.6%和 3.1%。

四、LPR下調力度不及上一輪。

2022年，8月下旬，央行發佈公告，新一期貸款市場報價利率（LPR）出爐，1年期和5年期以上LPR較上一期分別下調爲3.65%和4.3%（分別下降了5個和15個基點），此次，LPR不對稱下調成爲重要特徵，5年期以上LPR持平年內最大降幅，這意味着今後購房者房貸利率將更低。

2014-2016年1年期歷次變動具體情況如下，2014年11月下調25BP、2015年3月下調21BP、2015年5月、6月、8月、10月均下調25BP。相比來看，2022年最新LPR 1年期下調力度遠不及2014-2016輪次。

政策“組合拳”正在逐步顯現效果，不斷修復市場信心。隨着房地產調控政策工具箱的不斷打開，各地相關配套措施進一步落地，購房者的信心和積極性有望繼續修復，房地產市場有望進一步企穩回升，但此次房貸放鬆，大概率難以推動市場需求重現往年的爆發性增長。