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文/宋子豪

來源/豹變（ID:baobiannews）

商業世界有很多巨頭贏家通喫，中小企業舉步維艱的故事。但共享辦公這個賽道好像反了過來——一邊巨頭常年虧損，股價跌跌不休；另一邊中小企業們卻反映市場不錯，不斷有新玩家湧入。一幅巨頭負重前行、中小公司歲月靜好的奇妙場景，浮現眼前。

看看中、美巨頭們，美國共享辦公鼻祖WeWork，過去三年平均經調整後淨虧損鉅虧近20億美元，估值也從巔峯時期的470億美元跌至20億美元；國內共享辦公第一股優客工場2017年到2022年，5年半累計虧損超43億元，市值距巔峯時跌去六成。

資本市場如今普遍判斷，WeWork這樣的共享辦公巨頭，本質是貼上了科技公司標籤的“二房東”。這種“二房東”模式簡單理解就是：先花錢將辦公物業承租，通過裝修後再以一定的價格分租給企業客戶，當中間商賺差價。但讓人疑惑的是，傳統二房東多是賺錢的，但加了“科技”的二房東，怎麼就不行了？

相比巨頭們的糟糕表現，一些中小共享辦公企業的從業者，倒是對行業充滿信心。一位在“創富港”工作的員工小鐘告訴《豹變》，身邊的項目狀況良好，“項目滿租，沒有空的辦公室，或者空的辦公室極少，看場地的，好看的戶型一般客戶看中就籤。”創富港是共享辦公服務商，2016年  4月在新三板上市，2017年至今，淨利潤雖然有波動，但一直爲正。

和“創富港”員工的感知類似，2020年5月才成立的“歐西科創空間”雖然剛踏入這個行業兩年多，但創始人和運營人員卻認爲，這兩年是切入賽道的好時候。“對比之前共享辦公概念火的時候，現在共享辦公運營更成熟，變現更加多樣。這個賽道有更廣闊的發展空間，所以轉入這個賽道。”

有類似想法的企業似乎並不在少數，根據企查查數據，近一年內新註冊8493個共享辦公相關企業，同比增長37.65%。

爲什麼玩家越來越多？有多年商業地產和共享辦公從業經驗的駱先生告訴《豹變》，新玩家多了，主要有兩個原因：

一方面是上游商業地產的招商需求上升。以廣州爲例，之前寫字樓主要集中在珠江新城、天河北、越秀，現在多了琶洲西區、金融城、萬博、鵝掌坦、南沙、白雲、花都等，每個地方都有新交付的甲級寫字樓。寫字樓多了，需要招商和物業升級，商業地產會引入聯合辦公企業。

另一方面，市場上一些中小企業對門檻低、靈活的辦公空間有需求。“客羣上主要是辦事處、分公司比較多，這類型的會員承租能力較強，還有就是新媒體、諮詢類、科技類這樣的比較容易接受新事物的公司，再加上10-20%的個人用戶。”駱先生說。

不過他也表示，出租率的高低，主要還是看地段和價格，如果空間綜合質量一般，出租率也只能到70%。整體來看，比起當年的“大衆創業，萬衆創新”的“雙創”時代，現在市場的總需求只能算一般。

巨頭慘兮兮，中小企業摩拳擦掌，爲什麼會形成如此反差？共享辦公難道註定是巨頭剋星？

巨頭由重轉輕

今年3月18日，蘋果TV上線了講述WeWork創業故事的電視劇《WeCrashed》（直譯爲：我們破產了）。

這部由安妮海瑟薇和萊託少爺主演的電視劇，講述了精通人性的WeWork創始人亞當·諾依曼，如何在12分鐘內讓孫正義投資44億美元，又如何讓這隻估值470億美元的獨角獸險些崩潰。

和電視劇中的情節類似，燒錢、虧損是投資界對共享辦公的總體印象。

拋開諾依曼個人的不當操作，共享辦公巨頭之所以陷入困境，很大程度上是因爲企業難以抵擋擴張的誘惑，而這種擴張往往越擴越虧。

從商業模式上看，共享辦公企業的主要收入基本來自三部分：會員的租金、增值服務收入和品牌及營銷收入。

其中，租金是最大的收入來源，比如WeWork，其招股書提到，公司2018年近20億美元的租金收入中，非租賃業務僅1000萬美元上下。

這種收入結構背後的含義是：如果企業想讓收入保持高速增長、估值飛昇，需要持續租更多場地擴張，增加會員數。

但兇悍擴張是有成本的。一位業內人士表示，不同於互聯網企業可以隨着擴張而邊際成本遞減，共享辦公企業並無這種特性，“每增加一處辦公空間，設計、建設以及維護成本都會同步增加。”

反觀國內，共享辦公的增長邏輯也是燒錢擴張的，但稍有不同的是，最早一批進場的企業，趕上了2015年“大衆創新、萬衆創業”的需求風口。

這也讓巨頭找到了如今看來堪稱“大出血”的擴張模式——行業併購。

比如，當時獲多家知名機構投資的優客工場，在2017年到2018年併購了鴻泰空間、無界空間、方糖小鎮等多家競爭對手，規模迅速擴大，估值一度高達30億美元。

但是，當市場遭遇下行期，順風高價收購的公司就成了歷史包袱。根據2021年第四季度財報，優客工場收入只有3.03億元，但淨虧損卻高達16.98億元。如此鉅虧，主要是因爲當期優客工場的商譽減值損失高達15億元，但即便剔除商譽減值，淨虧損仍達到1.98億元。

駱先生告訴《豹變》，自己周邊的優客工場入住率不低，能到80%以上，優質項目能到90%以上。在他看來，優客工場虧損，是因爲投入的租金和維護成本太高。

“有的項目80%的出租率就能盈利，但如果維護成本太高，滿租都不一定能盈利。”

優客工場確實一直在賠本賺吆喝。

在2021年年報中，優客工場提到，2019-2021年會員收入分別爲5.58億元、4.23億元、3.77億元，但營業成本卻明顯超過收入，分別爲8.14億元、5.57億元、5.08億元，這意味着毛利率分別爲-45.87%、-31.68%、-34.75%。而這高昂的成本中（如下圖），租賃費用和運營成本合計佔比超過70%。

重資產玩不轉怎麼辦？如今不少共享辦公企業都開始講輕資產的故事，把發展方向放在增值服務、品牌以及營銷。

比如優客工場，它的輕資產模型分爲兩類——U Brand和U Partner。U Brand主要是向房東收取品牌、諮詢和服務管理費；U Partner則是房東提供空間使用權，優客工場負責經營管理，雙方分享收入。

今年4月，優客工場創始人毛大慶接受採訪時稱，行業都在向輕資產模式進行轉型，自持場地的模式將成爲歷史。

WeWork也在2022年收購協同辦公運營商Common Desk，該公司主要通過幫助管理物業的空間，來分享一定比例的租金，WeWork也表示會向此模式發展。

2022年3月， WeWork中國正式推出了“WeWork China Pass隨心座”，用戶只需購買一張按月付費的黑卡，便可使用WeWork全國60+家社區的辦公工位及會議室。

不過，輕資產到底行不行，能否重新吸引資本青睞，仍要打個問號。

輕資產模式，大救星？

今年8月，著名投資機構a16z宣佈投資新型房地產公司Flow，投資額高達3.5億美元。這個被國人稱作國際版蛋殼公寓的Flow，創始人就是兩年前差點帶領WeWork跌進懸崖的亞當·諾伊曼。

似乎高手的鐮刀不割無名之輩，有些人確實被資本偏愛。

相比之下，同樣是重資產的“二房東”模式，一些中小型的共享辦公企業，卻並沒引發太多資本關注。那輕資產模式會是個好故事嗎？

首先要承認，輕資產模式暫時可以做到讓收入快速增長。2020年、2021年優客工場輕資產資產模式收入分別爲2350萬元、6670萬元，2021年同比2020年增長183%。

截至2021年12月31日，優客工場在輕資產模式下擁有165個空間，分佈於55個城市，管理面積約爲62.29萬平方米，佔總管理面積約72%。

但從數據來看，優客工場這一業務的毛利率正在下滑。根據財報，2020年優客工場的輕資產模式的毛利率尚能達到39.6%、但到了2021年毛利率就降到15.3%。

毛利率是反應企業盈利能力的關鍵指標，表示每產生1元收入扣除銷售成本後，有多少錢可以用於各項支付經營期各項費用形成盈利。

毛利率下滑有兩種可能，要麼是企業爲了搶份額主動犧牲利潤，要麼是缺乏競爭力而不得不犧牲利潤。但總的來看，這項數據的變化都是企業在激烈競爭中留下的痕跡。

另外，輕資產模式不太容易和真正的好項目合作。業內擁有十多年一線品牌辦公空間運營經驗的徐然告訴《豹變》，有錢且物業地段好的業主，還是願意自己花錢裝修並出租，不願和共享辦公企業合作。

在徐然看來，認爲共享辦公企業轉型輕資產，只是因爲沒了資本的輸血：“說實在的，是（因爲沒錢了，人家業主不會算賬麼？（共享辦公企業）不承擔風險卻想賺大頭，哪有這種好事。”

所以，輕資產模式也許能改善貢獻辦公企業的盈利情況，但未必能做到逆天改命。

那麼，重資產模式真的賺不到錢嗎？答案是否定的。如前文所述，創富港2017年到2021年雖然利潤有波動，但還是能做到盈利的。創富港走的是自主租賃物業、設計裝修、團隊運營的路子，同時通過IT技術縮短了空租時間，提高營銷效率。

除了創富港，2020年衝刺創業板的德必文化也在盈利。德必文化主要從事文化創意產業園區的定位、設計、改造、招商和運營管理，其中向租戶提供經營辦公場所獲得的租金收入佔比超過80%，也是典型的二房東。

所以，商業模式恐怕不是最關鍵的，對WeWork、優客工場這些巨頭來說，迴歸經營本質，思考如何開源節流，或許是當下的關鍵。