深圳寫字樓四季度總存量或超1000萬平，面臨租賃需求放緩等難題

來源：華夏時報

華夏時報（www.chinatimes.net.cn）記者梁寶欣李貝貝深圳報道

近日，第一太平戴維斯數據顯示，截至三季度末，深圳全市甲級寫字樓物業市場總存量環比上升1.3%，至964萬平方米。展望第四季度，預計將有6個新項目交付入市，爲市場帶來約54.8萬平方米的新增供應。

也就是說深圳寫字樓四季度總存量或超1000萬平。同時，仲量聯行數據顯示，深圳三季度甲級辦公樓租賃市場疲弱，租金環比下跌約2.8%，並預測辦公樓將維持供求失衡的現狀，空置率及租金將持續承壓。

此外，第一太平戴維斯華南區市場研究部負責人謝靖宇也向《華夏時報》記者表示，“第三季度，嚴峻的經濟環境及本土疫情擾動繼續令深圳房地產市場受壓。寫字樓租賃需求放緩，租金水平繼續下降，市場表現趨冷。”

降本增效成爲主流，企業承租力下降

10月27日，深圳寫字樓市場中介張偉（化名）向《華夏時報》記者透露，“現在深圳寫字樓市場還不錯，雖然大面積客戶成交比較少，但是500平以下的面積，成交比以前火爆了。”

當記者追問相關原因時，張偉表示，“大面積空間客戶成交比較少，是因爲有些公司是裁員，有些公司則要降低成本，縮小辦公面積。”

仲量聯行報告指出，由於外部環境（國際環境）的不穩定以及供應鏈不暢讓深圳的外向型企業受到一定程度的影響，出現外需擴張放緩的情況。部分以跨境業務爲主的互聯網企業，面臨着業務收縮的風險。同時，在全國經濟社會總體呈現“弱復甦”的格局下，其他行業也謹慎調整業務增長預期，放緩擴張速度，採取相對保守的企業不動產策略。具體而言，降本增效成爲主流使得企業的承租力下降，並出現了部分縮租、退租的現象。

此外，第一太平戴維斯數據顯示，企業因租金預算收緊，多選擇搬遷或縮減面積來壓縮成本，對此業主亦普遍選擇降租來提高項目競爭力，深圳全市租金指數再度環比下降0.9%，平均租金降至人民幣每平方米每月177.5元。截至三季度末，深圳全市寫字樓淨吸納量環比下降41.7%。在此背景下，疊加新項目入市的影響，空置率環比上升0.5個百分點，至23.4%。

值得一提的是，據第一太平戴維斯數據顯示，深圳今年寫字樓物業市場前三季度的淨吸納量分別均低於10萬平。

而在租賃需求萎縮的背景下，深圳三季度寫字樓市場的需求結構也發生了一定的改變。仲量聯行數據指出，雖然金融和TMT行業仍作爲去化主力，但部分互聯網企業的降本增效和業務整合持續推進，使得TMT行業的租賃成交佔比有一定幅度的下降，需求穩定性不如金融行業。

張偉則向《華夏時報》記者透露，“目前深圳粵海街道的寫字樓比較多企業租，通常是互聯網和科技研發企業在租。現在價格比較優惠，去年一般是每平每月120元-250元，今年有些樓租金在100元/平/月。”

四季度總存量或超1000萬平

第一太平戴維斯數據顯示，截至三季度末，深圳全市甲級寫字樓物業市場總存量環比上升1.3%，至964.0萬平方米。同時，第一太平戴維斯預計今年第四季度將有六個新項目交付入市，爲深圳寫字樓市場帶來約54.8萬平方米的新增供應。

屆時，深圳寫字樓存量將超1000萬平。同時，第一太平戴維斯預計，鑑於新增供應可觀，市場去化仍將承壓，全市寫字樓空置率預計繼續上升。而經濟環境仍然嚴峻，疊加大量新增供應入市的影響，租賃市場競爭料將加劇，全市平均租金或將延續整體下跌趨勢。

針對深圳寫字樓市場目前供應量達到高峯，但卻面臨租賃需求放緩，租金水平繼續下降的情況，《華夏時報》記者特意採訪了第一太平戴維斯深圳商業樓宇部負責人羅志文的看法。

羅志文表示，寫字樓對大多數人來說可能是具有標誌性的建築物。但在另外一個更深層次的研究層面，它是一個城市或者一個區域經濟活動非常重要的載體。事實上，深圳整個區域是不斷迭代發展的。

“現在深圳寫字樓的供應，跟整個城市乃至灣區的定位有着重要關係。如今國家對深圳的定位非常高且深遠，所以深圳會有不同的土地可以供應，不同的片區會以新的面貌、規劃，樓宇會以新的標準去建成和運營。目前，深圳寫字樓的供應是引領式的。這背後的深意就是，深圳在不斷地爲未來做準備，這個叫固定資產投資或者不動產投資，體現了一個城市發展的決心。”羅志文說。

同時，在羅志文看來，寫字樓的生命週期非常長，不僅僅是1年、2年或者5年，事實上它具有幾十年的生命週期。所以寫字樓對整個經濟的支撐可以說是非常長週期的。

在談及租金回落的情況時，羅志文指出，這是寫字樓的業主或者說是持有者在定位市場。由於樓宇生命週期非常長，而經濟存在一些波動的因素，租金回落反而是樓宇生命力的一個體現。樓宇的存在是爲了支撐經濟，當經濟遇到一定的挑戰，爲了更好去支撐實體經濟的發展，其租金一定會根據市場的情況主動做一些調整。